经济导报记者 孙罗南

济南冬日的早晨，在写字楼底商的便利店里，行色匆匆的“上班族”购买着早餐；夜晚寒意笼罩，走在城市街头，公寓楼下餐饮店的灯光，传递着城市的烟火气息。

这些街头小店的消费场景，城市的“年轻一族”再熟悉不过。

在城市的街道、商圈，沿街底商汇集了各类商业业态，它们被银行、便利店、餐饮、药店等覆盖，凭借靠近写字楼、社区的优势，成为城市消费空间的一部分，也是商业地产的重要构成之一。

山东合富副总经理、壹合产业发展研究院院长许传明在接受经济导报记者采访时谈到，“底商基本有两种，一种是社区配套的底商，另外一种就是像写字楼这样的裙房商业，这几年变化确实挺大的。”

据他观察，“配套商业这个生态始终在快速、大量地洗牌，一直是在动态变化的。”

（底商汇集了各类商业业态 孙罗南 摄）

银行跟着商务走

从济南泺源大街与历山路交叉口向西，步行在道路两侧，随处可见各种商业业态，沿街底商隔几步就有银行、便利店、餐饮店等。

在济南绿城金融中心，一家银行网点被绿色围挡包围，大堂门前搭着的装修脚手架已经拆除，工作人员正在清扫积雪。

门头招牌还未挂上银行的标识和名称，不过“24小时自助银行服务”的字样已经展现出来。

（位于济南泺源大街正在装修中的银行 孙罗南 摄）

工作人员告诉经济导报记者，“这家银行装修呢，还没开业。”

大量写字楼的集聚，使得底商中银行的身影频现。一个可以观察到的现象是，与前几年争相进社区有所不同，这些年来，银行“马不停蹄”地加快布点商务区域。

在距离济南泉城广场不远的朝山街，道路两旁聚集着琳琅满目的各类商铺。位于这里的招商银行济南朝山街支行，几年前就从这片老城区的繁华地段悄然迁址，招商银行朝山街支行更名为转山西路支行，并迁址到了位于济南东部城区的转山西路，该区域位于新城区的繁华地段，距离万象城不远，周边写字楼聚集。像这样的热点区域，也正成为底商集中的地段。

这也是近年来银行网点调整的缩影。

在一些银行的年报、半年报中也提及了对网点布局建设的调整优化。

经济导报记者注意到，招商银行(600036.SH)2023年半年度报告提到，“在线下渠道方面，本公司持续推进境内分支机构建设和布局优化工作。报告期内，营业网点新开业23家，存量营业网点迁址优化16家，网点装修改造97家，通过稳增数量、科学选址，进一步扩大网点有效覆盖范围，为客户提供更加高效的线下金融服务。”

中国建设银行(601939.SH)2023年半年度报告表示，其“加大城区低效密集网点撤并迁址力度，拓展城市规划新区和县域网点覆盖，6月末县域网点4238个，占比近30%。上半年实施营业网点迁址93个，新设营业网点13个，其中县域机构网点新设11个。”

经济导报记者查阅国家金融监督管理总局山东监管局网站的行政许可批复看到，多家银行支行机构变更营业地址的公告，也不时出现在该网站中。

比如，11月3日，中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市百花营业所更名为中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市大桥路营业所获得批复，营业地址为济南市历城区大桥路117号综合楼102号。

10月26日，招商银行股份有限公司济南幸福街支行机构名称变更为招商银行股份有限公司济南西城支行获得批复，营业地址由原址迁至济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑商务办公A座101、103号商铺。

此外，10月31日，北京银行济南分行筹建机构北京银行股份有限公司济南龙奥支行开业获得批复，营业地址为山东省济南市历下区龙奥西路1号银丰财富广场裙A117、A118及2号楼1601(部分)。

这些银行的新址，也多“落子”在近年来发展快速的新城区，尤其是商务区。

也就是说，除了城市传统核心街区以外，在新建商务商业区也汇聚了越来越多的底商业态，银行同样在这些地方新设网点。

“过去，在一些写字楼或者是主要沿街的裙房，银行是主力商家，而且他们一旦规划好了之后，经营也比较稳定，过去来讲都是优质商户。”许传明对经济导报记者提到，“银行一般都是几百平方米，如果是支行，可能还要带二楼办公，它的体量是比较大的。”

不过近年来，银行的实体网点出现了收缩调整。“这几年随着网银的发展，电子化发展得很快，银行尤其面对居民端的服务收缩得比较厉害，不光是营业网点，24小时自助银行现在也是越来越少。”许传明说。

优化网点布局，成为银行的关注点。

“其实，这些银行主要是跟着商业客户走，有一些对公业务需要办理，像写字楼里还是保持着一定量的银行机构。”许传明对经济导报记者说，“比如，一栋写字楼底下有两三家银行，这栋写字楼里的企业大致就会把一些银行开户放到它这里，这样比较方便。反过来讲，原来居民社区端的机构，可能会收缩得比较严重一些。”

银行与商务“如影随形”，将网点落址于重点客户区域，成为优化、调整的方向。

许传明向经济导报记者举了一个典型的例子，“比如说舜泰广场，山钢总部在那边，围着山钢总部有一圈银行，你能说得出名字的银行，基本上都在那里开网点了。大企业一年有若干亿的资金在流动，绑定这么一个大客户，甚至说可能是开发了山钢这个客户之后，我就得在它楼底下开个网点，方便业务发展。就这样，银行网点跟着商务走的趋势是很明显的。”

便利店现“降温”趋势

“配套商业这个生态，一直在动态变化。”许传明对经济导报记者说，“这几年，一些政策环境变化也导致传统底商的一些变化。”

在底商业态的洗牌过程中，一些业态“退场”。

“前几年我们留心观察的话，可以看到，原来一些社区配套的二楼，非常重要的业态就是教培，一楼开个适合上楼的口，上去之后二楼或三楼大规模的都是教培。随着这几年政策的变化，教培收缩得比较严重，也导致了底商经营少了一个主力客户。”许传明说。

（位于济南泺源大街的底商 孙罗南 摄）

他还提到，“随着宏观环境变化，人口结构变化了，新生儿数量下降，你会发现，有很多婴童店在这几年也相对少了一些。”

那么，如何来填补部分业态“退场”后留下的底商商业空白呢？

提起底商，很多人首先会想到“小而美”的便利店业态。近些年，便利店也一直是零售商业的风口，频被资本垂青，在资本的加持下，便利店快速扩张，凭借方便、快捷的特点受到年轻人的青睐。

经济导报记者注意到，中国连锁经营协会发布的“2022中国城市便利店指数”显示，济南的便利店数量增长率达到8.33%，在参与调查的39个城市中位列第二。

最新公布的2023中国城市便利店指数显示，济南的便利店数量增长率为1.54%。

与热闹相伴随的是，如今的便利店经历了快速扩张期后，也出现了“降温”的趋势。

从中国连锁经营协会今年9月份发布的“2023中国城市便利店指数”可以看出，全国各城市的便利店发展整体保持稳定，不过，运营成本高企仍然是各城市便利店发展亟待解决的问题。

上述调查发现，“房租、人力成本仍然是便利店发展面临的最大挑战。随着各城市便利店的进一步发展，以及其他小店经济对于实体门店资源的竞争，许多城市便利店的发展面临着巨大的挑战。”

“便利店是新业态的一个分支，这个业态算是最近投资比较热的一个领域，某种程度上，它是消费升级、居民收入提高、消费能力提升的一个产物。”许传明认为，对于便利店的发展，“从纵向看，未来十年与过去十年相比，它一定会发展得比较快，这是个大趋势。”

不过在许传明看来，“靠便利店去弥补接下来的商业结构生态调整，还不足以覆盖全部的增量。毕竟，便利店有几个选址的要求，它基本以几十平方米为主，是小业态；还要位置方便，解决不了大量腾出来的二楼的问题。”

除了便利店，餐饮也是重要的底商业态之一。“餐饮也是阶段性发展的一个产物，收入水平提高之后，市民开始大量外出就餐。餐饮面临的一个问题是，它是有上限的，比如，一天三顿饭，顶多还有个宵夜，很难拉伸了，而且这几年餐饮还有一个大的趋势是预制化，预制化以后，餐饮业的发展也需要观察。”许传明说。

在其看来，这些业态都不足以填满底商的生态空间。“吐故纳新，我们还得纳新，更多的还是要看居民收入水平带来的消费提升，还有其他社会技术发展带来的一些新业态。”许传明告诉经济导报记者。

“新的发展提出一些新的诉求，比如，现在从政府导向上，提出了一个叫‘完整社区’的概念，一个完整的社区应该是有一个幼儿园、两到三处托儿所、一处适老托管中心等。”许传明提到，“有一些社区的底商，引入适老长者食堂这种服务型的新业态，偏服务型、偏体验型的商业扎推。”

在他看来，“过去靠买货的方式，花钱买实物的东西，现在看还是有上限的，而这种无形的具备体验感的服务，可能会慢慢地成为越来越主要的方向，这些也都是增量。”

在新的市场形势下，底商也成为商业地产转型升级的一大赛道。底商的发展，未来依旧有较大的想象空间。

责任编辑： 杨学萍    

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