在济南商埠区经二路与经三路之间纬四路老街正悄然蜕变曾经多是小餐馆修脚店的街道如今是特色各异的咖啡馆古着店水晶店汉堡店面包店老街的梧桐绿荫下年轻人寻踪而来这段仅180多米长的老街无意间成为城市更新新模式下自主更新的生动注脚纬四路经二路至经三路新开起一批好喝好吃好玩好逛的漂亮店齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄今年5月中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见提出建立政府引导市场运作公众参与的城市更新可持续模式调动人民群众参与城市更新积极性鼓励产权所有人自主更新如何落地老商埠这条老街正展示出它的答案老街来了新凤凰主理人比着开漂亮店济南经二路和经三路之间的纬四路新开了很多漂亮店感觉是下一条要爆火的老街近期纬四路一批上新的特色店被年轻人挖宝这里曾经多是便餐店宾馆修脚店很少被人注意而今一批好吃好玩有趣的店铺让老街活了起来引来了不少前来打卡的年轻人7月1日是个工作日还是个雨天记者探访时这条短街的部分店铺上午10点左右开始来客下午年轻客流增多部分店上座率超过60柚子咖啡店VILLASHAKA咖啡店等为老街新生带来了最初的流量古着店MEMORIAL咖啡店CHINAYK汉堡店等店主动扎堆而来十多家店各有特色并非加盟连锁店都有各自的主理人即便咖啡馆有多家也风格各异2022年搬来的柚子咖啡店包住了原先老服装厂厂房的柱子店内变得温馨整洁VILLASHAKA咖啡店店址是泰康儿童食品厂的一部分老厂房搬来之前这里还是个普通的家常菜馆二层被吊顶挡住看起来像个平房咖啡店的主理人揭开了吊顶修缮了原有的房顶房梁墙体绿色木质门外墙等装修成工业复古风主打咖啡加烘焙吸引了众多咖啡爱好者前来拍照打卡分享朋友推荐来的我喜欢店里的老房顶而且甜品好吃服务非常好下次还会再来店里一位正和朋友一同享受咖啡时光的大学毕业生说在这家店的斜对面刚试营业2个月的DousCoffee店沿街设置的玻璃观景位上一早就有从济阳赶来的年轻人点餐后在店里拍照打卡靠近经二路口的CHINAYK咖啡店则以飞机主题为主打店里使用真实飞机座椅模拟飞机舱还配备了模拟飞机起落的大屏幕古着店MEMORIAL主理人把原先棋牌室的隔断拆去老房子露出了原本的宽敞规划先行重点更新项目带动主理人抄底漏网之鱼为什么选择在这条老街修缮老房开店算得通的经济账是关键这里与经三路网红打卡地融汇老商埠仅一路之隔但租金相对处于洼地记者采访的多位主理人都对自己门店的租金满意多数看好未来发展签了长约在这条老街经营8年的阿布家的茶店主理人刘女士看来从2021年出现济南第一个爱心红绿灯2022年出现整面玫瑰花的网红墙等打卡点后老商埠开始成为网红打卡地人流明显增多大家逐渐发现这条靠近经三路的窄窄的老街很适合慢下来漫步其中老街的人也多了起来柚子咖啡搬来后营业面积是原先的3倍每平米的租金成本还比原来低齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄柚子咖啡3年前以年租约6万元租下60多平方米店铺面积是此前在鞭指巷经营时的三倍年租金只多了2万VILLASHAKA主理人慕先生介绍店铺上下两层有400平方米空间年租金20多万DousCoffee主理人窦女士则透露原本在山师东路要租下的店面年租金约20万而这里面积更大年租金能省下一半多古着店MEMORIAL主理人贾女士表示搬家前在中山公园对面一家店铺的二楼经营搬来后不仅有了一楼店面面积增加了约40平租金还便宜了相比成熟商圈动辄数十万的年租金这里为创业者预留了更新老房的成本空间柚子咖啡的店员表示咖啡店用电量大需要约30千瓦的电力供应排出的是热水店里租用的恰好是老厂房能满足需求装修时换了粗的电线做好了上下水很快具备了营业条件VILLASHAKA租用的店铺是泰康儿童食品厂旧址店里聘请了专业团队修复老厂房店内装修也因势打造工业复古风齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄VILLASHAKA二楼特别保留了一处建筑原红砖墙展示了这处老厂房修缮前的样子齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄VILLASHAKA则聘请了专业团队修复老厂房破损屋顶加固墙体保留原木梁和绿木门刷保护漆完整保留外立面用了清水混凝土来做西墙和楼梯改造成本上百万防水就花了30多万慕先生说对修缮更新老房房东很支持他也希望老房子能用起来充分发挥价值装修时他来了很多次对老房子焕新的效果很惊叹也很满意CHINAYK主理人说店里花了20多万装修一半修缮房子一半布置氛围老房子利用需要修缮还要解决防水保温防潮等问题店里对保留了老房子主体结构靠外的墙体装修时保留原貌只用了保护漆沿街门头房为何能成为价值洼地背后是商埠区渐进式推进城市更新留下的增值空间济南商埠区是济南1904年自主开埠第一片区现存国家省级文保单位30处市级文保单位19处历史建筑85处济南将其中的一园十二坊区域作为商埠区重点推进保护更新的区域济南市一园十二坊传统风貌区保护规划去年获批为一园十二坊保护更新提供了依据在保护规划编制的同时济南城市投资集团对该区域同步进行了产业策划力争将济南商埠区打造成文商产旅居深度融合的百年历史风貌片区先重点在商埠区一园十二坊内纬二路至小纬六路经三路至经四路围合而成的核心区域打造济南1904街区目前济南城市投资集团已启动商埠区城市更新一期项目其中正在推进的济南宾馆更新项目中山公园更新项目是济南1904街区的重要部分在老街西南此外在老街西北万紫巷更新项目也启动了相关征收工作这些重点更新项目点状铺开在修缮保护历史建筑的同时精心进行商业策划今年部分项目将完成更新将为商埠区带来流量成为发展新引擎融汇老商埠内设置的打卡点吸引了众多游客齐鲁晚报齐鲁壹点记者王媛摄而与这段纬四路南边一路之隔的融汇老商埠2017年开业保留修缮了张采丞故居宝隆楼等建筑将85万平方米的区域打造成商圈逐步成为网红打卡地为片区引来流量被这些重点项目包围的纬四路沿街老门头房成了漏网之鱼被看好老街发展潜力的创业人捞起商埠区的范围很大我们更多是做好重点项目带动区域价值提升也有社会上的投资人个人看好商埠区的商业发展找到房东租老房子后进行更新再开店济南城市投资集团商埠区更新项目相关负责人介绍城市更新投入大产出周期长仅靠政府或平台公司推动不太现实需要探索政府引导市场运作公众参与的城市更新可持续模式近年商埠区进行了排水设施改造和内涝治理部分支路正在收尾齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄除保护规划和产业策划外里子焕新也为商业发展注入底气7月1日的大雨下得急但老街基本没有积水这得益于2023年启动的济南市中心城区雨污合流管网改造和城市内涝治理工程商埠区作为其中大明湖排水分区的一部分主路已完成雨污合流管网改造正在进行少量支路的收尾施工让店铺火起来主理人解开老街活力密码城市更新项目前期投入高后期运营回报周期长在老街开起店铺只是成功第一步如何让自己捞到的漏网之鱼活起来是每位主理人都要面临的挑战多位主理人提到店铺虽然在一条小街但更多承接了来商埠区游玩的客流经三路本来就自带流量社交平台上标题写经三路新开的一家什么店就会很快被人看到古着店MEMORIAL的主理人贾女士说商埠区的网红气质已自带流量纬四路虽不在主路但也能分得一杯羹推进城市更新的融资时项目策划和长期运营收益是重要的考量因素懂运营有情怀的主理人参与到城市更新中将能共同提升片区价值济南城市投资集团上述相关负责人坦言在商业运营上部分主理人独具匠心有优势据我了解他们很多开业前会做充分的市场调研会到全国去考察类似的店参与了姚江胡同西总布片区景山片区等多个北京胡同更新项目的建筑师朱小地接受媒体采访时曾表示城市更新需要的不仅是投资方更是主理人最好是懂设计运营城市语境的建筑师型人物能判断投入产出把握调性节奏在空间和人之间建起温柔的连接相比进行统一进行产业招商运营的街区自主更新也可能会出现业态扎堆的情况有业内人士认为主理人在参与老街焕新利用时可能会面临更大的竞争压力做出特色格外重要VILLASHAKA独特的店内风格优质服务和好吃的咖啡和烘焙逐步在济南咖啡店中打响品牌已自带流量齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄记者采访发现这些新店的主理人多是在各自领域深耕的年轻人不少推崇长期主义注重产品品质和消费体验整条街仅咖啡店就有5家但客单价从十多元三十多元到上百元不等各有主打一个咖啡店做好咖啡服务好100位老顾客就能活下来在咖啡行业从业已14年的柚子咖啡主理人道出了咖啡店的流量密码记者注意到这家店在搬家前就已闯出名气有自己的忠粉年轻人喜欢尝试新鲜事物比如咖啡调酒等咖啡店近两年在济南逐渐成势在老建筑里开咖啡店也是希望把老济南特色与年轻人喜欢的咖啡业态结合做出有济南特色的咖啡店来吸引顾客建筑本身带来了网红气质但它是个载体更重要的是把产品和服务做好慕先生说店里用了目前最好的设备同时注重提升服务和体验店员会第一时间为进门的顾客介绍讲解和推荐合适咖啡制作过程客人也可以参与窦女士则提高店里购买设备的预算这条街有很专业的咖啡店只有把品质做起来才行不少主理人表示并未特别花钱做营销但店内的特色环境好产品和服务体验会吸引客人自发打卡推荐最初是我们邀请的老顾客很多是回头客带着新朋友来我们自己没有特别在社交平台运营但有很多客人会自发在社交平台打卡拍照分享DousCoffee刚开业不久一早就有年轻人带着娃娃前来拍照打卡齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄去年我们的咖啡店刚开业时有网红来逛很快就火了有一段时间还没有开门就是排长队等着来打卡的开业一年后客流有所回落但也比较平稳打卡的和品咖啡的各占一半CHINAYK主理人说开店前自己和合伙的朋友基本把济南济南周边甚至一些大城市的特色咖啡店看了个遍最终确定了现在的飞行主题CHINAYK店内还原了飞机客舱并在线上进行推广一度成为网红打卡点齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄这条街每个店面看起来不大但每个进去都能有东西逛主理人们做得都很用心刘女士说自己的茶店也在积极改变想要主动接住流量店里以商务茶座和自选茶叶茶具为主现在推出了体验项目包括茶艺夜校课程在社交平台推出邀请100位女性到店免费品茶的活动仅1个月就已接待了近50位客人阿布家的茶店主动增加体验项目在社交平台发帖邀请客人免费来店品茶齐鲁晚报齐鲁壹点记者王皇摄每个店铺各美其美逐步成为年轻人爱逛的街这条街近2年年轻人爱逛的店多起来了有特色的店是不怕扎堆的越多越有得逛越能吸引打卡人一次次来慕先生说现在这里逐渐成了一条有得逛的街但现在更多是各自经营我感觉我们这些店铺应该形成一些合力希望可以做一些运营的策划MEMORIAL店主理人贾女士说更新是一个长期的过程但仅2年时间老街已从承接附近网红项目的外溢客流逐渐成为一条很好逛的漂亮街自带网红气质虽然整条街也有近年开的店关门歇业但眼下在不少商业街商铺租金下降时这段纬四路的租金正温和上涨我们到了续约期年租金涨了2万倒也可以柚子咖啡主理人说有朋友想要来开店十多平方米大小的年租金涨到了2万VILLASHAKA还因特色突出被招商引进了今年开业的上新街开了第二家店与外引而来的首店同台新店以不同的装修风格在上新街开张同样成为网红打卡地大众新闻齐鲁壹点记者王皇