时习之·第1落点｜从1.0时代到3.0时代，三位专家多维解析城市“二次生长”

以人文经济引领城市更新3.0时代

□ 邓智团

中央城市工作会议提出，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。人是城市的核心，文化是城市的灵魂。城市更新的终极目标是对“人的需求”的回应，而人文经济的内核正是以文化为纽带强化人的情感联结。当前，我国城市发展已迈入从“增量扩张”向“提质增效”转型的关键阶段。人文经济引领的城市更新，通过对文化资源的活化利用、民生需求的精准回应，将“人的归属”与“文的延续”转化为可落地的现实举措。

演进轨迹

城市更新的演进轨迹投射着时代发展的印记。从拆建扩容的“硬更新”留下文化断层，到功能优化仍难掩人文缺位，城市在空间升级中逐渐转向，迈入人、文、城共生共荣的新阶段。

1.0时代的城市更新，主要是大规模拆除重建。

该阶段侧重于解决城市空间不足、基础设施老化等“硬问题”。这一时期，高楼大厦拔地而起，城市硬件设施显著改善，但简单粗暴的更新方式也带来了历史文化遗产破坏、社区邻里关系断裂、城市特色消失等“后遗症”，许多城市在“翻新”中丢失了独特的记忆与温度。

2.0时代的城市更新，则侧重功能完善与空间优化。

例如在老旧小区改造中增加停车位、建设社区活动中心，在工业区转型中引入商业配套，着力提升城市“实用性”。但此时的更新仍未跳出“物质空间改造”的局限，文化内涵的挖掘、人文精神的培育相对缺位，部分城市陷入“千城一面”的困境，难以满足人们对精神归属的向往。

3.0时代的城市更新，是人、文、城的深度融合。

城市更新不再是建筑立面的“涂脂抹粉”或基础设施的“修修补补”，而是回归了“人”的需求本质，让生活更便利，同时延续了“文”的活力基因，让历史有延续。在这个时代，城市更新以文化为灵魂，深挖历史底蕴与特色文脉，让每一条街巷都承载故事；以经济为支撑，通过业态创新培育新动能，让文化资源转化为发展优势；以空间为载体，打造宜居宜业宜游的生活场景，让城市更有温度；以治理为保障，构建多元协同机制，让更新成果真正惠及群众。

底层逻辑

人文经济绝非文化与经济的简单叠加，而是人、文和经济的深度交融、相互赋能。人文经济赋能城市更新的底层逻辑，在于通过文化传承、空间活化、治理创新的有机统一，让城市在更新中既留住历史根脉，又充满人文温度与发展活力。

人是城市更新的核心关注点。

以“人”为中心，更需在更新中守护烟火气、凝聚向心力。城市的本质是人的集合，归属感源于共同的文化记忆与生活场景。上海田子坊保留老裁缝店等原生业态，长沙超级文和友复刻老长沙场景，让艺术与市井共生；街角公园、社区驿站的微改造，让城市褶皱处充满暖意。治理创新则需多元共治，北京前门“小院议事厅”、上海社区花园的参与式空间微更新，让群众意见融入改造，将空间更新化为民生改善，将文化传承化为凝聚人心的纽带。

文化是人文经济的根基，更是城市的精神密码。

每座城市的历史脉络、民俗风情、非遗技艺等文化遗产，既是集体记忆的载体，更是可持续发展的隐形资本。创新性转化则能让传统智慧焕发新生，唤醒市民文化自觉，更能转化为独特的软实力竞争优势。苏州平江路便是典范，它在严格保留“小桥流水人家”的江南水乡格局基础上，精心引入非遗工坊等新业态，让千年古街既留存乡愁记忆，又涌动现代活力，实现文化传承与经济收益的双赢。

空间载体为人文经济提供了落地生根的物理依托。

城市的街巷肌理、建筑形态不仅承载功能，更蕴含文化基因。通过对老旧厂房、历史街区的微更新，既能为文化产业提供特色场景，又能为市民创造情感体验空间。上海愚园路将老洋房改造为艺术画廊，让百年建筑成为文化展示窗口；广州永庆坊在“修旧如旧”中植入新业态，生动诠释了“空间更新赋能文化传承，文化传承激活空间价值”的辩证关系。

可行路径

人文经济作为文化与经济深度融合的新范式，其核心是以文化为灵魂、以创新为动力，通过模式重构、技术赋能、机制优化的协同发力，让城市更新既守得住文脉根脉，又焕发出持久活力。

以文化为核，构建更新体系。

打破“重开发轻保护”的惯性思维，建立文化价值评估前置的更新机制。在城市更新规划中设立文化保护专章，对历史街区、工业遗产等实行“应保尽保”，筑牢文脉传承的物质根基；同时探索“文化+”融合路径，推动文化创意与商业、旅游、科技等产业深度嫁接，培育沉浸式剧场、数字文创等新业态。如此，可以实现保护、发展、认同的有机统一。

以数字为翼，激活更新效能。

数字技术为城市更新注入精准化、智能化动能。通过大数据分析人口流动、消费偏好等数据，精准匹配空间供给与民生需求，让更新更贴合人的实际需要；借助BIM技术实现历史建筑修复的毫米级精细施工，利用VR/AR技术打造数字文化体验场景，让沉睡的文化遗产“活”起来。“数字孪生”技术的应用，既为城市装上“智慧大脑”，更让文化记忆从书本走向指尖、从遥远变为可及，让居民在沉浸式体验中触摸历史温度、增强文化自信。

以协同为基，完善参与制度。

构建政府引导、市场运作、公众参与的协同机制，明确各方权责边界。政府完善政策支撑，出台文化遗产保护、产业扶持等配套措施，提供规划引领与公共服务；企业发挥资金、技术优势，参与更新项目投资运营，探索可持续商业模式；公众通过听证会、议事会等渠道充分行使知情权、参与权、监督权。这种多元协同模式，让更新全程扎根民生需求，让居民在深度参与中强化主人翁意识，使文化传承从“少数人守护”变为“全民共担”，最终让“共建共享”的人文关怀转化为每个人对城市的归属感。

城市更新是一项复杂的系统工程，关乎城市未来发展与人民美好生活。在人文经济引领的城市更新3.0时代，需要在“拆与留”“新与旧”“破与立”的辩证关系中，找到人的需要、文化传承与经济发展的平衡点，实现空间优化与民生改善的共赢点。我们应通过人、文化、经济和空间的深度融合，打造既有历史底蕴又有现代活力，既有发展质量又有生活温度的现代化人民城市，让每一位居民都能在城市中找到归属感、获得感、幸福感，让城市真正成为“人民的城市”。

（作者系上海社会科学院研究员）

城市“二次生长”要回归“以人为本”

□ 肖超伟

城市更新也是城市的“二次生长”，不仅是物理空间的格局重塑，更是社会价值与治理体系的深层重构。在此转型进程中，一个重大而深刻的命题亟待回应：城市更新的根本目标究竟是什么？党的二十大提出“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，2025年中央城市工作会议进一步强调要以人民为中心推进城市更新，着力提升群众获得感、幸福感、安全感。如何将人民城市理念贯穿城市更新全过程、各方面，是新时代中国城市发展必须作答的时代考题。

贯彻人民城市理念

人民城市理念深刻回答了城市更新的根本价值归属问题。城市归根到底是人民的城市，是人民生产生活的核心载体，理应由人民共同建设、共同管理、共同享用，发展成果需惠及全体社会成员。

空间正义是人民城市理念的核心内涵之一。

城市更新中，需确保教育、医疗、交通等公共资源的均等化配置，让每位市民平等享有发展机会，既不能让部分区域沦为“空心化片区”或“弱势群体聚居区”，也不能让优质服务仅向少数富裕社区倾斜。实践层面，要引导资源向老城区、城乡接合部及弱势群体聚居区倾斜，推动教育医疗资源向基层延伸，切实缩小城乡、区域间基本公共服务差距，彰显社会主义公平原则。

绿色发展与文化延续亦是人民城市理念的重要关切维度。

一方面，必须坚守绿色发展理念。城市更新既要改善人居环境，更要兼顾生态修复。此外，需秉持开放发展思路，鼓励在更新中引入先进理念与技术，吸引社会各界力量参与，为城市发展注入创新动力与国际视野。另一方面，需守护城市文化根脉。古城片区、传统街区等承载着居民的历史记忆与归属感，通过新旧建筑有机融合、社区文化活动持续开展，让城市发展接续历史脉络，使更新成果既有温度、更有厚度。

人民城市理念是以人民为中心的发展思想在城市领域的具体实践，契合中国城市发展国情。

不同于西方以市场为主要导向的城市化模式，我国凭借社会主义制度优势，通过政府引导与全民参与相结合，确保城市更新始终服务于人民根本利益。这一价值理念为更新工作指明方向、提供遵循，让城市更新回归“以人为本”的本源。

注入温度与关怀

城市更新不能仅停留在表层，必须重视人民群众真实感受，将温度与关怀注入每个细节。

从空间尺度上看，需以“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”理念推动空间品质协同提升。

具体而言，为老旧楼房加装电梯、修缮防水保温设施等，提升居住安全性与舒适度；在小区内增设幼儿园、养老驿站、文化活动中心，补齐公共服务供给短板；以片区为单位统筹交通、商业、教育布局，打造商业网点与休闲公园多元融合的活力街区，让居民在步行尺度内享受便利生活。这些举措不仅改善了居住条件，更促进了邻里互动与社会融合，让更新成果惠及更广群体。

从群体关怀来看，要聚焦“一老一小”特殊需求，让城市更新充满人文温度。

部分城市启动“老幼共融”试点工作：在社区文化中心设置幼儿活动区，与老年阅览室毗邻布局，引导亲子共读；在公园、广场设计兼顾老人健身与儿童游乐的复合型设施。在更新实践中充分彰显“人民至上”理念：融入无障碍通道建设、配备紧急呼叫装置、增加托育服务供给，让老年人、儿童在空间更新中直接受益，切实增强他们的幸福感与安全感。

在技术赋能角度，要以智慧化赋能城市治理，让更新实践与民生需求同频共振。

“城市大脑”打通交通、消防、供水等领域的感知平台，实时掌握城市运行状态，让更新决策更具科学性。居民意见通过听证会、评议平台等渠道有效反馈，数字化治理为管理者提供精准数据支撑，社区党组织与街道部门共同织密更新“微网格”，让城市更新在群众直接参与中日臻完善，使以人民为中心理念在城市面貌变迁中生动落地。

在绿色生态角度，践行低碳发展理念，筑牢城市韧性基底，让更新成果惠及生态与民生。

各地通过构建“海绵城市”体系、推广绿色建筑与清洁能源设施，强化灾害防御能力与改善生态环境。近年来，应对气候变化，多地对关键基础设施进行升级，让城市在台风、暴雨等极端天气下更具韧性与恢复能力。

在文化传承角度，守护历史文化根脉，推动古今文明交融，为城市更新注入精神内核。

文化共生是弥补城市更新“温度缺失”的关键举措，更新绝非简单的物理改造，而需“软硬兼施”地融入文化元素。通过丰富社区文化活动、将老建筑改造为公共文化场馆等方式，使城市更新更贴合人民群众的精神文化需求。

加强协同治理

当前，坚持“人民城市人民建，人民城市为人民”的发展理念，实现城市更新有序高效推进，需强化制度保障，激活内生动力。

激活基层社区活力。

当前，“自主更新”模式在全国多地兴起，成为激活基层社区活力的全新路径。各地陆续推进原拆原建、自拆自建式更新改造，以及特色街区更新、文创空间打造等项目，以自下而上的更新模式，有效调动公众参与积极性，赋予城市更新更强生命力与群众基础。

破解新市民融入难题。

在新型城镇化与共同富裕双重目标引领下，人民城市治理现代化亟须破解新市民、年轻人、外来务工人员等非户籍常住人口的结构性融入难题。这就要求构建基于职业特性与定居意愿的适配机制，通过空间适配供给与数字赋能服务重构资源配置逻辑，最终实现从流动人口生存保障向发展赋能的治理范式转变。

强化人民中心导向。

构建科学的人民城市更新评价指标体系。如何让人民真切感受到城市的温度与力量，关键在于精准把握不同群体的多样化需求，及时体察群众工作生活中的不便，维护城市环境面貌，丰富居民精神文化生活。为此，需构建大数据赋能的人民城市更新评价指标体系，避免单一评价视角与小样本局限，精准评估城市发展现状，敏锐捕捉城市问题症结。

展望未来，中国城市更新将逐步迈向有机、智慧、共享的全新发展阶段。各地需把群众满意度、幸福感作为检验城市更新工作成果的重要标尺，确保每个更新项目都有人管、见实效，让人民城市有高度又有温度。 

（作者系中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、中国人民大学长江经济带研究院客座研究员）

做大分好城市更新的“蛋糕”

□ 陈 浩

城市更新是一项复杂的系统工程。党的二十届三中全会明确提出，建立可持续的城市更新模式和政策法规。

什么是可持续的城市更新模式？需要明确的是，经济可持续的城市更新并不仅仅局限于项目层面简单的财务平衡，而是一个贯穿多个层次的系统工程：它既包括项目层面投资-收益的财务可行性，也涉及片区层次的产业升级与结构优化、经济活力提升与产城空间布局调整，更关乎城市整体层面的经济增长、就业稳定与财政可持续。只有在多层级、多维度协同推进的基础上，才能真正实现可持续的城市更新。

案例解析：建立可持续城市更新模式的经济逻辑

在过去高速城镇化时期，以大拆大建为特征的城市更新模式往往与土地财政紧密关联。党的十八大以来，我们坚持以人民为中心的发展思想，依托公共财政实施了较大规模的老旧小区改造和城市环境提升工程。随着城市更新模式的逐步转型，城市更新项目的资金平衡与公共财政可负担性等经济维度问题，成为当前构建可持续更新模式的重中之重。

那么，可持续城市更新的经济动力来自哪里？我们不妨由一个案例切入。

我们设想在一个新城区投资100万元建设一栋设计寿命为50年的大楼。由于属于“拓荒盘”，大楼在建设之初的区位价值极低，可以假设为0。因此，大楼刚建成时，其资产价值即等于建设投资额100万元。随着时间推移，大楼每年平均发生2%的物质损耗。如果不追加投资用于维护和修缮，50年后其理论物质资产价值将降为0。然而，在这50年间，当初的偏远地段逐渐发展为城市繁华区域，区位价值不断攀升，甚至可能远超初始投资。

于是，这栋大楼的价值变化可以理解为两条曲线的叠加效应：一条是持续下行的物质资产价值曲线，另一条是不断上扬的区位资产价值曲线。这两条曲线必然存在一个交叉点。

在该点之前，大楼的物质折旧相对缓慢，而区位价值增长较快，推动整体资产价值迅速上升；越过该点之后，尽管区位价值仍在提升，物质资产因加速折旧而严重拖累整体估值，导致资产总值增长放缓甚至出现下降。若对区位优越但建筑老化的物业实施更新改造，并灵活调整其使用功能，以适应现代生活需求或契合城市中心区的产业与功能转型趋势，其资产价值有望实现显著提升。城市更新前后所形成的资产价值差额，理论上是更新行为所创造的红利。

城区优质地段老旧物业资产的贬值与其潜在价值之间的差额，为建立可持续城市更新模式提供了重要的经济基础。然而，要顺利实施城市更新并充分释放这部分价值空间并非易事。首要任务在于协调多元主体之间的利益分歧，与此同时，还需找到最适宜的资产盘活与再利用路径，最大限度地挖掘物业及其区位的潜在价值，实现预期的更新效益。前者本质上属于“分好蛋糕”，即合理分配更新收益；后者则强调“做大蛋糕”，即通过功能优化和价值提升扩大整体效益。二者辩证统一、不可分割。

“做大蛋糕”：城市更新须与城市经济发展战略紧密衔接

“做大蛋糕”，就是要求各地在推进城市更新时，超越传统工程建设思维，将其置于城市高质量发展转型的整体战略中系统谋划，确保更新行动与城市经济发展战略紧密衔接。

具体而言，应推动城市更新与发展新质生产力深度融合，通过对高校老校区、科研院所旧院区、老工业园区及老厂区的转型更新，为新质生产力成长提供空间载体与创新生态。

城市更新也应与文旅经济发展相结合，通过更新焕活景区、商街、巷弄、市集和夜市，构建多元化消费新场景。

城市更新也要与传统产业升级战略深度融合，通过强化产城融合、推动用地功能兼容与混合使用，为传统产业向高端化、智能化、绿色化、融合化等方向发展跃升注入新动能。

城市更新还应与生活服务业发展协同推进，在15分钟城市社区生活圈建设中积极释放和优化服务空间布局，嵌入咖啡店、酒吧等丰富业态，推动社区从单一居住功能向居住、消费与交往等复合功能转变，促进“人”“生活”与“产业”的回归，塑造充满活力的社区服务经济生态。

总之，城市物质环境更新本身并非最终目的，而是要通过对老旧物业的改造提升，充分释放其区位价值，服务于城市经济高质量发展的同时，真正创造出可持续的更新红利。只有将城市更新的目标、过程与结果有机融入经济高质量发展体系之中，才能实现长期、稳定、可持续的经济效益。

“分好蛋糕”：以战略柔性思维协调多元主体的利益分配

“分好蛋糕”的核心，是在产权主体、实施主体与作为公共利益代表的地方政府之间建立合理的利益分配机制。既要充分调动产权主体和实施主体参与更新的积极性，也要以科学、公平的方式切实保障公共利益。

“分好蛋糕”是城市更新推进的基本前提和重要原则，但在落实过程中需注重路径与方法的科学性。

构建合理利益分配模式的关键，在于准确把握各方主体的收益模型，并遵循“以柔性让刚性、以远期让近期”的原则，协调好不同主体的利益诉求。产权主体和实施主体的收益模型通常较为刚性且易于量化，其目标函数相对简单，主要关注资本年化收益率、回本周期和总利润率等短期财务指标。

相比之下，地方政府的目标更具多元性，不仅考虑财政收支的平衡，更注重项目对经济社会发展的综合带动效应。因此，其收益模型更为复杂，既包括显性的财政账，也涵盖隐性的、长期的城市发展效益，体现出显著的柔性和长期主义特征。

为有效激发市场主体的参与动力，地方政府应充分发挥自身收益模型的柔性和长期主义优势，通过在短期和局部利益上作出合理让渡，以换取更广泛、更持久的公共利益回报。这要求地方政府在推动城市更新过程中强化战略导向和系统思维，统筹把握不同更新项目的结构配比与实施节奏，综合运用土地用途管制和容积率管理等手段，科学引导更新方向与模式。同时，还应加强项目规划、策划与实施主体遴选等关键环节的把控和统筹。

此外，还要通过完善标准规范、优化税收政策、推进“放管服”改革等措施，切实降低城市更新过程中的交易成本、时间成本与税费负担。地方政府还应树立“放水养鱼”的理念，推动土地经营方式创新，例如从传统一次性长期批租转向弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合等灵活供应方式；也可通过协议方式，支持实施主体提高存量建设用地的兼容性或混合利用水平。

最终，通过有效降低城市更新初期的综合成本，加快低效资产的盘活与再利用，以此换取未来业态升级、税收增长和就业扩大等更广泛、更长远的经济社会效益，从而平衡政府在初期所适度让渡的公共利益。

（作者系南京大学建筑与城市规划学院副教授，兼任中国自然资源学会资源活化与城市更新专业委员会副秘书长）