上海楼市“沪七条”，为何引发全国热议？

开年，上海楼市投下重磅炸弹！

2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称 “沪七条”）：非沪籍购房社保门槛从3年骤降至1年、公积金最高可贷324万元、沪籍成年子女置换唯一住房暂免房产税……一系列直击痛点的硬核新政，瞬间引爆沉寂已久的市场。

来源：上海住房城乡建设管理

“非沪籍家庭缴满1年社保，可在全市买房”

降低非沪籍居民购房门槛、增加购房套数、支持稳定居住群体的购房需求，是本次新政的重点。

按照新政，非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳的社保或个税年限从3年改为1年。另外，在上海缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民，在执行现有限购政策基础上，可以在外环内增购1套住房。

对于持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民自购房之日前在上海连续缴纳社保或个税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

上海虹桥火车站候车大厅。新华社发

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降。在非沪籍家庭满足1年社保的情况下，政策前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。

“上海对非沪籍购房给予了更大的支持，尤其是进一步支持和鼓励新市民，新青年购房。”同策研究院联席院长宋红卫认为，非沪籍在外环内购房从3年社保降低到一年，粗略估算可增加购房潜力人群至少增加9万人，这部分人群属于刚需群体，对于带动外环内楼市具有明显的提升影响。

“300万以下房产，仅靠公积金就能购买”

在公积金方面，此次新政明确，提高公积金最高贷款额度，购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

调整后上海公积金最高贷款额度 （金额单位：万元） 图表来源：“上海公积金”微信公众号

另外，对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海无住房或仅有1套住房且当前已结清住房公积金贷款的，在上海再次购房时可申请公积金贷款。

新政还加大了公积金对多子女家庭购房的支持范围，公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海最高贷款额度基础上上浮20%。

“此次将首套公积金贷款额度从160万提至240万，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达324万，适配上海高总价的特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力。”58安居客研究院院长张波表示，多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策，将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭的居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。

“考虑到（上海）300万以下二手房占比65%，使得很多家庭无需再出资，仅靠公积金就能购买住房。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

“沪籍家庭成年子女新购或置换唯一住房，免征房产税”

除此之外，上海为支持居民置换改善需求，对上海户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

“个人住房房产税政策的完善，是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解置业税费顾虑。”张波表示，此次房产税政策调整，只要新购住房为家庭唯一住房即可暂免房产税，不仅能鼓励沪籍家庭合理置换，更能推动二手房市场房源流通性提升。

严跃进指出，新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。其体现对改善型住房需求的支持。

总体上看，“沪七条”充分体现上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，亦符合2026年住房消费工作的相关要求。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，“沪七条”通过降低非沪籍购房门槛、扩大居住证人群购房资格、适度放宽外环内限购，从制度层面降低入市门槛，有效修复市场信心，扭转市场预期偏弱格局。她强调，限购优化与公积金支持形成政策合力，将有效释放积压合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。

国家统计局公布的最新房价数据显示，2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降。其中，一线城市二手住宅价格环比跌幅收窄最为明显，较上月缩小0.4个百分点至0.5%，显示核心城市二手房市场调整速度放缓。随着“沪七条”的落地实施，上海房地产市场有望迎来新的活跃期。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）

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