“今年4月份小区开盘，购房时置业顾问介绍得特别好，又是说周围环境好，又是说小区东边将来有条市政规划路，出行特别方便。”陕西省西安市的王女士说，当时出于对对方的信任，就签了购房合同，随后添加了小区业主联络群。“一进群才得知自己买的5号楼仅一墙之隔就是隔壁村的公墓。”王女士说，“这让人难以接受，当初选购房屋的时候售楼部根本没有告知这个不利因素。”

买房作为普通市民生活中的大事，实践中相关纠纷层出不穷。王女士这次遇到的“膈应”事，可以说有一定代表性：房屋买卖中，除了房屋质量、面积、价款、履行期限等主要事项外，双方在诸如相邻设施、周围环境等这些“软条件”上，往往更容易扯皮，而且也更难扯得清楚。那么，这类“软条件”引发的“软纠纷”怎样能得到有效避免和解决呢？

首先，售楼方事先应尽到全面和真实的告知义务，如实答复对方关切的问题。如果故意隐瞒或虚报房屋的重要情况，不仅可能面临购房合同被宣告无效或被撤销的风险，而且可能要承担缔约过失责任。

具体到这次事件，“数十米之外有公墓”是否属于必须告知的内容？据小区售楼部工作人员说：“房屋销售时，红线内的不利因素，我们有责任有义务的会告知购房者；但对于红线外的不利因素，无法律规定我们有责任告知。”至于这一标准是否合理合法，本文不拟作具体评判。有必要强调的是，售楼方在事先履行告知义务的时候，应当本着诚实信用原则，尽量详实地让购房者了解相关情况。

同时，购房者也应尽到相应的注意义务。在民事活动中是否尽到了必要的注意义务，是判断民事主体是否存在过错（包括故意和过失），以及是否承担民事责任的重要依据。在民法上，注意义务可分为“善良管理人的注意义务”和“一般注意义务”。“善良管理人的义务”又称“良家父”标准，是指在处理事务中尽到一个具有知识、经验和责任心的家长般的注意义务。而具体要求当事人尽到何种注意义务标准，应以民事活动的性质和类型来判断。一般来说，房产是购房者的重大关切，每位购房者还有其个人的、特殊的关心事项，要求其为了自身权益承担较高的注意义务，也在情理之中。

笔者无意对王女士及售楼方之间纠纷做“长臂裁判”，透过此事值得提醒的是，随着市场经济的发展，要求民事主体在严格履行合同主要条款和内容的同时，也要在缔约、履约中很好地关注和履行合同的附随义务，以诚实信用对他人负责，以必要的注意对自身负责，唯有如此，类似王女士这样的“膈应”事才能越来越少。

（柴春元/《检察日报》）

责任编辑： 王玉霞    

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