一楼一策一标尺——青岛市市南区楼宇经济“破立”之间见真章

在地有面包香，楼上有击球声，地下有爵士乐飘出。这是青岛市市南区漳浦路12号——曾经的供热站，如今“心动里”潮流运动社交公园的日常。

据园区运营方负责人介绍，自2月试营业以来，园区单日最高客流量近千人，羽毛球场地一票难求。Mowe烘焙店的脂渣面包、地下“7+98微醺乐园”的爵士乐，成为年轻人打卡热点。目前招商率超90%，30余家商户入驻，涵盖酒店、餐饮、文体、潮玩四大业态。

“心动里”的蝶变，不仅是老旧闲置载体的逆袭，更是市南区楼宇经济从“物理改造”走向“内容运营”的生动注脚。2025年，三年行动收官，累计改造楼宇45座，去化闲置面积约60万平方米，斩获“中国楼宇经济高质量发展示范城区”。2026年，市南区锚定“三二一”工作思路——三项重点行动、两大核心机制、一个评价体系，推动楼宇经济迈向内涵式高质量发展新阶段。

“心动”样本：闲置载体盘活旧地变新场

当工业遗存遇见城市更新的巧思，沉睡的土地也能重新心跳。

改造前的漳浦路12号，是能源集团“煤改气”工程后的闲置热电站场站。占地有限、权属复杂，锅炉轰鸣与煤灰飞扬曾是它的标签，长期沉睡在青岛的“黄金地段”。

市南区没有选择推倒重建，而是在坚守原有工业场站主体结构不动的前提下，完成功能重塑与空间迭代。据项目设计方透露，总建筑面积约6000平方米的空间里，保留了工业历史印记，融入了17片羽毛球场地、6片室内匹克球场地和7楼的落日网球场，全部采用奥运会认证的专业地胶与无眩光照明系统。

“我们不做纯运动场，而是做社交发生器。”园区运营方负责人说。从烘焙店到微醺酒吧，从专业运动到潮流文创，项目实现了“运动+社交+文化”的复合定位。园区还规划了青岛能源企业历史展示区、绿色餐饮区、艺术涂鸦地面等打卡点，通过商户联动举办体育主题市集，实现“运动后聚餐、休闲时社交、打卡中消费”的全新体验。

这一模式被纳入市南区全域无界创新产业园整体规划。区招商投资发展中心主任仲宏伟在开放日活动中透露，除了心动里，德宝花园拟打造为高端康养中心，原薇薇新娘闲置载体拟打造为高端中医馆，南京路1号航贸金大厦、香港西路52号科创产业大厦等重点在建产业载体的招商工作也在同步推进。

数据显示，今年一季度，市南区累计完成海天中心、海信大厦等多处载体招商，落地亚马逊、爱奇迹、创度软件等优质企业，去化闲置面积超8000平方米。

市南区举办2026年一季度楼宇开放日活动。 市南区招商投资发展中心供图

一楼一策：多元路径打通“更新经络”

每一栋老楼宇都有自己的“体质”，需要量身定制的药方。

兴源大厦投资3000余万元系统焕新，从外立面到内部全面升级，分层引入高端餐饮、设计民宿、共享办公等业态，顶楼“FIFTY-TWO”空中酒吧成为云端社交新地标。运营负责人李明远直言：“改造不是目的，让空间匹配未来产业，才是真谛。”

同样入选2025年度市南区特色楼宇名单的海信大厦，走出了一条“产业集聚+空间焕新”的路子。

“自2002年交付至今，我们公司为充分释放并尊重这块稀缺土地的价值，进行了整体升级。”海信大厦运营经理王萌介绍，大厦已配备高端商务大堂、可容纳260人的海景多功能厅及1700平方米的现代化员工餐厅，入驻率迅速提升。依托大厦航运物流、数字科技类产业集聚度高的优势，成功引入爱奇迹、创度软件、运达石油等10余家链上企业，从“单一办公”升级为“垂直产业社区”。

改造资金从哪来？市南区坚持政府引导、市场运作、多方参与，多措并举推动楼宇提质增效。一方面，搭建共治平台，引导楼宇成立业主委员会，统一改造意愿，破解协调难题；另一方面，强化市场导向，引入海信智慧建筑等专业主体，推广合同能源管理等模式，在减轻业主负担的同时实现节能增效、设施更新与环境提升，促进业主、运营方与入驻企业多方共赢。据一季度通报，华银大厦、联通大厦等10座楼宇更新改造已启动，开工率40%，二季度将达100%，全年完成更新盘活面积不低于30万平方米。

评价体系：“标尺”量出楼宇含金量

一套科学的评价体系，让市南楼宇从“凭感觉”走向“靠数据”。

2025年一季度，市南区在全市首次发布《楼宇综合指标评价体系》，涵盖基础条件、产业贡献、运营服务3大维度、18个门类、53个小项，共计1000分。这把精密“标尺”首次度量后，银座中心等楼宇在产业贡献和坪效指标引导下，打破固定租金模式，推出灵活多元方案，据楼宇运营方反馈，入驻率实现逆势提升10%。

“以前我们考核楼宇，主要看租金和入驻率。现在有了这套体系，产业贡献、创新活力、绿色低碳都成了硬指标。”区招商投资发展中心主任仲宏伟表示。评价结果直接与政府扶持资源挂钩——年度测评前列的楼宇将获得精准激励，政策“指挥棒”明确指向产业含金量高的优质载体。

进入2026年，评价体系持续升级。据市南区楼宇经济工作领导小组办公室介绍，二季度前，评价范围将扩大至全部50座楼长制包联楼宇。智慧管理平台正在搭建“区级-部门-街道-楼宇”四级数据协同端口，楼宇营收、税收贡献、坪效、研发指数等核心指标将实现实时监测、量化分析。每半年向社会公布评价结果，倒逼楼宇运营方从“坐地收租”转向“主动赋能”。

市南区楼宇经济拔节生长。 张文博 摄

以评价体系为牵引，《市南区楼宇经济发展（2026-2030年）实施意见》正在加快完善。从“三年行动”到“五年规划”，从“物理改造”到“内容运营”，市南楼宇经济正在迈入3.0版本。

记者手记：主城核心区的“破立”逻辑

“以前我们是房东，租出去就完事了。现在我们是合伙人，得想怎么帮企业赚钱。”采访中，一位楼宇运营经理的话，道出了市南区楼宇经济逻辑的根本转变。

从一把精密标尺到一张服务网络，再到“1+3+11+N”协同机制，“有问题找楼长”正成为越来越多企业的共识。今年一季度，企业诉求解决率超过90%。

三年收官，五年启程。市南区始终在回答一个问题：寸土寸金的中心城区，如何让每一平方米产出最大价值？

答案写在漳浦路12号——老供热站里有了面包香、击球声和爵士乐；写在兴源大厦的云端酒吧——海景与美酒交织年轻社交；写在海信大厦的产业集聚——“上下楼就是上下游”。更写在50座楼宇的每一寸空间里——那里有产业的升级、服务的温度和一座主城核心区向“高空”要发展的决心。

这场“破立”探索，破的是“收租房东”的旧思维，立的是“产业合伙人”的新角色；破的是“大拆大建”的老路径，立的是“一楼一策”的新打法；破的是“单打独斗”的旧模式，立的是“多方共赢”的新生态。高质量发展的真谛，从来不是推倒重来，而是让旧空间长出新的产业灵魂。（半岛全媒体记者 王一婷 通讯员 赵宏坤）