济南万象里开业背后，轻资产模式加速渗透

“五一”假期消费升温，济南西部商业也再添新力量。5月1日，全国首个“万象里”——济南槐荫万象里正式开业。

在带动区域消费热度的同时，这一项目也被视为近年来商业地产“轻资产化”趋势在地方落地的一个缩影。

经济导报记者注意到，由地方国资平台主导投资建设、引入商业地产企业负责招商与运营的“轻资产”合作模式，正在济南多个商业项目中出现。

城投主导，华润运营

据官方披露，济南槐荫万象里由济南城市投资集团有限公司（下称“济南城投集团”）与华润万象生活（01209.HK）联合打造，项目位于槐荫区西市场商圈核心位置。

官方介绍称，该项目以“新烟火主义生活中心”为定位，聚焦区域消费能级提升，并“成功吸纳145家优质品牌入驻，包括盒马鲜生、FILA、MLB、蕉下、豆捞坊等，其中引入城市首店25家、区域首店17家”。

“万象系”商业为华润旗下商业产品线。以济南万象城为例，其公众号认证主体为华润置地（济南）有限公司，华润置地（01109.HK）年报显示，其持有济南万象城55%的权益。

而济南槐荫万象里的公众号认证主体则为地方国资平台——济南泉城更新置业有限责任公司槐荫分公司，系济南城投集团下属企业。

这一细节与其合作模式相对应，即项目资产由地方主体持有，商业运营则由华润万象生活输出。

类似合作并非个案。公开信息显示，2025年7月，济南城投集团还与华润万象生活签约推进济南首座华润万象汇项目。该项目位于槐荫区经十路与阳光新路交汇处。

华润万象生活方面表示，将充分发挥在产品策划、品牌招商、商业运营等方面的优势，打造多业态融合的商业综合体。

这也延续了“轻资产”的开发路径——地方国资负责开发建设，华润系提供运营管理服务。

商业地产商“轻装上阵”

从企业披露的信息看，轻资产模式已被纳入华润置地的核心战略。

华润置地在年报中提到“三条增长曲线”，其中，“轻资产管理收费型业务”为第三增长曲线，同时明确其为公司转型发展的核心引擎。

公司称，该业务“以专业的空间运营能力与优质的内容经营服务，获取稳定的管理费收入及超额业绩分成”。

这一业务的主要贡献来自于华润万象生活。年报显示，2025年华润万象生活实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。

截至2025年底，华润万象生活商业管理航道业务在管项目135个，其中31个为向第三方的管理输出项目。同时，该公司当年新签约第三方购物中心项目12个，年末在营购物中心增至135座，在管购物中心增至207座。

在加码轻资产输出的同时，华润也在调整资产结构。

近期，上海联合产权交易所披露，华润置地旗下公司拟转让成都万象城项目主体公司——华润置地（成都）发展有限公司100%股权。该项目为当地标志性商业综合体。

这同样在一定程度上体现出“轻资产输出、重资产退出”的思路。

轻资产合作持续落地

不仅是华润，其他商业运营商亦在加码轻资产布局。

在济南西部，经十路以南、麦德龙超市以东的一宗商业地块，今年1月由济南槐荫城市建设投资集团有限公司摘得，计划引入合生汇商业综合体。

合生商业在公众号中披露，济南槐荫项目等7项轻资产合作于2024年落定，并表示，在轻资产合作方面坚持“轻重并举”战略，业务拓展至济南、石家庄、合肥等二线城市，累计获取16个轻资产项目。

“轻资产”落地的另一条清晰路径来自万达。近年来，其已由重资产模式转向轻资产运营。在济南，世纪大道万达广场、西客站片区万达广场等项目，均采用了这一开发路径。

早期万达广场多为重资产模式，即由万达自行投资建设并负责运营；而在当前的新项目中，万达更多仅承担管理与运营职能，并不直接持有资产。

以济南东部雪山片区的世纪大道万达广场为例，早在2023年，济南城投集团即与万达举行签约仪式，正式启动城投雪山世纪中心项目。

除雪山片区外，位于西客站片区的另一处“第四代”万达广场同样采用轻资产模式。该项目由济南城市建设集团万融置业有限公司负责开发建设，并由泉世界商管公司对接万达商管，对购物中心部分实施运营管理。该万达广场位于山东省会大剧院东侧。

在商业地产开发商“轻装上阵”的同时，地方国资平台正逐步成为商业地产的重要持有者。

例如，山东历城城市发展集团有限公司（下称“历城城发”）已完成对济南高新万达广场资产的收购。

就在今年3月，历城城发还披露，其与龙湖集团商业航道正式签署战略合作协议，将历城区市民中心项目商业部分委托龙湖商业进行轻资产运营。

轻资产合作正成为济南商业发展的重要纽带。

对于这一变化，济南一位地产从业人士对经济导报记者表示，当前商业地产的运作逻辑正在发生改变，“现在很多是城投来建设，类似万达项目也是这样，地方负责投资，商业公司来做运营，本质上就是轻资产。”

在他看来，这一模式下，国资平台具备资金优势，更多承担开发与持有角色；商业地产企业则通过输出品牌与运营能力，实现扩张。

上述人士也提到，在商业竞争加剧的背景下，这一模式是否能在提升商业活力的同时实现稳定收益，仍取决于项目后期运营情况。

整体而言，从当前趋势看，轻资产合作已成为济南商业扩张的重要路径之一。

（大众新闻·经济导报记者 孙罗南）