向高空要发展：楼宇经济焕新记——从“收租房东”到“产业合伙人”的垂直革命

在青岛黄金海岸线旁，一场关于城市未来的“空间革命”正在高空悄然进行。面对土地资源的“天花板”，市南区将增长引擎转向一栋栋摩天大楼。这里，远不止于钢筋水泥的翻新，更是一场发展理念与城市治理模式的深度革命。2025年，作为楼宇经济提质升级三年行动的收官之年，市南区交出了一份厚重答卷：累计改造楼宇45座，去化闲置面积约60万平米，连续斩获“中国楼宇经济高质量发展示范城区”等荣誉。

市南区楼宇经济有着坚实的基础条件。 张文博 摄

度量衡：

从“看租金”到“量含量”

“不能只当‘坐地收租’的房东，更要成为筛选和培育优质产业的‘合伙人’。”在市南区2025年楼宇开放日活动现场，一位楼宇运营经理的感慨，道出了许多同行的心声。

2025年度市南区楼宇开放日活动。

今年一季度，市南区在全市首次发布《楼宇综合指标评价体系》，涵盖基础条件、产业贡献、运营服务3大维度、18个门类、53个小项，共计1000分的评价体系，如同为楼宇发展量身定制的一把精密“标尺”。

今年二季度，这把“标尺”首次亮出度量结果：海天中心、青岛数字经济产业园、远洋大厦等20座重点楼宇的综合得分公布。这份基于第三方客观评价的“体检报告”，瞬间在业内激起涟漪。

很快，变化随之而来：一直在寻求品质突破的中铁青岛中心、银座中心等楼宇，在评价体系的产业贡献和坪效指标引导下，打破固定租金模式，推出灵活多元的收费方案，精准适配不同成长阶段的企业需求，入驻率实现了逆势提升10%。

更深远的影响在于政策牵引。以评价结果为依据，《楼宇经济发展3.0版指导意见》正在酝酿，计划对年度测评前列的楼宇给予精准激励。这意味着，政府的扶持资源将像“指南针”一样，明确指向那些产业“含金量”高、创新活力强的优质载体。

这把“标尺”还将继续升级。评价范围将扩大至全部50座“楼长制”包联楼宇，指标将细化至绿色低碳、智慧化运营等维度，并通过智慧平台实现数据动态可视化。每半年一次的发布，将为楼宇分级分类和“一楼一策”的精准服务提供坚实的数据基石。

楼长制：

“1+3+11+N”打通服务难题

“有问题，找楼长”已成为市南区诸多楼宇企业的共识。

这个简单口号背后，是“1+3+11+N”——这个略显复杂的代码，这也是市南区楼宇经济协同机制的骨架。其中，“1”是区楼宇经济工作领导小组办公室，“3”是产业招商、规划建设、企业服务三个专班，“11”是全区11个街道办事处，“N”则覆盖所有楼宇及企业。

机制的生命力，在于解决问题。年初，阳光大厦在招商改造中遇到难题，通过“楼长制”渠道反映后，企业服务专班迅速联动多部门，厘清政策边界，推动问题圆满解决。规划建设专班则紧盯楼宇周边的“城市病”，针对远洋广场等重点区域停车难顽疾，多次协调，推动扩容方案落地。

基层的创新活力也被激活。香港中路街道成立了全市首只楼宇发展基金，通过市场化运作整合资源，规模超60万元，专项支持楼宇升级。湛山街道则蝉联“中国楼宇经济发展指数典型街道”，其打造的“湛山会客厅”品牌活动，将楼宇变为产业交流的枢纽。

从“企业追着政策跑”到“政策服务送上门”，楼长制织就了一张覆盖全区、反应迅速的责任网，真正疏通了营商环境的“毛细血管”。

改造术：

老楼宇长出新业态

“改造不是目的，让空间匹配未来产业，才是焕新的真谛。”站在兴源大厦30层“宴几道珍宴”海景餐厅内，奥帆中心的美景与都市繁华尽收眼底。

谁能想到，眼前这处融合现代美学与精致餐饮的商务社交空间，不久前还是布局陈旧、设施老化的普通楼层。“我们不只是翻新了墙面和地板，而是重塑了整栋楼的业态与价值。”兴源大厦运营负责人李明远指着改造对比图介绍道。

兴源大厦的蜕变，是市南区探索“大业主统筹推进+市场化专业运营”改造模式的生动实践。这座位于东海西路与燕儿岛路交会处的老牌商务楼宇，累计投入超3000万元，进行了一场从外立面、公共大堂到内部空间的系统性焕新。

改造的智慧体现在“分层定位、精准焕肤”。8楼引入设计感十足的“柯贤民宿”，为冷峻的商务区注入一丝文旅的惬意。真正的点睛之笔在顶楼。大厦将原本利用率不高的32~33层，整体打造为名为“FIFTY-TWO”的空中Penthouse Bar，集云端社交、城市观景、时尚消费于一体，点燃年轻消费群体的热情。同时，“乐呵乐呵”共享空间的设立，则精准捕捉了新兴企业对灵活办公的需求。

“过去楼宇业态单一，租金增长乏力。改造后，我们通过引入高品质、多元化的消费场景，不仅提升了租金水平，更增强了楼宇的品牌吸引力与产业黏性。”李明远说。兴源大厦的案例证明，物理空间的升级必须与内容运营同步，将冰冷的办公载体转变为充满活力的“垂直社区”。

市南区的“改造术”远不止一种。针对产权分散的“老大难”楼宇，区属国企发挥主力军作用，通过收购整层、整合经营权，实施“大业主式”更新，为整体改造扫清障碍。面对双星文化城、漳浦路12号等历史遗留的闲置商业“硬骨头”，则采取“一楼一策”，精准引入社会资本，转型为都市潮流公园、精品酒店等新消费空间。

在资金筹措上，路径同样多元：探索专项债赋能、国企布局智慧能源反哺改造、推广楼宇发展基金、鼓励社会资本参与……以此构建“改造提质—收益增长—多方共赢”的良性循环，推动楼宇从单一的办公容器，转型为融合工作、生活、社交的“复合型产业社区”。

从一套科学体系的建立，到一个协同机制的运转，再到多元改造路径的探索，市南区推动楼宇经济高质量发展的脉络清晰可见：以科学评价引领方向，以机制创新保障服务，以模式突破激活空间。当一栋栋楼宇如兴源大厦般被注入新的产业灵魂，市南区正用实际行动证明，在高质量发展的征程上，中心城区的天空，是充满希望的未来战场。（半岛全媒体记者 王一婷 通讯员 赵宏坤）