“小民宿”撬动联农共富“大产业”

近日，山东省农业农村厅印发《关于推介全省第二批农房盘活利用典型案例的通知》，西海岸新区铁山街道杨家山里青岛市乡村振兴片区《打好“三张牌”，以“小民宿”撬动联农共富“大产业”》成功入选“农房+三产融合”类典型案例。近年来，铁山街道立足片区生态、人文、市场优势，破解农房闲置难题，推动乡村产业融合发展。如今的杨家山里，已从闲置宅基地占比近20%的山区村落，蝶变为年接待游客60万人次、旅游收入1.4亿元的旅游特色片区，为乡村振兴齐鲁样板建设提供了可复制、可推广的“铁山经验”。

>>盘活沉睡资源<<

“小民宿”展现“大作为”

杨家山里片区地处铁橛山、月季山、睡牛山三山环抱的山谷丘陵地带，下辖杨家山里一村和二村2个行政村，包含8个自然村网格，共有宅基地1391户，其中闲置农房达255户，占比接近20%。大量农房长期闲置，不仅造成资源浪费，也制约了乡村发展活力。

2025年中央一号文件在部署推进乡村全面振兴重点任务时，提出“引导农民发展适合家庭经营的产业项目，因地制宜发展庭院经济、林下经济、民宿经济”，为乡村文旅融合发展指明了方向。铁山街道顺势而动，将民宿产业作为乡村资源再生突破口，精准把握“原址打造、市场托管、主客共享、多业融合”的发展路径，让闲置农房“活”起来、乡村产业“兴”起来、村民腰包“鼓”起来。

通过引入融源等社会资本，建成民宿37处，委托市场主体统一运营。这一模式让村民实现多重收益：不仅能稳定获得房屋租赁费，村集体每年还能增收15万余元服务费。更重要的是，民宿产业带动周边200余名村民实现就近就业，开发了民宿管家、共享厨娘等特色岗位，形成“集体服务得利、村民多元增收、企业增效盈利”的良性循环。以民宿为纽带，片区全面拓展“吃行游购娱研”全产业链，实现产业“接二连三”，让游客“慢下来、留下来、住下来”，彻底激活了乡村发展的内生动力。

>>打好“要素牌”<<

多元联动破解发展瓶颈

“农房盘活不是简单的房屋改造，而是要破解资本、人才、资源分散的难题，让要素聚合产生乘数效应。”铁山街道相关负责人介绍，街道创新推出“政府引导+资本主体+农民参与”的多元盘活方式，为民宿产业规模化、集约化发展铺路搭桥。

在资源整合上，街道建立服务民宿发展全周期的“五个一”工作体系（即出台一个指导意见、开展一次全面摸排、编制一个建设导则、打造一批试点点位、培育一个示范区域），“一村一策”精准施策。通过“摸家底、明账目”，全面摸清255间可利用房屋信息，绘制片区宅基地“一张图”，以项目为单位精准供房、批次开发，有效破解了要素分散制约，构建起上下游产业紧密衔接的生态圈。

在资金保障上，以“乡村振兴合伙人计划”为牵引，撬动市、区财政补助作为种子资金，吸引融发、融源、海投等5家国企、民营资本注入，形成“资本投+集体筹+财政奖+政府补”的多元投入格局。2022年以来，累计统筹资金3亿元，集中用于基础设施和服务配套提升，实现通路、通网、建游客中心、建停车场、建标牌标识的“两通三建”目标，让民宿集聚区的硬件设施迈上新台阶。

在人才培育上，针对民宿从业人员“素质低、管理软、服务缺”的痛点，实施“千名新农人”工程，搭建乡村共创学堂、百姓德育讲堂等平台，构建“理论讲授＋经验分享＋实训操练”的授课体系。围绕产业需求，先后举办茶艺烹调、文创手工等技能培训20余期，开发23类特色岗位，将200余名富余劳动力就地转化为“富裕新动力”，实现高标准服务输出与高品质人才输出双提升。

>>打好“品质牌”<<

三位一体规范运营之路

铁山街道坚持“建好更要管好”的理念，厘清“三权分置”各方权责边界，创新“旅游公司+民宿合作社+商户”的三位一体管理模式，构建“合作化统管、专业化托管、标准化监管”协同机制，推动民宿产业从“野蛮生长”向“规范运营”转型。

合作化统管实现优势互补。街道引导有能力的村党支部领办民宿管理合作社，吸纳60余户经营主体“以宅入股”。合作社发挥纽带作用，对内实行“小事共商、大事共议、技能互助、收益共管”，凝聚农户合力；对外配合城建、市场监管等部门，对民宿“准入准营、建设运行、歇业退出”实施全生命周期前置把关，累计“会诊”解决用电用气、停车场配套等问题146个，实现自我服务与自我管理的有机统一。

专业化托管强化营销联动。坚持市场化运作、专业化运营，由合作社委托融源公司全程托管，打造“一半村民自住、一半对外出租”的“主客共享”民宿，推行统一接单派单、统一品牌包装、统一宣传推介、统一结算对账的“四统一”管理机制。依托青岛西站、同三高速的交通优势，“田园旅居”品牌成功推向市场，旺季日接待游客达2万人，户均年增收3万余元。

标准化监管保障长效发展。借鉴浙江、成都等地先进经验，创新“星级民宿”工作法，制定经营管理好、设施配套好、环境卫生好、服务质量好、游客评价好、食品安全、消防安全、环保安全的“五好三安”标准，建立积分奖惩制度。对积分排名前15%的民宿优先评星评级，后10%的纳入重点监管，形成“先进带后进、后进赶先进”的良好氛围。如今，“山里原宿”“院子旅居”等一批标杆民宿脱颖而出，其中杨家山里·山里原宿获评“时尚青岛·时尚景点打卡地”。

>>打好“内涵牌”<<

文旅融合释放多元价值

民宿的核心竞争力，在于独特的文化与生态价值。铁山街道坚持发展与保护协同、产业与生态相融，以民宿开发为纽带，深度挖掘“原乡风光+传统文化+游客体验”的融合点，做好“大产业”文章，让民宿经济更有厚度、更具魅力。

绿色引领守护“原”生态。以“原山原水”为生态基底，优先利用原有村落发展嵌入式民宿，秉持“修旧如旧、植绿护绿”原则，保留上沟百年国槐、黄泥巷百年村落等原始风貌，打造“溪”“风”“谷”等北方山村民宅风格主题院落。片区天然植被覆盖率长期保持在69%以上，杨家山里乡村旅游生态产业经营开发做法先后入选山东省首批乡村生态振兴典型案例、山东省自然资源领域生态产品价值实现典型案例，持续放大“原山原水原生态、原汁原味原生活”的独特优势。

内涵提升植入“乡”文化。坚持“回归乡土、留住乡愁”的价值导向，深度挖掘“红色摇篮”“长城古迹”“影视基地”三张文化名片，建设提升齐长城文化馆、乡村记忆馆等体验项目。依托山东省红色文化特色村、山东省红色研学基地资源，打造东南崖红色驿站，串联杨凌波故居、中共青岛工委旧址、抗日战争纪念馆等阵地，形成可观可学、可游可憩的沉浸式研学路线，累计接待研学团队2700余场次、30万余人次，激活民宿发展的“红色引擎”。

品牌培育提升“产”效益。以品牌为抓手延伸产业链、提升附加值，将乡宿、乡游、乡影等十大产业品牌深度融合。聚焦“下乡吃好、白天玩好、晚上住好、返程购好”等关键环节，打造功能齐全的乡村休闲旅游综合体。积极引导民宿业主以“民宿+直播”形式开展助农带货，带动樱桃果酒、秀兰茶等24种本地特产走向市场，年产值近亿元，让村民在产业链延伸中获得更多收益。

如今的杨家山里，先后获评全国红色美丽村庄试点、全国生态文化村等荣誉，成功承办全市乡村振兴齐鲁样板先行区现场推进会等重要活动，片区“春观樱山、夏游花海、秋尝百果、冬享雪趣”的全季旅游模式深入人心。下一步，铁山街道将继续发挥典型案例经验，持续完善民宿产业生态，推动农文旅体深度融合，为打造乡村振兴齐鲁样板先行区注入更强动力。 

（大众新闻·青岛西海岸报记者 梁玉鹏）