领秀城贵和面临租约集中到期，中金绿发商业REIT底层资产迎换租考验

3月31日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金（下称“中金绿发商业REIT”）披露2025年年度报告。

作为该REIT唯一底层资产，济南领秀城贵和购物中心的运营细节进一步浮现。作为项目重要引流业态的超市板块，正出现关键调整，叠加场内多业态变动，商场正进入一轮调整期。

第一大租户变动

领秀城贵和购物中心位于济南市市中区二环南路与英雄山路交叉口，于2014年12月28日开业，至今已运营逾11年。

（位于济南南部商圈的领秀城贵和购物中心）

经济导报记者注意到，此次年报中尤其提及了一项涉及核心业态的变化——开业之初引入的主力超市租户出现调整。

报告披露，经过前期多轮沟通，项目公司与河南北华联生活超市有限公司济南分公司（下称“华联超市”）就租赁合同调整未达成一致意见。2026年3月经过双方协商，华联超市函告项目公司，拟于2026年3月31日解除双方签署的租赁合同，并自当日起逐步清场闭店，于4月30日前完成租赁房屋的交还。

华联超市为领秀城贵和购物中心开业时引入的主力租户，租赁面积10552平方米，租赁期限20年，原定到期日为2034年12月20日，其租赁面积占购物中心可供出租面积的12.45%。

从体量看，该超市为领秀城贵和购物中心租赁面积最大的单一租户。不过，从收入贡献看，该租户体量与收益并不匹配。

据披露，2025年，华联超市贡献的租金及物业费共计533.59万元，占购物中心当期全部收入的3.2%。

这一“高面积、低贡献”的结构，此前亦在监管问询中被关注。

经济导报记者注意到，去年，在中金绿发商业REIT上市审核阶段，深交所曾就项目运营发出审核问询函，关注到第一大租户的经营与贡献情况。

根据申报材料，2024年前三季度，租赁面积排名第一的主力租户的租赁面积占比为12.46%，但店铺租赁收入占比仅为3.87%。

监管层要求管理人补充披露：租赁面积排名第一的主力租户租赁面积占比和租赁收入占比差异较大的原因，以及该租户的基本情况、主营业务情况、经营情况等。

问询回复显示，该主力店经营定位为超大型综合超市，2022年—2024年，其平均销售额7771.92万元，在该品牌体系内的87家门店中收入排名第10名。管理人解释称，超市类租户一般具有大面积、低坪效的特点，因此店铺租赁收入占比相对较低。

但从实际经营情况看，上述解释或难完全覆盖市场端感受。据消费者反映，华联超市在较长一段时间内存在商品供应不足、部分货架空置的情况。

在收入贡献有限、经营表现承压的背景下，调整几乎成为必然。

对于此次退出，年报披露，项目公司已收到两家超市品牌的签约意向书，并称，“两家品牌的市场定位与品牌级次均不低于原品牌。目前双方已完成商务洽谈，正积极推进工程条件对接等后续工作。”

新能源汽车街区调整，曾拉动租金

3月31日，经济导报记者实地走访领秀城贵和购物中心看到，地下一层原BHG生活超市已大门紧闭，入口处可见闭店公告。

（BHG生活超市已大门紧闭）

邻近商铺的店员表示，超市当天刚刚停止营业，后续何时开业、由哪一家超市接替并不清楚。

经济导报记者注意到，除超市外，领秀城贵和购物中心内部亦存在一定程度的铺位调整。

例如，一层原H&M门店撤出后，UR品牌迁入其位置，而原UR门店目前仍作为临时展区使用，尚未有新租户正式进驻。

在地下一层，商场此前打造的“新能源汽车街区”，已不复存在，相关区域已调整为服饰集合店。

（“新能源汽车街区”已调整为服饰集合店）

值得注意的是，在此前问询回复中，管理方曾提及新能源街区对租金水平的提升作用。

彼时管理方称，2022年开始，运管团队“将部分租赁面积通过改造为新能源街区或进行品牌置换等方式引进了新能源汽车品牌入驻，该部分租赁面积陆续于2022年下半年至2023年上半年起租，由于新能源汽车品牌的租金水平较原本的品牌有了大幅提升，导致本项目2022年的租金单价增长率较高。”

回复还披露，新能源汽车品牌报告期各期末平均租金单价分别为12.40元/平方米/天、12.98元/平方米/天和13.70元/平方米/天。

但从当前情况看，该街区业态已进入调整阶段，前期的租金拉动效应是否具备持续性，仍有待观察。

问询函此前关注租约到期情况

从年报披露的数据看，截至2025年末，领秀城贵和购物中心出租率为96.8%，平均租金单价为3.99元/平方米/天，全年实现营业收入约9086万元。

不过，结合此前问询回复披露的租约结构，可以看到一定的潜在压力。

监管层曾要求补充披露领秀城贵和购物中心租约到期分布情况。回复显示，截至2024年末在执行租约中，租约到期时间在2025年、2026年、2027年的店铺租赁收入占比分别为36.43%、32.05%、29.54%。

这意味着，未来两年内，商场将面临一轮租约集中到期带来的换租高峰，也对招商与运营能力构成考验。

这对项目收入与出租率的实际影响，仍有待进一步观察。

（经济导报财经研究员 闻一方）