济南市市中区法院“土地量化换封”破项目困局

一块价值4.46亿元的重点城市更新民生地块，因490万元建设工程纠纷被整宗查封，导致项目停工，数百户业主安居梦悬。近日，济南市市中区人民法院联合济南市不动产登记中心，创新推出“土地量化换封”执行模式，精准缩小查封范围，让民生工程重获生机，为城市更新中存量土地盘活提供了可推广的“济南经验”。

2025年，济南某房地产开发公司因拖欠490万元工程款被诉至市中区法院。其唯一可执行资产是一处城市更新项目地块，其上6栋住宅楼已封顶，承载数百户家庭安居期盼。但因地块整体登记在一个不动产证下且已抵押，传统模式下法院只能对整宗土地采取查封措施。490万元债权对应4.46亿元资产，“一封了之”导致项目无法销售，业主维权、企业焦急、抵押权人担忧烂尾。法院意识到，这并非执行初衷，核心症结在于土地权利无法精准分割。

面对困局，市中区法院没有选择“一封了之”，而是主动出击、寻求破局。恰逢济南市不动产登记中心推行建设用地使用权量化登记新政，可将整宗土地按规划楼栋“拆分”为可分割份额。法院据此提出“量化换封”思路，但却遭到抵押权人和申请执行人的质疑。

针对抵押权人担心抵押权受损的顾虑，法院联合不动产登记中心多次组织抵押权人、开发企业召开协调会，详细解读量化登记政策、操作流程及风险防控措施，更阐明共赢逻辑。一番入情入理的沟通，让抵押权人放下顾虑，出具了同意函。面对申请执行人担心债权落空的质疑，执行法官先后5次约见申请人，耐心算好“明白账”：整宗拍卖耗时长、资产缩水，扣除抵押权后490万元未必足额；保项目、促经营才能让“活钱”回来，申请执行人最终同意换封。

障碍清除后，济南市不动产登记中心将4.46亿元土地量化为9个份额地块，法院则依据490万元债权在土地总价值中的占比，精准测算出查封份额，最终决定：解除对整宗土地的查封，仅换封其中两块份额地块上的6套房屋。查封范围缩至不足四分之一，项目迅速恢复建设销售，企业资金链恢复，数百户业主安居梦保全，抵押权人和申请执行人权益均获保障。

“案件的成功化解，不仅解决了一起执行纠纷，更探索出一套破解城市更新执行难题的有效机制。”市中区法院相关负责人表示，目前，法院已联合不动产登记中心对该案进行复盘，提炼出“土地量化换封机制”的标准工作流程，正推动其形成制度化规范，未来凡是符合条件的查封土地，均可参照该模式执行。

（李冬华 方晓凤）