京沪房价止跌回稳，全国楼市会否迎来转折

“前两天去看房，同一套房子里竟有四五组家庭一起看，从来没遇到过。”

今年36岁的刘琳是上海人，在一家外企工作。2024年初，她便开始着手置换房子，想把目前在住的老房子换一套小区环境好、面积大的改善平层。

每个月她都会跟着中介看上几套房，从杨浦、黄浦，再到虹口，两年下来房子看了不少，但因为不着急住，加上这几年房价持续调整，她不敢轻易下手，总想着要“抄底”。直到最近，刘琳关注的房子陆续出售下架，她心里开始犯嘀咕：“行情又要好起来了？”

目前，楼市进入传统旺季，全国主要城市房价跌幅持续收窄，部分一线城市房价率先回正。3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅价格变动情况，数据显示，一线城市房价指数正企稳回升，其中北京、上海房价指数均止跌回涨。

一线城市的房地产市场向来具有引领性，北京、上海等城市房价止跌，全国楼市真的要回暖了吗？这波楼市旺季能持续多久？

二手房迎来“小阳春”

“上周末二手房交易量最大，同事刚好带客户网签，因为签约量大，系统多次卡顿滞缓。”上海一位从业多年的中介经纪人回忆称，多少年没出现这样的情况了。

“热度确实起来了，我负责的长宁区二手房带看量比往年同期上涨约30%-35%。”上海链家徐家汇西大区营销总监吴江海告诉记者。

上海网上房地产的数据显示，3月9日-3月15日二手房成交7233套，环比涨27%，创下自2021年以来的周成交最高纪录。换句话说，二手市场活跃度，达到市场高点时的水平。

从月度看，截至3月18日，上海3月二手房累计成交约1.67万套，日均成交920多套。上海链家研究院数据显示，和去年同期相比，今年上海二手房成交量增长15%，成交活跃度较高的板块集中于黄浦、长宁、徐汇等核心城区，以及远郊临港新城辐射范围内的祝桥、万祥、新场等区域。

上海浦东街景。 武恒光/摄

“3月上海市场一改平淡态势，成交放量呈现‘速度快、来势猛、覆盖面广’的特征。”上海易居房地产研究院副院长严跃进判断，上海已形成事实上的“小阳春”行情。

传统置业旺季来临，北京楼市也逐渐活跃。国家统计局数据显示，2月份，北京二手房价格指数在经过11个月连续下跌后迎来转向，环比涨0.3%。

交易量提升带来了价格企稳回升。北京住建委网签数据统计显示，今年1-2月，北京市二手住宅网签量超过2.3万套，高出近10年同期平均网签规模2000余套。进入3月份，市场保持高位运行，截至3月18日，二手住宅累计网签量9780多套。

北京昌平区一家中介门店店长告诉记者：“今年春节后，明显感受到市场很快进入状态，除了昌平以外，像房山、顺义等地区市场表现都较为活跃。”

作为新一线城市代表，杭州二手房市场同样吹来暖风。

杭州我爱我家数据显示，截至3月15日，杭州十区二手房成交量已突破3600套，超过2月全月的成交水平。在贝壳门店系统，上周日（3月15日）单日新签315单，创新下近一年单日签单量最高纪录。

记者从武林、文教、申花、未来科技城、闲林一带中介经纪人了解到，节后二手房整体带看量都在上升。在刚需板块，天都城、国际花园、翡翠城等总价较低小区，半个月都卖了超过10套；改善板块，申花3月上半月卖了30多套次新房，总价上千万元的馥香园卖了8套；钱江世纪城板块改善次新房卖出40多套，时代奥城、创世纪、澄品等成交活跃。

杭州余杭闲林，节后二手房带看量上升。 武恒光/摄

“市场热度突然从上周开始爆发，我们门店3月前半月就成交9单，之前每个月能买4-5单，单量翻了一番。”杭州城北一中介门店店长告诉记者，最近买房主要是两类，一类是为了子女读书，要抓紧定下；另一类是去年就看了很久，现在决定下单的。

在南京、武汉、郑州等地，二手房都迎来成交高峰。南京3月前两周，两个周末二手房成交量稳定在900-1000套；武汉上周日单日成交451套，创下2024年以来单日最高纪录；郑州3月来二手房签约量同比去年上涨16%。二手房市场“小阳春”，正从一线城市向二线城市铺开。

新房处于复苏通道

相较于二手房市场迅速回暖，各地新房市场正处于复苏通道，并且城市之间的升温速度也有差异。

上周，位于上海闵行浦江板块的象屿天宸雅颂，和青浦徐泾板块的大华望樾开盘，但都因认购人数不足而取消新房摇号，直接进入选房阶段。认购市场也相对平淡，中建玖上琅宸、招商臻境两个新盘认购率分别为37%、19%。不过，与去年同期相比，上海今年新房活跃度明显提升，上海链家研究院数据显示，开春后续销盘新房签约量同比增长11%。

据上海一新盘置业顾问介绍：“近期上海新房供量整体偏少，热门项目还没开盘，因此新房的成交表现不像二手房那样爆发式增长。”

杭州则有不一样的表现。进入3月，新房市场渐入佳境，城西、城北、钱塘江以南的部分刚需、改善楼盘都迎来看房高峰。余杭未来科技城的元序，两天时间客户来访量超550组；五常板块的天奕，近半个月时间来访超2000组，成交200多套新房；勾庄板块的望舟府，首开住宅和车位全部售罄，有客户甚至凌晨一点多还预约看房；下沙的沐芳洲，上周六加推，30套房源在1个小时内售罄；钱江世纪城板块的天珺，3月第一个周末就买了3个多亿元。

温州人何先生春节前就在关注杭州市场，想要给在杭州读大学的女儿提前置办一套房。通过线上楼盘资料比对，看中了城北一待开新盘，因为身边有几个朋友都去实地看过，他自己觉得也不错，于是便远程付下购房意向金。最近两天，该盘首开选房，由于落位次序靠后，何先生没有买到。置业顾问告诉他项目马上就要加推，何先生听后，二话没说直接付了意向金。

杭州城北一新盘售楼处。（受访者供图）

“今年一个明显感受就是购房者都很理性，买房绝大多数都是自住，一类是在杭州生活的刚需或改善客户，另一类是省内其他地市的父母给子女买房，买来投资的基本没遇到过。”杭州一新盘相关负责人表示，最近楼市热度慢慢起来了，部分项目销售表现的确不错，但市场整体还算平和。

记者采访了多位专家，他们普遍认为，楼市数据正展现出积极的信号。国家统计局数据显示，2月全国70城新建商品住宅价格环比指标连续4个月收窄。其中，北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个，持平城市有7个，合计比上月增加9个。

各城市新房市场的表现，一定程度折射到土地市场，呈现局部热点、整体平淡的特点。3月以来，北京、上海、深圳、杭州等地均有涉宅地出让。其中北京顺义区、上海徐汇和嘉定区、成都新都区、深圳罗湖区各出让1宗涉宅地，均底价成交，只有杭州涉宅地出让表现亮眼——城东新城、钱江世纪城的2宗宅地分别溢价51%、16%成交。而杭州土拍之所以热度较高，更多是因出让地块位置相对优质，所在区域新房销售仍有不错的预期。

刚需进场买房

“传统的楼市旺季叠加政策利好，共同促成今年开春的行情。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生分析，每年“金三银四”楼市都会释放一定需求，但今年多地出台宽松的购房政策，又为楼市带来购买力。

去年12月，北京进一步优化住房限购政策，非京籍家庭购买五环内住房的，社保或个税年限从3年降为2年，五环外则只需1年；多子女家庭，还可在五环内多购买一套住房。此外，首套和二套房按揭利率拉平，二套房申请住房公积金贷款首付比从30%将至25%，都降低了改善家庭置换成本。

北京丰台住宅小区。 武恒光/摄

2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出缩短非沪籍在外环内购房社保年限、放宽居住证的购房资格、提升公积金最高贷款额度等7条稳楼市措施，被称为“沪七条”。

对于杭州来说，购房补贴政策给新房市场添了一把火。3月6日起，杭州余杭、萧山、临平等多区发布公告，针对在售新建商品住宅进行补贴，单套最高补贴可达10万元。实在的购房补贴，对市场情绪调动产生立竿见影效果。

据杭州贝壳研究院院长上官剑观察：“刚需购房者在今年‘小阳春’占了不小的比重。房东的挂牌价格更加理性，房源性价比提升，与购房者需求逐步匹配，也带动成交回升。”

记者采访发现，在楼市回暖的城市中，成交房源仍以低总价为主。上海链家研究院数据表明，近一个月，上海总价300万元以下刚需二手房源成交占比持续提升，整体占比已超60%。杭州贝壳研究院数据也显示，春节以来，成交房源中总价200万元以内的房源占比56%。而在北京，以昌平、房山、大兴等区域活跃度较高。

春节以来，杭州成交的二手房中刚需占比较大。（来源：杭州贝壳研究院）

换句话说，买房主力是刚需购房者，他们往往对价格敏感，更注重性价比。北京、上海、杭州中介经纪人都表示，尽管二手房出现成交热，但成交的价格没太大变化，“以价换量”仍然是二手房市场的主要特征。“我有一位客户说得很明确，房东不松口降一点，再好的房子也不会考虑。”杭州城北一中介经纪人说道。

在严跃进看来，和往年相比，今年“小阳春”起势较好，主要原因在于房价“跌到位”了。“政策更宽松，市面上出售的房源数量足够多，房价、房贷利率、首付比也不再高企，对于那些每月房租可以覆盖月供的人来说，买房也是不错的选择。”

吴江海所负责的上海长宁区，春节后成交的二手房中，就有约一半客户选择从“租老破小”到“买老破小”。“他们基本是刚需，预期比较乐观，认为市场开始稳定，租金也能覆盖月供。更重要的是，也想趁政策窗口期赶紧买房，担心以后政策再度收紧没机会‘上车’。”

值得一提的是，尽管今年开春二手房成交火热，但远未出现供不应求的局面，“以价换量”仍然是基本底色。贝壳机构挂牌数据显示，截至3月19日，杭州二手住宅挂牌量与去年同期相比增加8000余套，处在相对高点。不过，同样是春节假期后的近一个月里，今年二手住宅挂牌量同比减少8%，说明杭州二手房库存压力正在好转。上海链家研究院数据表明，春节后上海二手房挂牌量开始回升，当然，随着市场回暖，供需关系逐渐趋于平衡。

目前，二手房市场房东出售房产，“以价换量”是多数。上海房东胡旖旎告诉记者，她名下挂牌出售的一套“老公房”，最近一周中介带来了二十多组客户看房，年轻人很多。“我这套房子比较老了，挂了一年没卖掉，趁现在市场好，价格降点卖也行。”

暖风能吹多久？

“刘姐，你还没看就卖出去的那套房子，现在又挂出来一套同户型房源，要不要抽空去看看？”上周末，中介经纪人给刘琳发来一段信息。刘琳点开对方发来的链接，房源挂牌价显示比之前那套涨了快100万元。

尽管最近市场热度持续上升，但刘琳还是决定再观望观望。现在，她更迫切地想知道：“这波回暖趋势，能否持续下去？”

“城市之间还是会出现明显分化。”高院生表示，一线城市具备人口支撑，本身就存在充足的有效需求可以释放，但二三线城市会出现结构性分化。

高院生认为，从近两年全国楼市来看，楼市回暖也具备周期性。“当前房地产市场仍然存在两个问题，一个是供求失衡，另一个就是大家的预期还没有充分提升。如果这两个问题没有得到明显改善，那么今年的‘小阳春’的延续性，以及一线城市带动全国楼市回暖的可能性不是特别大。”

严跃进则保持乐观态度：“从全国层面看，一线城市具有风向标意义，数据进一步说明当前楼市具备向好基础。另外，一线城市楼市表现将对全国市场形成良好示范效应，有助于推动各地楼市小阳春回暖。”

当然，严跃进也强调，当前房地产市场正处积极信号持续累积的关键阶段。“回暖的趋势总体能够持续。但要注意一点，市场的基本面是‘量升价稳’，价格不会快速上涨。只有交易量上升、价格总体稳定，市场预期才会向好。”

这两天，刘琳和中介经纪人保持着密切联系，对新闻里的房产信息也更上心了，生怕错过任何风吹草动。

那么，面对开春的“小阳春”行情，购房者应该如何抉择？

多位受访的房地产业内人士认为，当下购房政策环境友好、按揭利率处在低点，房价经过多年调整已经到了低位，买房消费成本相较于前几年下降不少，对于自住家庭来说，尤其是刚需或改善需求，是一个置业时机。不过，对于以投资为目的购房需求，专家建议楼市积极信号尚未完全明确，投资要谨慎。

看到今年春节后逐渐回暖的市场，王慧的内心毫无波澜。2020年，王慧在杭州临安花了100多万元全款投资了一套房产，但近几年行情急转直下，早已经跌破成本价。“前两年就想及时止损，但亏本又不甘心，没想到两年后继续降。今年打算无论如何要卖掉，剩下的钱拿去市中心买老破小，现在价格也比较低，而且我观察了一年，价格相对稳定了，买来收租抵贷也比现在强。”在王慧看来，“杭州市中心的房子，即便跌也跌不到哪里去了。” 

（应受访者要求，文中刘琳、胡旖旎、王慧系化名）