观澜亭｜“物业管理”变“物业服务”，一次精准的校正

2026年全国两会期间，全国人大代表樊芸提出的将《物业管理条例》更名为《物业服务条例》的建议引发关注。住建部回应，明确将着手修订条例名称，并同步调整行业分类，将其纳入国民经济行业分类与统计目录。

与此同时，全国人大代表方燕提出建立物业服务市场信用准入与退出机制，将信用评价与招投标挂钩，对严重失信企业强制清退。两份建议，一个指向名分的正本清源，一个指向制度的刮骨疗毒，共同构成了一次对物业行业积弊的精准校正。

这一建议之所以引发如此社会共鸣，根源在于它触及了千家万户最切身的生活体验。近年来，物业与业主之间的矛盾纠纷频发：门禁道闸沦为催费工具，业主回家通行权被随意限制；电梯广告、车位出租等公共收益去向不明，业主的知情权和监督权长期悬空。不少业主无奈戏言，“花钱找了个大爷来管我”。

事实上，这一正名并非无本之木。早在2007年，《中华人民共和国物权法》就已将“物业管理企业”调整为“物业服务企业”；2021年施行的《中华人民共和国民法典》更是将物业服务合同专章列为典型合同，从法律上确立了业主与物业服务人之间平等的契约关系。

但仍有很多物业公司端着“管理”的牌子，心安理得地把自己当成了小区的“大管家”，甚至“太上皇”，忽视业主诉求、弱化服务职责，让“服务”二字沦为空谈。

因此，从“管理”到“服务”，改的不仅仅是两个字，更是一种治理理念的深刻转型。“管理”强调自上而下的管控与主导，容易造成物业企业与业主之间的角色错位；“服务”则凸显履约与尽责，从根本上厘清了双方的权责关系——业主是产权主体和委托方，物业是受托服务方。

当然，改名是起点而非终点，真正的考验在于如何让“服务”二字落到实处。数据显示，2025年，全国500强物业平均收缴率已经跌到了71%，中小物业更是普遍跌破了65%，部分甚至不到50%，满意度也是创下新低，只有73.2分。全国被监测到的物业撤场项目达173个，其中65%是物业公司主动退出。

一边是业主的怨声载道：服务一年比一年差，保安没了，保洁在糊弄，漏水没人管，反映问题无门。另一边是物业的叫苦连天：人工成本年年涨，空置房打折从七折降到五折，账面上怎么算都是亏。这种“公说公有理，婆说婆有理”的僵局，根源在于行业双方信任机制的缺位。

具体而言，这场“校正”实现真正落地，需要在四个层面同步推进。

第一，透明化是信任重建的基石。物业费的收支必须公开透明，小区公共收益的来龙去脉必须向业主公示，服务标准和服务内容必须清晰可查、接受监督。当前，山东济宁、湖北武汉、江苏常州等城市的多个小区开始推行“信托制”物业服务模式，让每一笔钱都花在明处。不少小区的物业费收缴率从不足50%跃升至90%以上，居民满意度大幅提升。

第二，“质价相符”是市场化的核心。不能一味限价，也不能放任乱收费，而是要建立弹性定价机制，让服务质量和价格真正挂钩，让业主有选择权，也让优质服务获得合理回报，形成“优服优价、劣服劣价”的良性循环。

第三，业主自治能力的建设刻不容缓。业主委员会不能只是一个“降费工具”，而应该成为真正代表业主利益、具备专业能力的自治组织，在选聘物业、监督服务、管理公共事务中发挥实质作用。同时，也需引导业主树立“共建共享”的理念，摒弃私心、凝聚共识，主动履行缴费义务，积极参与小区治理。

第四，建立以信用管理为核心的市场准入与退出机制，对严重失信、侵害业主利益、拒不整改的物业服务企业依法限制市场准入、强制清退，实现“劣者出局”。完善物业企业信用评价机制，建立全覆盖、标准化、可量化的评价指标体系，将服务质量、收费规范、投诉处理、履约情况等纳入核心评价内容。物业进小区服务，由业主委员会公开招投标；物业退出小区，由业主评价决定。

小区是千千万万家庭的生活容器，物业服务的好坏直接关系到每个人最切身的幸福感。告别“管理”的固化思维，拥抱“服务”的核心本质，不是行业的妥协，而是成熟的开始。而那些真正守住初心、深耕服务的物业企业，终将在时代的浪潮中站稳脚跟，推动整个行业走向更健康、更长久的未来。

（大众新闻记者 王瑛琪 策划 周学泽）