青岛推出工业项目租赁土地审批改革新政 破解项目落地梗阻

大众网记者 王静雅 青岛报道

今日，青岛市人民政府新闻办公室召开新闻发布会，聚焦工程建设项目审批制度改革创新工作。会上，青岛市发布《推行工业项目租赁土地办理工程审批手续的指导意见》（以下简称《指导意见》），通过11条系统性改革举措，打破以往工业项目租赁土地审批的制度壁垒，实现“谁投资、谁申报、谁负责”，为产业项目快速落地和土地资源高效利用注入新动能。

据介绍，随着产业升级步伐加快，越来越多工业企业选择以租赁方式获取土地启动项目建设。但在以往审批实践中，工程审批手续要求建设单位与土地使用权人必须一致，承租企业无法以自身名义办理立项、规划、施工、验收等手续，影响项目落地效率。为破解这一痛点，青岛积极落实省级部署要求，结合本地实际，制定出台《指导意见》，核心突破在于针对涉及租赁用地的工业项目，允许承租企业以自身名义，凭相关证明文件办理全流程工程审批手续。

《指导意见》从适用情形、具体举措、业务流程3方面明确办理工程审批手续的有关要求。在适用情形上，一方面明确办理范围。工业项目投资人租赁我市行政区域内已取得不动产权证书的工业、仓储类国有建设用地，或已依法入市的农村集体经营性建设用地的，允许其以自己名义办理规划许可、施工许可和竣工验收备案等手续。二是明确办理负面清单。未按出让合同约定缴纳土地出让金、未按出让合同约定或划拨决定书规定的期限和开发条件开发利用土地的，或者法律法规规定、合同约定不得出租的情形，不适用本政策。

在具体举措方面：一是明确土地相关管理规定。土地租赁后，出租人须继续履行土地出让合同或划拨决定书义务，并监督承租人遵守相关规定。同时，承租人必须按原批准用途使用土地，确需改变的，须经规划部门审核，并报同级人民政府批准后，重新签订租赁合同或者补充合同。二是明确土地租赁管理要求。租赁期限不得超过土地使用权剩余年限，且最长不超过20年。出租人和承租人须签订书面租赁合同，明确出租方和承租方的责任和纠纷解决方式，以及租赁期满地上建筑物、构筑物的处置方式。三是明确责任和缴费主体。承租人承担租赁土地期间的安全生产、生态环保、防疫卫生等公共管理事项方面的主体责任，双方按照租赁合同约定，按政策缴纳与出租土地相关的土地税、费及其他法定税费。四是明确建构筑物处置。租赁期满后，地上建构筑物依照租赁合同约定方式进行处置。政府因公共利益需要收回土地使用权的，地上建构筑物及其附属设施按照土地出让合同进行处置。五是明确不动产登记办理。租赁期内有关部门不得为承租人办理其新改扩的建构筑物不动产登记和抵押登记，但期满后，若双方达成处置协议，可由出租人提交土地权属证明、租赁合同、处置协议等材料申请办理不动产权登记。

在业务流程方面：一是明确办理路径。《指导意见》细化了以承租人为主体的审批流程，涵盖立项、环评、节能审查、工程规划、消防设计、施工许可、竣工验收等七大环节，形成闭环管理；并规定了以上事项的审批时序、前置条件和许可标准等，为承租人办理手续制定具体办事指南。二是明确申报所需材料。将土地租赁合同纳入合法使用土地的证明文件范畴，承租人可持土地租赁合同及出租人的不动产权证，共同作为使用土地的证明文件办理规划许可、施工许可等手续。承租人还应提供出租人、抵押权人同意的书面意见，进一步确认承租人的合法办理资格。三是明确办理结果制发要求。各部门在颁发的许可证书或审批文件中应注明“租赁土地”字样，并注明土地使用权取得方式为租赁及租赁年限，明确土地使用的权利属性，便于后续监管，降低制度创新风险。四是明确租赁合同主要内容。详细列明土地租赁合同应包含的15条内容，包括双方权利义务、建构筑物处置等，既保障了出租人的土地权益，也明确了承租人的主体责任。

《指导意见》不是对现有审批流程的简单调整，而是一次系统性的制度创新，将有效促进土地资源高效利用和招引项目快速落地，为青岛经济社会高质量发展“扩容”。目前，西海岸新区、胶州市、平度市已根据此《指导意见》，结合本地实际，相继出台了具体的实施办法，为政策落地细化了路径。