经济导报记者 刘勇

　　11月24日，济南市住房和城乡建设局公开对《关于贯彻落实国办发〔2021〕22号文件加快发展保障性租赁住房的实施意见(试行)》(下称《意见》)征求意见，“十四五”期间，结合城市发展实际，采取新建、改建、改造、租赁补贴和盘活政府闲置住房等方式，力争新增保障性租赁住房20.5万套(间)，占“十四五”期间新增住房供应总量的30%;完善保障性租赁住房建设、出租、运营及退出管理全周期制度体系和工作机制；建立保障性租赁住房管理服务平台，加强运营管理及工程建设质量安全监管。

　　《意见》明确建设标准及供应对象。保障性租赁住房建筑面积以70平方米以下小户型为主，占比原则上不低于80%，可适当建设部分建筑面积超过70平方米的户型，但最大户型建筑面积不得超过120平方米，用于重点人才引进。企事业单位利用自有土地、产业园区配套建设的保障性租赁住房户型面积标准按照有关规定执行。通过收购、长期租赁等方式筹集的保障性租赁住房，户型面积可结合实际确定。

　　在租金方面，《意见》明确表示，保障性租赁住房租金应坚持“可负担、可持续”原则，可通过委托第三方机构，依据享受的各类支持政策逐项目测算，价格原则上不高于同地段同品质市场租金的90%，租金年涨幅不超过5%，租金标准向社会公示。

　　市、区政府(管委会)可结合实际，按照有关规定适当提高优惠比例，提高部分所需资金由财政承担。企事业单位、各类园区建设运营保障性租赁住房，用于向本单位(园区)职工出租的，租金优惠比例由建设或运营单位自行确定，优惠部分由相关单位承担。

　　同时，引导多主体参与。政府给予土地、财税、金融等政策支持，积极引导多主体参与保障性租赁住房，鼓励国有企业及各类社会主体参与保障性租赁住房建设和运营管理。支持专业化规模化的住房租赁企业直接建设和运营管理保障性租赁住房，也可采取与国有企业、政府投融资平台合作建设运营的方式。

　　此外，《意见》土地支持政策也给出了明确的建议。

　　一方面，探索利用集体建设用地建设。各区政府(管委会)结合实际需求，在尊重农民集体意愿的基础上，研究确定辖区内集体土地上的保障性租赁住房建设项目。经区政府(管委会)研究确定的建设项目，农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式，利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体(经营性)建设用地建设。项目建设单位应按照《济南市集体建设用地管理办法(试行)》等相关规定，完成建设项目的集体建设用地使用审批或集体经营性建设用地入市手续，保障项目依法如期建设。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理贷款抵押。利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，项目所在区政府(管委会)可对《济南市集体建设用地管理办法(试行)》规定的土地净收益予以减免。

　　对于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的集体经济组织，应在项目开发前完成集体经济组织股份制改革，建立产权明晰、资产量化、权责明确、监管有力的集体资产管理制度。

　　另一方面，保障性租赁住房可通过新供应国有建设用地集中新建。集中新建的地块可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让方式供应的，可分期收取土地出让金。充分利用地铁上盖物业及轨道交通站点周边住宅建设用地建设保障性租赁住房，其中轨道站点2平方公里范围内符合规划的建设用地原则上优先用于建设保障性租赁住房。市自然资源规划部门在编制年度住宅用地计划时，应根据保障性租赁住房发展规划，制订用地计划，确保优先安排、应保尽保。

　　此外，还可以盘活利用城中村生活保障用地和商业商务用地建设。在产业园区、轨道交通站点附近及商业商务聚集区周边的城中村生活保障用地，可用于建设保障性租赁住房(租赁型公寓)。允许市、区两级投融资平台及房地产开发企业利用商业商务用地建设保障性租赁住房(租赁型公寓)。

　　而利用产业园区配套用地和企事业单位自有闲置土地建设。可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的厂前区用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高至15%，厂前区地上建筑面积占项目地上总建筑面积占比不超过30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；鼓励产业园区管理机构将各工业项目对应的厂前区用地集中设置，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　允许符合条件的企事业单位利用依法取得的自有闲置用地建设保障性租赁住房，可保留原土地用途不变;符合规划的经依法审批后，可变更土地用途，不补缴土地价款;原划拨土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　《意见》还建议引导市场主体盘活利用存量住房。在符合有关要求，满足消防及房屋质量安全等前提下，允许住房租赁企业、房地产开发企业等市场主体，通过改建、改造存量非住宅房屋，用作保障性租赁住房。政府给予支持政策，鼓励住房租赁企业参与盘活政府、企业及个人闲置住房，向符合条件的新市民、青年人出租，有效增加保障性租赁住房房源供给。

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