离开物业，小区真的没法“活”了吗？

3月底，碧桂园物业入驻济南市历下区假日丽景花园小区。这也意味着，这个有着15年房龄的小区，正式迎来第三任物业。15年里，从服务了11年的首任物业，到仅干了半年就匆匆离场的第二任物业，一茬接一茬，换来的却是业主们一次次的期待落空。

一边是业主“只收钱不服务”的控诉，一边是物业“入不敷出”的无奈，一场席卷全国的物业“大撤退”，正在或主动、或被动上演。

当物业从过去“赶都赶不走”变成如今“说走就走”，当业主与物业的矛盾从日常口角升级为换物业的拉锯战，我们不得不直面一个问题：离开物业，小区真的没法“活”了吗？

15年3换物业

作为假日丽景首批业主，张洁（化名）一直怀念小区刚交付时的样子。那时的中泰物业（烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司）是开发商自带的团队，有固定的保洁人员，公共设施坏了打个电话很快就有人上门，小区里的绿化修剪得整整齐齐，物业的管理和服务还算令人满意。可随着时间推移，服务质量在悄悄滑坡。

“后来，你不打电话，他们永远不会主动发现问题。”张洁能举出一大堆例子：电梯口、大厅的公共照明坏了，要反复催促才有人修；楼道、绿化的垃圾，不投诉就永远没人清理；车库防水从一开始就没做好，雨天渗水发霉，业主只能自己用塑料布给车挡雨；地下室多次因雨水倒灌被淹，物业来了只简单扫扫水，从未根治过问题……

2025年，服务了11年的中泰物业被要求撤场。随即物华尚品物业（山东物华尚品物业管理服务有限公司）接手，业主们本以为迎来了转机。

张洁等多位业主提到，他们之所以投票同意这家物业进场，看中的是对方承诺会修好小区里那些坑坑洼洼的老路。这条路曾让业主黄丽华（化名）的老伴，摔得满脸是血。可最终的结果，仍不尽如人意。

“小区里一个懂工程的小伙子算过，修路用了多少沥青和水泥，算下来成本也就30多万，结果物业报了69万。”说起这件事，黄丽华满是愤怒。最终，这任物业只干了半年多就发出撤退通知，退场原因只提到了一个：物业费拖欠严重，不能满足运转和支出成本。

因对物业服务不满，黄丽华已有近3年时间没有交过物业费。

这场持续了十几年的拉锯里，似乎没有赢家。业主没住上舒心的房子，物业没赚到该赚的钱，小区在一次次物业更迭里，始终没能变得更好。

撤场潮席卷全国 

假日丽景的故事，不是个例。

中指研究院报告显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%。2025年前三季度，全国公开撤场案例达120起，同比翻番。

假日丽景首任物业中泰物业的工作人员李良（化名）告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者，他们撤场前，小区物业费收缴率仅有67%。

这一数据在全国范围内越发常见。克而瑞物管研究中心显示，2025年全国500强物业服务企业的平均收缴率，已从2021年的89%下滑至71%，连续四年下滑。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

假日丽景共8栋居民楼，400多户。李良坦言，小区物业费一直维持在每平1块多钱，十几年不变，但物业人员工资和设施维护成本却在逐年增高。

中国物业管理协会的报告数据显示：5年以下房龄的小区，年均维护成本约为0.8-1.2元/㎡；10-15年房龄的小区，年均维护成本攀升至1.5-2.0元/㎡；而15年以上房龄的小区，年均维护成本更是飙升至2.5-4.0元/㎡。

李良算了一笔账：撤场前，中泰物业每月固定支出约7万元，其中一多半是人员工资，再加上电梯维保、消防年检等费用，收上来的物业费入不敷出。

中物智库数据显示，2025年行业住宅物业服务满意度仅73.2分，创下近年新低。安保、保洁、绿化、维修等基础服务投诉率显著上升，“响应不及时、标准不统一、解决不彻底”成为业主普遍诟病的问题。

有业内人士直言，这场席卷全国的物业撤场潮，不是简单的“服务差跑路”，而是整个行业底层逻辑崩塌的结果。

物业生存两头难

“这个行业现在就是个洼地，没有任何门槛。”上述业内人士告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者，早年间，物业行业有严格的资质管理，企业执业需通过年检，从业人员要有专业资质。可如今资质管理取消，只要在营业执照上加个经营范围，哪怕是科技公司、软件公司，都能跨界干物业。

 门槛的消失，带来的是无序竞争。为了拿到项目，很多物业公司打起了“价格战”，甚至出现了“带资进场”的畸形模式：想进小区，先投资几十万改造设施。可物业公司不是慈善机构，前期投进去的钱，最终还是要从小区里赚回来。

担心干不久被换掉，物业公司就抓紧时间回笼资金：工程报价虚高、挪用公共收益等，种种乱象由此而生，最终的结果就是物业越换越差。

更让物业行业举步维艰的，是无处不在的责任与缺位的监管。小区里电动车起火、车辆自燃，物业要承担管理责任，动辄几十万、上百万的赔偿；业主乱停车、私占绿化带，物业没有执法权，只能劝阻，管不住又要被业主指责不作为。

另一边，面对大量业主拒缴物业费，物业起诉难上加难，法院对物业费纠纷立案收紧，即便赢了官司，执行也遥遥无期。

李良还提到，业主的维护意识不断增强，监管逐渐严格，也让物业失去一部分此前因账目不透明带来的可操作收入，“像济南的12345就特别给力，只要牵扯到物业的投诉，必须要在规定时间内回复，特别管用。”

国家层面的监管也在持续收紧。今年全国两会期间，“物业管理”改为“物业服务”成为热议话题，有代表建议从法规层面更名，住建部门也明确回应，将推动行业定位从“管理”向“服务”转变。

一边是不断上涨的成本和越来越高的服务要求，一边是常年不涨的物业费和持续走低的收缴率，两头挤压之下，撤场，成了不少物业公司的无奈选择。

 告别物业行不行？

当物业与业主的矛盾似乎成了死结，一个问题被越来越多人提起：离开物业，我们的小区真的没法“活”了吗？

青岛市建信花园小区80岁的乔女士，用近20年的实践，给出了另一个答案。

建信花园1996年建成，也曾被物业问题伤透脑筋。第一任开发商物业撤场后，第二任物业不仅服务一塌糊涂，还私自把小区物业用房出租。

2008年，业主们解聘了物业，在一位退休厂长的牵头下，组建了小区服务小组，走上了业主自治的路。

这一走，就是18年。

如今的建信花园，4栋楼96户居民，不仅十几年没交过物业费，小区公共管道疏通、花坛维修、健身器材更新，全不用居民掏一分钱。

2026年年初，小区还拿出8万多公共收益，给业主们发了“红包”。

自治的秘诀其实并不复杂，乔女士介绍，小区把物业用房对外出租，租金成了稳定的公共收益，再加上快递柜等收入，每年都有稳定的进账。

服务小组由热心公益的居民组成，小区的每一笔收入和开支，都清清楚楚公示给全体业主。

“我们小区小，业主都是老邻居，心齐，有事大家一起商量着来。”乔女士说，自治这些年，小区里没有胡搅蛮缠的业主，服务小组的人一心为大家办事，邻里和睦，小区管得井井有条。

可她也坦言，这样的模式很难复制，附近一小区，业主和物业打了好几年官司，业委会至今都成立不起来，更别说自治了。

在业内人士看来，业主自治从来都不是“无物业”，而是业主自己当“物业”，它对小区规模、业主素质、带头人的公益心都有着极高的要求，小型、熟人社区更容易成功，大型小区很难靠自治完成复杂的管理工作。

艾媒咨询CEO兼首席分析师张毅认为，脱离了市场化的专业物业服务，单靠业主自治实现小区长期高品质运转，目前来看难度依然不小，“专业人做专业事”的价值无法被轻易替代。

不过这场行业震荡，正推着整个行业重新找回定位。无论是物业管，还是业主自治，核心从来都不是“有没有物业”，而是“有没有好的服务”。

如今，假日丽景的业主们还在观察着新来的碧桂园物业。张洁说，其实业主需要的很简单：一条不摔跤的路，一个干净的院子，一份明明白白的账，一个安稳舒心的家。

大众新闻·齐鲁壹点记者 陈晨 胡玲玲