租金清偿顺位之争：税款VS抵押权

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案情简介

2020年3月，甲公司将其名下位于市中心的沿街商铺出租给乙餐饮店，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期10年、年租金120万元，按年度支付，乙餐饮店依约占有使用商铺并正常经营。2022年5月，甲公司因资金周转需要，以该商铺为抵押向丙银行借款954万元，双方依法办理抵押登记手续，丙银行取得房屋抵押权证书，并经法院判决甲公司向丙银行偿还借款本金及利息，丙银行对抵押商铺享有优先受偿权。案件进入执行程序后，法院依丙银行申请对案涉商铺采取查封措施，并向乙餐饮店送达协助执行通知书，要求其暂停向甲公司支付租金，将后续应付租金暂存至法院指定账户。

随即税务机关向执行法院发来协助执行函，主张甲公司于2023年1月至2025年4月期间，因出租该商铺产生增值税、房产税等税款共计38万元，认为乙餐饮店在抵押登记后缴纳的租金应优先用于清偿上述税款。丙银行对此提出异议，主张其抵押权设立在先，案涉租金作为抵押物法定孳息，应优先用于清偿抵押债权。

法院审理

执行法官根据税务机关与丙银行提交的证据材料，依法组织各方当事人进行质证，重点审查两项核心事实：一是案涉税款的发生时间与抵押权设立时间的先后顺序；二是抵押商铺被法院查封后，案涉租金的法律性质及归属。

经质证查明，案涉商铺抵押登记时间为2022年5月，税务机关主张的税款均发生于2023年1月之后，晚于抵押权设立时间；法院于2024年3月对商铺采取查封措施，乙餐饮店自该时间点起，已按协助执行通知书要求，将120万元租金存入法院指定账户。

执行法官认为，税务机关主张的税款发生于抵押权设立之后，不符合税收优先权的适用条件，案涉租金应优先保障抵押权人的合法权益。据此，法院作出执行裁定：将乙餐饮店缴存至法院指定账户的120万元租金，在扣除收取孳息的必要费用后（该费用为保障租金能持续产生的必要开支，比如租赁产生的维修费、物业费用等），剩余案款全部支付给申请执行人丙银行，用于清偿甲公司所欠借款本息；税务机关主张的38万元税款，由税务机关另行向甲公司追缴。、

裁定作出后，各方当事人均未提出异议，并且申请执行人与被执行人就剩余欠款如何偿还达成协议，案件顺利结案。

法官说法

本案的核心争议在于抵押登记后产生的租金，应优先偿还后续发生的税款还是抵押权人的抵押债权，处理此类纠纷需把握三个关键要点：

第一，明确税收优先权的适用边界。根据法律规定，税收优先于无担保债权，但纳税人欠缴的税款发生在财产设定抵押之前的，税收才优先于抵押权执行。本案中，税款发生于抵押权设立之后，税收优先权并无适用空间，不能对抗在先设立的抵押权。

第二，界定抵押物孳息的归属规则。租金作为不动产的法定孳息，其归属应遵循《中华人民共和国民法典》关于抵押权效力的规定。抵押财产被人民法院依法查封后，抵押权人有权收取该财产的法定孳息（扣除收取孳息的必要费用），该孳息应纳入抵押担保的财产范围，用于优先清偿抵押债权。本案中，法院查封商铺后，租金已脱离债务人自由支配范围，成为实现抵押权的责任财产。

第三，区分不同权利的保护顺位。抵押权属于担保物权，具有优先受偿性，而本案中的税款债权属于一般公法债权，且发生时间晚于抵押权。在权利冲突时，应遵循“时间在先、权利在先”原则，优先保护合法设立的抵押权，这既符合物权法定原则，也有利于维护交易安全和金融秩序稳定。

需要特别说明的是，抵押权人收取租金需以法院查封为前提，且应当履行通知承租人的义务，但通知并非抵押权效力及于孳息的生效要件，仅为对抗要件，承租人在收到通知前向抵押人支付租金的，仍产生合法清偿效果。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百零五条  抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

第四百一十二条  债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条  税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。纳税人欠缴税款，同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的，税收优先于罚款、没收违法所得。税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告。