恒隆董事会来济南“探”竞争对手了，这个细节耐人寻味

近日，恒隆集团（00010.HK）发布2025年报，其中提到“济南恒隆广场于2025年的表现令人满意”。在整体表现被描述为“改善”的背景下，年报中的一个细节显得颇为耐人寻味。

经济导报记者注意到，年报披露，恒隆董事会去年共举行六次会议，其中两次分别结合行程前往天津、济南及韩国首尔。期间，董事不仅走访自家项目，还对当地竞争对手的零售物业进行实地调研，重点关注租户组合、运营策略及顾客参与情况。

这样的表述并不多见。董事会专程赴内地考察，并将竞争对手纳入调研范围，在一定程度上反映出管理层对市场竞争的高度关注，也从侧面映射出其在济南市场所感知到的压力。

济南项目完成调改后回升

恒隆在内地的商业物业统一以“恒隆广场66”品牌命名，整体定位高端。自上世纪90年代初进入内地市场以来，其策略始终是于核心城市黄金地段开发高品质物业。目前，其商业版图已覆盖上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州九座城市。

2025年，从经营数据来看，济南恒隆广场的表现保持平稳。该项目于2011年开业，总楼面面积约17万平方米，汇聚约350家品牌商户。年报显示，其资产优化计划已于2025年1月完成，带动客流回升，品牌组合亦进一步丰富。

恒隆方面表示，受惠于资产优化计划完成及多项战略举措推进，“济南恒隆广场于2025年的表现令人满意。”

具体来看，2025年济南恒隆广场实现收入3.23亿元，同比增长2%；租户销售额增长6%；年末租出率升至97%，较上一年提升4个百分点。

年报将这一改善归因于资产优化及品牌结构调整。其称，随着多家济南首店及独家概念店引入，商场吸引力有所增强，叠加营销活动与顾客关系管理的强化，带动租赁收入与客流同步回升。

这也是其过往年报中熟悉的叙述。此外，恒隆还称，济南商场的一大核心战略，是打造运动休闲服饰组合，商场还增加多个新潮餐饮品牌，包括引入Q FLAVORFUL烘焙品牌济南首店和酒吧及餐厅COMMUNE幻师，约三分之一的餐饮品牌完成升级。同时，商场高层亦完成改造，参与升级的还有多家现有租户，例如Ole精品超市的大规模翻新工程。

董事会“看对手”：济南商业格局已变

相比经营数据，更值得关注的是董事会的考察动作本身。

恒隆年报披露，董事会在过去一年两次专程赴内地调研，其中一站即为济南。

年报原文提到，“于2025年，董事会合共举行六次定期会议，当中四次于香港举行，另两次则配合考察行程于内地天津及济南，以及韩国首尔举行。于考察期间，董事会参与一系列活动，包括对本公司及竞争对手于天津及济南之零售物业进行实地视察，以更深入了解营运表现、租户组合及顾客参与策略。”

这一表述在历年披露中并不常见，也因此被视为一个具有信号意义的变化。

结合济南商业环境，这一“对标对象”很大程度上指向近年开业的济南万象城，后者被认为是对济南恒隆广场冲击最为直接的项目之一。

回溯2011年开业之初，恒隆进入济南市场时，面对的是一个与现在截然不同的竞争环境。彼时其主要参照对象，还是以贵和、银座为代表的本地传统高端百货体系。

恒隆对竞争对手颇为重视。2011年8月26日，济南恒隆广场开业之时，恒隆高层当时对包括经济导报记者在内的媒体透露，初来乍到的恒隆在3年前就已经分别拜访了济南的商业巨头——鲁商集团和鲁能集团，以及其旗下的银座商城、贵和商厦的高层人士。“我们希望建立好合作关系。恒隆是做商业补充，错位发展，而不是恶性竞争。”

其当时尤其提及，“我们知道，就在我们旁边，曾经有个伊势丹，它后来退出了济南。我们也在考虑如何进行改变，我们要把时尚的新东西带来。”

然而，过去十余年间，济南商业格局发生显著变化。随着城市的东扩，新兴商圈快速崛起，以万象城为代表的项目在品牌更新速度与消费覆盖面上更为宽泛。

这种变化，也逐渐转化为更直接的竞争关系，并体现在消费者的实际感受中。

从消费者反馈来看，济南恒隆广场的硬件与环境依然维持较高水准，例如装修风格、洗手间环境等，还有济南唯一的苹果旗舰店。但与此同时，“品牌不够丰富”“招商下滑”的评价也渐渐出现。

有消费者提到，现在很少去恒隆了，没有适合的品牌，很多品牌都迁移至东边商业区了。此外，曾经入驻的快时尚品牌如ZARA退出后，新的替代未及时跟上引进，同时，餐饮业态更新相对有限。

相比之下，竞争对手在品牌迭代及价格层级覆盖上的灵活性，更易吸引多元客群，这也使得济南恒隆广场的市场定位在一定程度上变得更加微妙。

在这一背景下，年报中“董事会实地考察竞争对手”的表述，显得尤为值得关注。

在完成一轮资产优化之后，恒隆开始将竞争项目纳入更直接的观察范围，并通过实地走访的方式重新评估区域市场格局。这在某种程度上反映出其对当前竞争环境的重新审视。

（大众新闻·经济导报记者 孙罗南）