小菏说法丨租客“拆空调”跑路，租金怎么算？

大众网记者 李欣 菏泽报道

基本案情

2023年5月1日，房东新胜公司与租客有为公司签订了一份为期三年的《房屋租赁合同》，约定年租金13.6万元。合同特别写明：租期届满时，租客不得拆除房屋原有设施，造成损坏要赔偿并恢复原状。同时约定，如果租客不能按时交租金，要按月利率1.28%支付利息。

前两年，租客正常交租经营。但到了第三年应交租的2025年5月1日，租客不仅没交钱，还自行搬离了店铺，并通过短信和贴通知的方式，单方面说要解除合同。更让房东气愤的是，租客在搬走前，未经同意就把房屋原有的中央空调给拆除了。

房东认为租客严重违约，起诉要求支付第三年全年租金及利息。租客则反诉，以政府曾发布拆迁公告影响经营为由，要求解除合同并索回5万元保证金。

法院审理

一审法院认为，租客不交租金并搬离的行为已构成违约。租客主张的“拆迁”属于商业风险，并非不可抗力。但鉴于租客已实际搬走，合同无法继续履行，法院从减少损失的角度出发，判决合同于租客提起反诉之日（2025年8月22日）解除。租客需支付搬离后三个月的房屋占用费7.6万余元，并承担房东的律师费1万元。同时，因合同已解除，法院判令房东返还5万元保证金。对于租金利息，一审认为合同条款约定不明，未予全额支持。

房东不服，提起上诉。二审法院经审理，对几个关键问题作出了更清晰的认定：

合同何时解除？二审维持了一审认定，即违约方（租客）不享有单方解除权，其发出的解除通知无效。合同应于法院受理的反诉状送达房东之日解除。这明确了“合同僵局”下，除非对方同意，违约方必须通过司法途径才能解除合同。

逾期利息怎么算？二审认为，合同约定“不能按合同签订日期交清租金需付利息”，结合“租金按年度结算”的条款，应理解为该利息条款适用于整个租赁期内所有各期租金的逾期支付，而不仅限于第一年。一审认定“约定不明”不当，但鉴于判决结果已通过其他方式平衡，未再调整计算方式。

拆空调要不要赔？法院根据新证据（前租约、通话录音等）确认，租客擅自拆除中央空调事实成立，严重违反了合同约定。因此，租客除了付租金，还必须承担恢复原状或赔偿损失的责任。综合考虑空调折旧、租客已安装新空调等因素，二审酌定租客赔偿房东2万元。

保证金要不要退？二审认为，保证金虽应返还，但这并不免除租客的其他违约责任。租客的赔偿款、律师费等最终将从其应得款项中抵扣，实质上已对其违约行为进行了惩戒，故维持了返还保证金的判决。

裁判结果

菏泽市中级人民法院二审判决：

维持合同于2025年8月22日解除、租客支付房屋占用费76383.56元及律师费10000元的判决。

改判租客在支付上述费用后，还需向房东支付空调赔偿及恢复费用20000元。

房东在抵扣所有费用后，将剩余的保证金返还给租客。

法官说法

本案是一堂生动的“契约精神”法治课。它告诉我们：

违约方不能“说走就走”：长期合同中，如果一方违约导致合同无法履行，违约方不能自己发个通知就解除合同，必须通过法院诉讼，并由其承担相应的违约赔偿责任。

合同条款要整体理解：对合同违约责任条款的解释，不能断章取义，应结合合同全文和交易习惯，探究当事人的真实意思。

损坏东西要赔：承租人负有妥善保管租赁物的义务。擅自破坏房屋设施，不仅要恢复原状或折价赔偿，还可能影响自身其他权益（如返还保证金）。

维权成本可主张：合同中明确约定由违约方承担律师费等维权费用的，守约方可以依法主张，这有助于降低合法维权成本。

诚信是商业活动的基石。司法判决在化解纠纷的同时，也划清了“守约”与“违约”的界限，保护了守约方的合法权益，警示了潜在的违约行为。