财经观察｜下调！个人销售住房增值税新规来了，专家解读→

财政部12月30日消息，财政部、国家税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，公告自2026年1月1日起施行。

关于个人销售住房增值税政策的公告

财政部 税务总局公告2025年第17号

现将个人销售住房增值税政策公告如下：

个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

本公告自2026年1月1日起施行。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

特此公告。

财政部 税务总局

2025年12月29日

此前政策显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对于北京市、上海市、广州市和深圳市，此前政策显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次政策最显著的变化是增值税征收率的下调。过去，个人销售住房增值税征收率按5%计算，如今调整为按3%计算。具体而言，根据现有政策规定，若个人持有住房不足两年对外销售，过去需按照5%的征收率全额缴纳增值税，现在则变为按3%的征收率缴纳。这一调整直接降低了房屋出售环节的税费成本。

“以实际案例说明，假设房屋出售价格为100万元，但持有未满两年。在过去的政策下，按照5%的征收率计算，增值税税额相对较高，即5万元，给房东带来较大负担。而新政策实施后，按3%的征收率计算，税费成本明显降低，即变为3万元，直接减少了2万元，有效减轻了房东的经济压力。也使得房屋出售的成本快速下降。”

严跃进指出，这是房地产领域一项关键政策调整，对降低交易成本和积极去库存，尤其是促进一二手房联动等带来积极的影响。“征收率下调直接降低了房屋出售成本，减轻了房东的经济负担。这有助于提高房东出售房屋的积极性。对于一些因税费成本较高而犹豫是否出售房屋的房东来说，新政策可能成为推动其做出决策的重要因素。”

同时其可以更好满足改善型住房需求。当房东出售旧房的成本降低后，他们更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房。这种换购行为不仅满足了个人对居住品质提升的需求，也促进了房地产市场从存量房向新房的流动，推动整个房地产市场的升级与发展。所以是支持改善型需求的重要支持政策，也是有助于促进新房尤其是大户型新房项目的去库存。

当然类似税费成本减负也对买家带来积极影响。若是认购一些次新房项目，过去增值税较高，或会转嫁到购房者成本上。而现在此类成本转嫁的可能性更小了。所以有助于间接使得买家的成本降低，带来住房消费的活跃。

当然从宏观和市场层面来看，通过降低二手房出售成本，能够促进二手房市场的活跃，也使得一二手房联动的效应更加明显。而二手房市场的活跃又会带动新房市场的发展，形成良性循环，即带动一二手房联动。所以本身也是有助于促进市场循环机制的畅通和市场的向好发展。

半岛新闻综合整理，素材来源：财政部网站、中国证券报、新民晚报·上观新闻等