2024年，我国房地产怎么走？

12月11日至12日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，对2024年经济工作作出全面部署。会议提出，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。

对于房地产，会议有哪些相关表述？作出哪些部署？又释放出何种信号？风口财经采访了多位地产专家。

一

积极稳妥化解房地产风险

2024年房地产工作第一大主题，依然是防范和化解风险。

中央经济工作会议强调，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

问：积极稳妥化解房地产风险，关键在哪些方面？有哪些具体措施？

中指研究院市场研究总监 陈文静：本次会议进一步强调“持续有效防范化解重点领域风险”“积极稳妥化解房地产风险”，当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”若能实质性落地将有助于改善企业融资环境。

另外，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售市场好转仍需要需求端政策继续托底发力，预计2024年一线城市将继续优化限购政策，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

亿翰智库研究总监 于小雨：我认为政策可以围绕三方面进行：

首先，防风险——支持民企，保优质头部企业。具体措施如落实“金融十六条”，更大力度支持民营房企的合理融资需求；保护优质头部企业，防止出现新的爆雷；区分公司主体和项目风险，进入银行白名单；允许地产行业债转股；特殊时期给予民营房企长期限低息贷款；引入主办行机制，定点一对一帮扶；鼓励各地国资以合理市价接手/趸交租入当下受困房企的优质资产；有针对性减税降费，减轻房企压力等等。

其次，保需求——政策集中、限时出台，避免试探。政策保持连续性和稳定性，建议密切关注市场反应，必要时继续大力度、全面放松前期限制性的调控政策，包括核心城市取消郊区限购、放开单身限购、适度购房补贴、减免购房契税、二手房指导价放松、二线及以下城市限价放开等；督促各地全面清理和废止市场过热阶段出台的政策，阶段性实施超预期政策；各类调控优化政策集中、限时出台，改变逐步加码和陆续公布对心态的影响。

长期看，面对已经变化了的供需格局，也需要非常规的调控刺激手段，建议不断创新政策工具，如推行首套房贷款利率7折、进一步加大个人所得税中房贷利息抵扣力度等系统性降低居民购房负担的举措。

最后，保交付——解决资金问题，优先“保已售”。优化预售资金监管，按照“管好不管死”原则，重新梳理资金监管规则，尤其是在使用范围上，建议在保交付的基础上，允许监管资金支付项目工资、营销费、税金等。优先“保出售”项目，并提升专项借款资金下放和审批效率。根据实际情况动态增加资金支持规模，并持续跟踪落实情况与保交楼进度。

二

加快构建房地产发展新模式

2023年11月，住建部倪虹部长接受媒体采访时表示“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

问：完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。如何“先立后破”？

诸葛数据研究中心高级分析师 关荣雪：首先，相较2022年中央经济工作会议提出的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，今年的表述程度更进一步，表明构建房地产发展新模式的迫切性有所提升。同时，“完善相关基础性制度”似乎也为构建新模式指明了方向，中央政治局会议“先立后破”的总体要求或成为了新的构建原则，即先建立明确且合理化长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

当前来看，房地产发展新模式取得了一定的进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及对房企融资层面监管规范等，都是为了促进向新模式转型的探索，但是这个过程也是漫长曲折的，需要各方共同发力。

亿翰智库副总裁 田晶：房地产发展新模式主要是对比过往 “金融”模式的“新”，所以新模式隐含的意思就是阶段内剔除房地产的金融属性，使之回归于“产品属性”，在某种程度上也是对房地产支柱产业地位的进一步确认。

先立后破，即先确保房地产本身的正常运营，完成供给侧改革，满足不同市场的需求，同时实现稳预期、稳增长、稳就业的要求，这一点上可以从“三大工程”建设体现出来。

同策研究院研究总监 宋红卫：2024年，房地产投资领域，“三大工程”是稳投资的重要缓冲垫，2024年会有更多的支持三大工程的政策出台。城中村改造是重要内容之一，不仅可以改善城市面貌与治安环境，使城中村跟上发展的步伐，与城市发展相协调，让城中村的居民享受现代化的城市设施。城中村改造也会推动形成新的房地产需求和供给，商品房、租赁住房的数量都会有一定程度的增加。

城中村改造的重点难点是资金筹集问题。相关文件也提出，未来城中村改造资源来源要多元化，除了财政资产外，更要注重金融机构融资、改造主体自筹以及社会资本，尤其社会资本的参与度要提高。预计届时会有一定吸引力的政策出台，引导社会资本介入。

三

推进新型城镇化建设

从此前中央政治局会议及此次中央经济工作会议来看，“城镇化”地位再次上升。

中央经济工作会议强调，推动城乡融合、区域协调发展。要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。

问：如何理解“推动以县城为重要载体的新型城镇化建设”？

易居研究院研究总监 严跃进：最核心表述在于“要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动”。此次经济工作会议提及“堵点”一词。从城镇化角度看，新型城镇化和乡村全面振兴的工作没有有效衔接，导致工作孤立、效果不佳。此次明确将两个工作做结合，对于更好理解新格局下的“新型城镇化”工作具有较大的帮助。

要重视县城功能。此次提及“推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局”。“县城为载体的城镇化”表述始于2022年中央发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，但此次增加了“新格局”的发展目标，意味着在内循环机制中，县域发展需要有更高站位，做好城乡融合发展、新型城镇化和乡村全面振兴结合的重要桥梁。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：我国城乡之间的差别非常大，从大城市化、都市圈化，到大中小城市协同发展和以县域为载体的城镇化，是我国新型城镇化的路径，也是低成本城镇化，将城镇化与就业产业相协调的有效载体。

乡村振兴和新型城镇化意味着广大农村居民和富裕劳动力可以在城镇接受均等化的公共服务，同时还能够继续从事农业生产，这就是新型城镇化和扩大和释放内需潜力的路径，同时也为县域和镇域房地产市场创造可持续的发展路径，改变目前县域和镇域房地产和城镇面貌下滑的局面。

诸葛数据研究中心首席分析师 王小嫱：在全国房地产市场面临下行压力的背景下，由于三四线城市的产业配套较一二线城市相对较为稀缺，人口流出大于人口流入，因此三四线城市的成交活跃度不及一二线，楼市库存较高，推动县城为载体的新型城镇化建设，对提振县城的房地产市场有一定利好，有利于推动房地产市场的平稳健康发展。

作为接下来房地产市场发展的重要指向，中央经济工作会议释放了更加积极的信号，2024年宏观政策或将继续发力稳经济，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。

责任编辑： 张晨    

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