不能让“小债务”困住“大资产” 济南市市中区法院“土地量化换封”解困城市更新项目

一块价值4亿余元的城市更新地块，因490万元建设工程纠纷被整宗查封。“小债务”困住“大资产”，是“一封了之”，还是“主动破局”兼顾各方权益？济南市市中区人民法院以“土地量化换封”的创新实践，给出了善意文明执行的答案。既守住债权保障底线，又为困境企业精准“松绑”，让盘活受阻的土地资源重焕生机，实现了政治效果、法律效果与社会效果的有机统一。

490万元债务“锁住”城市更新民生工程

2025年，某房地产开发公司因拖欠两家施工企业工程款共计约490万元，被先后起诉并进入强制执行程序。法院调查发现，该公司名下除了一块位于济南市市中区的城市更新用地外，无其他可供执行财产，债权人亦依法提出了查封申请。

这本是保障司法判决落地、维护债权人合法权益的常规操作，却牵出了一连串现实难题。经查，该地块是济南市市中区重点民生工程，地块上6栋住宅楼早已封顶，关乎数百户购房业主的安居期盼。但受传统不动产登记模式限制，该地块整体登记在一个不动产登记证下，且已设定抵押，依法只能整宗查封。这一封，直接让价值4亿余元的优质资产被490万元债务“锁住”，形成了鲜明的价值失衡。更棘手的是，土地查封后，无法办理项目预售网签，企业回款渠道中断，资金链紧张，项目面临逾期交付风险，数百户业主的安居之路充满变数。同时，抵押权人的合法权益受到直接影响，开发企业因无法回笼资金陷入经营困境，而胜诉的债权人也因资产被封难以变现，迟迟无法实现自身债权。

“一封了之，符合法律规定，却会造成资源的巨大浪费，更让多方权益受损，甚至引发一系列民生问题；不采取查封措施，又无法保障债权人权益，有损司法权威。”办案人员表示。

“土地量化换封”打开多方共赢之门

面对企业的纾困诉求和群众的安居期盼，市中区法院主动扛起司法担当，成立专项执行团队。“破解这一困局的核心在于打破‘整宗查封’的固有模式，将查封范围精准限定在债权对应价值内，实现‘精准查封、靶向执行’。”办案法官表示。恰逢济南市不动产登记中心推行建设用地使用权量化登记制度，该制度将原本抽象不可分割的整宗土地权利，细化为可分割、可登记、可流转的份额单元。为此，执行团队迅速启动“土地量化换封”方案。

从构想到落地并非一帆风顺。抵押银行是否同意放行量化登记尚不确定？申请执行人能否接受“只封一小块、放开一大片”的做法？这些仍是未知数。

面对抵押银行的顾虑，法院联合不动产登记中心多次组织协调会，既讲清政策操作的安全性，还为其算了一笔“长远账”：“如果项目继续停摆，土地贬值、销售停滞，你们的抵押物价值也会受损；若企业恢复销售，不仅能偿还贷款本息，还能维护客户关系。”经过多轮沟通，银行最终出具同意函。

说服两位申请执行人同样不易。执行法官先后5次约谈申请人，释法说理，为其算好“时间账”和“风险账”。整宗查封后只能走司法拍卖，流程动辄半年以上，且成交价未必理想；而若企业恢复销售，承诺优先还款，钱反而能更快到账；项目一旦烂尾，土地价值缩水，加上抵押权优先受偿，普通债权人实际能拿回的钱可能所剩无几。“与其守着一块‘死地’干等，不如让‘活钱’快点回来。”申请执行人感慨道。

共识达成后，执行进入实操阶段。在不动产登记中心支持下，原整宗土地被量化登记为9个独立地块单元。法院据此精准测算，依据490万元债权占土地总价值的比例，仅对其中对应价值的两块土地上的6套房屋实施查封，其余部分予以解封。

这一操作，在充分保障申请执行人债权的前提下，切实为企业纾困松绑，让原本被“锁住”的4亿余元资产重新盘活，企业得以快速恢复项目建设和房屋预售网签，资金链逐步恢复正常，数百户业主的安居梦重回正轨。 

（大众新闻·山东法制报首席记者 宋时刚  通讯员 方晓凤 李冬华）