欠债490万，价值4.46亿土地却被整块查封？济南一招“量化登记”破死局

近日，济南将建设用地使用权量化登记制度应用于司法查封实践，化解了市中区一城市更新项目的土地查封困局，盘活价值4.46亿元资产。这一突破不仅为困境企业精准“解围”，更撬动资产盘活“大文章”，实现了司法查封与资产盘活的有机平衡。

据悉，该城市更新项目是市中区重点民生工程，6栋住宅楼已全部封顶，承载着数百户家庭的安居期盼。开发企业因涉及其他地块的工程纠纷，被两家债权人起诉，导致城市更新项目的土地被查封。

两案标的额合计为490万元，而被查封的该宗土地价值高达4.46亿元。查封冻结后，项目暂停网签，资金链陷入紧绷，面临逾期交付重大风险。同时，该地块的全部土地及在建工程已设立抵押权，抵押权人的权益也面临威胁，购房人、抵押权人、开发企业三方权益均无法保障。

这一困局折射出城市更新中存量土地盘活的共性痛点：大量低效或因司法限制“沉睡”的土地资产，因权利边界模糊而难以实现分割处置与精准活化，导致司法查封易出现“一刀切”现象，既不利于困境企业纾困解难，也制约了土地资产的高效利用。

济南市自然资源和规划局创新推出了建设用地使用权量化登记制度。传统整宗土地查封模式易造成超额查封，既不符合行政与司法的比例原则，也不利于土地资源的高效盘活。面对企业的迫切诉求与群众的安居期盼，济南市不动产登记中心以建设用地使用权量化登记为突破口，从根源上破解查封困局。

该政策以房屋专有部分建筑面积占宗地总建筑面积的比例为核心依据，精准划分房屋对应的土地权利份额，编制《建设用地使用权量化登记表》并正式载入不动产登记簿，实现“房走地走、房地一体”的精细化管理。这一机制将原先抽象、不可分割的整宗土地权利，细化为具体、可分割、可登记、可流转的份额单元，为精准查封、分类施策提供了坚实支撑。

在具体推进过程中，济南市不动产登记中心一方面指导该企业开展土地量化登记工作，协助其完成《建设用地使用权共有份额量化表》编制，为精准查封提供数据支撑；另一方面，与抵押权人多轮会商研究，推动抵押权人正式出具同意按量化要求推进的相关证明，扫清了土地量化登记与精准查封的关键障碍。

同时，与市中区人民法院积极沟通对接。法院经充分论证后，高度认可这一改革思路，创新性采纳“按债权额比例对应查封土地份额”的裁判执行方式：依据查封标的额在宗地总价值中的占比，精准测算出对应土地份额，仅对该部分份额实施查封，其余土地份额全部解封，实现了“保障债权”与“盘活资产”的双向兼顾。

从“整宗地冻结”到“按份额查封”，济南以土地量化登记的“小切口”，撬动了城市更新资产盘活的“大文章”。量化登记应用于司法查封，成功破解了超额查封难题，目前，该制度已应用于5个项目，涉及土地1214.17亩，助企融资近40亿元。

（大众新闻记者 赵国陆）