理上网来|住房租赁,如何更好满足“住有所居”的美好期盼?

大众日报记者 李檬 马清伟 策划 张德春

2019-12-28 06:52:11 发布来源:大众日报客户端

作者:赵奉军 王业强

2亿多流动人口向少数大城市持续流入,发展租赁市场是分流住房压力的重要措施

12月底,住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。

《意见》要求,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。

整顿规范住房租赁市场秩序,是为了住房租赁市场的长远健康发展。

中央经济工作会议强调,大力发展租赁住房。

同时,会议再次指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

当前,我国城镇化正从“土地城镇化”向“人的城镇化”持续转型,随着2亿多流动人口向少数大城市持续流入,要缓解在这个过程中产生的居住压力、真正实现人民群众对“住有所居”的美好期盼,最现实的措施就是通过租赁市场分流住房需求。

相应地,近年来,我国住房租赁市场呈现出了蓬勃发展的态势。链家研究院的报告显示,在未来6年即到2025年,我国住房租赁市场的规模将达到3万亿元。

在这个大背景下,住房租赁市场如何行稳致远,成为了涉及国计民生的大事。

当前租赁市场秩序仍然较为混乱,社会资本、集体土地建设租赁房等的作用亟待规范引导

住房租赁市场在快速发展过程中,也暴露出若干问题,需要引起充分重视。

社会资本在租赁市场的角色有待明确。

社会资本进入住房租赁市场的有利影响在于,它不仅能够缓解机构出租者的短期财务压力,安心深耕租赁市场,改变一二线城市租赁市场供给方极度分散、租约不稳定的局面;同时,机构出租者在社会资本的帮助下还能显著提高租赁房的内部质量。

另外,在社会资本的支持下,住房租赁运营方还得以收购一些原本不属于租赁市场的房子,如工业厂房、办公楼或商业用房,并将其改造为租赁用房,这增加了租赁市场的可供房源。

但是,如果操作不规范或监管缺乏,社会资本的进入也会导致金融风险。有些运营企业通过“租金贷”等方式向金融机构融资,并玩起了“拿房—出租—租金贷融资—再拿房”的游戏,由于管理不善最终爆仓。随后,租金贷被有关部门叫停。

集体土地建设租赁房未发挥应有作用。

一方面,回报率太低、周期太长,导致村集体的积极性并不高。相对于长租公寓运营方收购或托管已有房源,利用集体建设用地新建租赁房这种“重资产”运营模式需要专业的管理队伍,村集体经济组织明显缺乏经验,并且回报率太低。

另一方面,现行的集体建设用地建设租赁房基本上局限在经营性建设用地,即原有的旧厂房和过去的乡镇企业产业发展用地,而忽视了宅基地,这主要是为了避免宅基地改造过程中的拆迁麻烦。

因此,从总体上看来,该项政策到目前为止并没有发挥其理论上应有的功能。

租赁市场秩序仍然比较混乱,长租公寓成为新的投诉热点。

在几乎所有一二线城市,住房租赁市场的秩序不规范都是老大难问题。大量房源仍然掌握在分散的个人手中,政府要求的租赁备案和按章纳税实际上做到的少之又少。

由于交易分散信息难以掌握,政府实际上很难做到对租赁市场进行有效监管。所以我们看到在各地出台的促进住房租赁市场的政策性文件中,无不要求规范市场秩序,但仍然难有起色。

相反,由于长租公寓发展太快,长租公寓成为新的投诉热点,消费者反映的主要问题有居住环境室内甲醛超标严重、装修材料质量堪忧、误导租客与网贷平台签订租房贷款合同、以租客的信用换取资金并存在资金挪用等。

政府主导的租赁平台有待提高服务功能。

平台具有双边网络外部性,更多的房源发布会吸引更多的租客,同时更多的租客也会吸引更多的出租机构、中介和个人发布房源。

但是,政府主导的租赁平台需要打消个人的疑虑,如房东会担心租赁信息被政府掌握并以此要求缴税等,这可能是当前政府主导的租赁服务平台难以克服的问题。

另外,政府主导的租赁平台要求房源全方位核验,但现行租赁市场的实际状况是很多住房并没有合法的权属证书,这无形之中挡住了很多房源。

落实租购同权,切实增加市场可租赁房源,更好满足人民群众“住有所居”的期盼

如何在有限的土地上,解决大规模人口的住房问题,长期以来都是我国面临的重大民生问题。针对上述问题,今后应重点做好如下几项工作。

以公共支出结构的调整,落实租购同权的公共服务基础。

现实中租买的不同权,主要指的是与住房相联系的公共服务的不同权利,例如对房东和租客在落户和子女教育权利上的不同对待。

这种区别对待房东和租客的根源,来自公共产品和服务的供给不足和质量的非均等化。

形成这种局面的根本原因在于,在过去高速经济增长过程中,横向竞争的地方政府面临着增长和民生的权衡,由于民生支出的短缺导致了社会公共服务的短缺,最终导致了在享受公共服务方面对房东和租客采取不同的政策。

未来一段时间,随着我国经济进入新常态,公共支出结构的调整导致的机会成本在不断降低,而人们对公共产品和服务的需求会继续增长,社会性支出的比例提高是大势所趋。

稳定房价,通过租金的渐进上升缓解租金回报率低下的困境。

租赁市场租金回报率低,其主要原因并非租金低下,而是房价太高所致。

房价如果继续上涨,只会导致租金回报率更低,则持有型租赁房的机构出租者生存更为艰难,消费者继续被挤出到租赁市场。

因此,可以考虑在推行房地产市场宏观审慎监管的同时,通过提高居住用地比例增加供给、征收住房资本增值税,以尽力降低商品房的投资属性。

同时,允许租金以温和的速度上涨,而非实施过于严格的租金价格管制。

多方面出台优惠政策,鼓励机构出租者长期稳定经营。

租赁市场规模的扩大将导致租赁市场的分工更加细化,也会吸引更多的机构加入,包括银行和金融机构、农村集体经济组织、国有租赁公司、开发商、中介和酒店集团、第三方租赁运营企业等。

这种情况,会导致机构的渗透率显著提升,有望彻底改变中国租赁市场房源分散于个体房东的局面,有助于扭转租赁市场长期交易秩序混乱的局面。

为鼓励机构出租者长期稳定经营,有必要在土地和税收及金融政策方面鼓励机构出租者,降低租赁型企业开发运营成本,减轻其运营税收负担。

增量租赁房和存量改造并行,切实增加市场可租赁房源。

在增量租赁房方面,集体建设用地进入租赁市场政策如果设计巧妙、执行得当,将有可能为数亿流动人口提供体面合法稳定的居所,实现从“土地城镇化”向“人口城镇化”的伟大转型。

因此,如何让宅基地和城中(郊)村的集体建设用地更大规模更快速地进入租赁市场,还需要有更大胆的制度创新。

目前,可以尝试在符合土地利用总体规划和用途管制的前提下,在节约集约农村集体建设用地的基础上,通过直接入市或者与国有土地置换等方式,增加租赁房的建设用地。

同时,在存量改造方面,一些闲置的房屋和土地资源,包括“N+1”、存量住宅的更新改造和商办厂办的改造租赁政策,应进一步细化和明确。

(作者单位:中国社会科学院城市发展与环境研究所)

(转化编辑:李檬 马清伟 策划:张德春)

责任编辑: 张晨    

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