四问舜耕路38号院自主更新，如何闯出济南原拆原建新路

3月23日，济南市市中区舜耕路38号院内张贴出原址改造多个户型的示意图，小区积极尝试推进原拆原建的消息不胫而走。《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出支持老旧住房自主更新、原拆原建。济南这一小区如何迈出原拆原建步伐？3月24日，记者来到正在征集业主意见的市中区舜耕路38号院进行探访。

一问：原拆原建是好事，谁在推动？

舜耕路38号院因网上流传的原拆原建短视频意外走红，这个与舜耕路一墙之隔的小区，现有23栋五六层高的老旧住宅楼，楼间距较大，周边配套成熟但房屋设施已显老旧。3月24日上午，记者在小区内看到，一处临时房挂着“38号院原址改造项目筹建处”的牌子，成为此次原拆原建工作的核心阵地。

筹建处外的墙面，张贴着多张户型图与项目拟建成示意图，既有146、162平方米的高品质住宅户型图，也有原94、97、121、127、140平方米户型增加电梯后的设计图，所有图纸均标注为效果图仅供参考。墙面还悬挂着“欢迎 38 号院业主前来咨询填表”的横幅，不少业主驻足查看、交流讨论。

筹建处内摆放着“拆旧建新工作委员会”席签，两位工作人员正引导业主填写征询意见表，内容涵盖住户信息登记、安置意愿等核心问题。业主可选择普通住宅或高品质住宅安置，普通住宅可选择增加约20平方米面积或保持原面积，高品质住宅则有146、162平方米的预设户型，也可自行填写意向面积；同时，业主还需明确是否要求货币补偿、是否购买储藏室、地下车位等。

记者注意到，此次征询意见表的落款单位则为舜耕路38号院拆旧建新工作委员会与山东高速工程建设集团有限公司。面对业主询问身份，筹建处现场工作人员仅表示是前来帮忙，未告知具体单位。

记者试图采访了解项目推进细节，如筹建处主体、目前筹建总花费如何计算，但工作人员表示项目仍处于前期咨询和征集阶段，因社会关注度较高，为避免影响工作推进，不接受采访。有业主表示，前期业主群已发布过相关信息。

“在业主出资的基础上，有的原拆原建项目能吸引部分投资方参与其中，而能否引入投资方共同参与要看小区的实际情况，能否算过账，毕竟小区所在的位置、大小、周边配套等都不同。”一位不愿具名的城市更新领域业内人士表示，外地成功案例中，有的实施主体是国企、平台公司，负责办理手续、统筹资金及代建。国企通过代持更新后新增的公共设施、保障性住房或社区商业、停车位等，平衡综合更新成本。而舜耕路38号院的后续推进，也需要有专业主体的参与。记者看到，目前现场征询意见材料显示，已有相关单位参与，但具体如何参与尚未得知。

一位业主说，目前小区原先的家委会和部分热心业主在牵头推进此事，原拆原建还处在初期的征询意见阶段，需要大家达成一致，才能继续推进。

二问：为何不等开发商开发，要原拆原建？

“我们为啥不让开发商来做，要自己来推进，自己拆自己建，以前很少听过这样的方式，到底能不能成功。”有人现场向业主代表询问。

原拆原建与传统由政府主导进行拆迁、安置、供地，由开发商主导进行房地产项目开发的不同，是自拆自建，充分尊重业主意愿，并以业主为主体。在房地产市场进入下行周期，城市进入更新阶段，原拆原建为老旧住房住户们寻求居住品质提升、住宅产品更新换代提供了新的选择。

目前，上海、北京、杭州、南京、广州、成都、长沙、厦门等地已出台相关政策并启动实践。济南的落地探索，备受老旧住房住户与城市更新相关企业关注。

业主代表解释，小区的房子约建于上世纪80年代，房屋为砖混结构预制板，部分结构又用钢筋水泥建设，存在建筑受力不均的质量隐患，小区内部分铸铁管网也已出现老化问题，居住体验大打折扣。但该小区地处济南市中心，紧邻泉城公园，交通便利，学校、商场等配套成熟，这样的核心区位，让业主们不愿离开。

老旧住房户型方面的弱点也成为业主们想要换新的一大原因。一位业主说，小区每户的原面积在老旧小区中并不算小，有小三室、小四室，但已不比如今新房有更多南立面的宽厅户型。

“这里位置是好的，而且我们也对这里有很深的感情，自己出钱改造，改善居住环境。”一位业主代表话，道出了不少老业主的心声。他表示，近期小区二手房成交单价已跌破1万元/平方米，让老业主倍感惋惜。而政府目前难以推动此类核心区位小区的拆迁，即便拆迁，业主也大概率无法回迁。“政策现在支持原拆原建，我们想自己努力推动，改善居住环境。”

这一心愿成为业主们推动原拆原建的动力。根据上述网传《方案》，项目拟建设15栋小高层，地块最北侧为4栋2梯2户15层小高层，其余11栋为10层小高层。其中，4 栋15层小高层拟按原面积置换，严格遵循住建部《城市居住区规划设计标准》建设；11栋10层小高层采用高品质住宅标准设计，为1梯2户大户型，鼓励业主购买增量面积置换。

在配套方面，项目拟在地下设置沿街商业和社区服务配套用房，不占用地上空间，涵盖社区办公、康养、医疗、文化娱乐、健身锻炼、社区食堂等，全方位提升小区生活品质。在建筑品质上，外墙拟全部采用铝合金板，兼具耐腐蚀、使用寿命长、轻便安全等优势，还能打造现代高档的立面效果；房屋层高拟设为3.1米，所有户型均增设电梯，从目前的效果图看项目外立面窗墙比大，颜值可比肩不少高端改善楼盘。

三问：原拆原建，如何算账？

原拆原建除了要业主达成共识外，如何算账，如何分摊费用，新增面积如何定价，改造后收益如何，成为业主达成共识的关键。

上述《方案》中提到2026年元旦期间，拆旧建新工作委员会已在业主群发布“原址改造”实施方案并征询意见。拟以原址改造和商品房开发相结合的模式实施项目，把38号院建成高档社区。《方案》解释，其中的商品房开发是指将多余面积全部按优惠价卖给业主。由此看，目前项目不涉及对业主以外人员进行销售。

按目前方案，改造后小区容积率约1.98，改造项目地上建筑规模总增量不超过原面积的30%，增量面积销售对象仅限小区有产权业主，按周边同质量、同标准商品房市场价70%计算，暂定增加部分均价为（楼层系数）X2.1万元/平方米（暂定），增量面积业主还需按市场价2.5%缴纳土地出让金。

38号院原址改造项目筹建处桌面上贴着的《新房房款计算公式》显示，选择普通住宅不增加面积，以原面积x 500元/平方米+7.5平方米X3000元/平方米计算；增加面积则是原面积X 500元/平方米+7.5平方米X3000元/平方米+新增面积X1.6万元/平方米。选择高品质住宅则以原面积X500元/平方米+新增面积X2.1万元/平方米。要求货币补偿的按市场评估价计算。此外，地下车位需要自行出资购买，储藏室征求业主意见确定建设数量和购买价格。

按上述公式，记者粗略计算，若购买普通住房，以94平方米户型为例：不增加面积改造费约为94X500+7.5X3000=69500元；若要增加50平方米，则需要69500+50X16000=869500元。若想要购买162平方米高品质住宅，则需要94X500+（162-94）X21000=1475000元。（未计算前述新增面积增加土地出让金费用）

记者了解到，上述费用为目前方案，交付毛坯房。另外仍可以增加费用，进行装修。项目建设工期初定30个月，每月按20元/平方米发放安置费。《方案》提示上述测算价格全部为预估，将根据区政府主管部门评估认定和新增购买面积数量作相应调整。

记者注意到，目前该小区周边1公里范围内，暂无在售新建商品住宅项目。在小区西南约2公里，2024年交房的一地上容积率1.88新建项目此前售价约2.2万—2.4万/平方米。小区西北方向一地上容积率2.9的精装修山东省高品质住宅试点项目，售价约2.25—3.4万/平方米。

为直观展示改造收益，上述《方案》还列出了改造后新房可能的增值幅度：以旧房100平方米为例，若选择原面积置换普通住宅，新房需承担约5万元改造费，目前旧房价值约110万元（100平方米×1.1 万元/平方米），建成后新房预估价值250 万元（100平方米×2.5万元/平方米），新房溢价超135万元；若选择原面积+ 50 平方米增量商品房的高品质住宅，原面积改造费约5万元，50平方米增量面积花费105万元，总计支付110万元，建成后150平方米新房参照周边高端毛坯房 3万元/平方米的价格，预估价值450万元，新房溢价超230万元。 

溢价空间让不少业主对改造很有期待。“我想要最大面积的户型，如果我们这里真能成，我想把我东边的房子卖了，回来住。”现场一位业主表示，自己为了改善居住条件已在东边购买了一套房子，但更看好这里各类配套和低容积率。记者了解到，小区为高校住宅小区，原房中就已有部分140平方米的大面积段户型，现场不少业主表示想要大面积户型，但目前项目方案中，超过162平方米的高品质住宅户型设计的房源非常紧俏。筹建处的工作人员向前来填表的业主表示，此次征询更多人选择大户型高品质住宅，与前期摸底情况有不同。

“我们出这些钱就够了吗，这个总账是怎么算出来的，过程中如果还会不会有其他的追加支出？”现场也有业主提出了自己的担忧，想要先落袋为安。记者从《方案》中看到，目前小区拟出的方案中，新建后总建筑面积约84924平方米，住宅面积约81904平方米, 其中原住房面积63008平方米，可销售面积约为18900平方米，地下总建筑面积约29900平方米，是否还有其他资金来源并未明确。小区增加的可售面积以及将作为车位、储藏室的地下建筑面积，社区配套相关的地下总建筑面积都有利于原拆原建实现资金平衡。记者根据目前方案粗略计算，若所有新增面积均由小区业主们购买，按照目前公布的单价中的最低价测算，项目自筹资金总额将超3亿。

四问：原拆原建，还要迈过几道坎？

“原拆原建是好事，但推进起来太难了，各地的成功案例，都经历了漫长的协商过程。”现场一位业主坦言，杭州已有老旧小区原拆原建的成功案例，但耗费了数年时间，核心难点在于要征得全体业主的同意。

意见征集现场特别立起了杭州首个自筹资金为主实现自拆自建的老旧小区浙工新村项目的案例。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄

筹建处内特别立起了杭州首个原拆原建项目浙工新村小区的案例，并称与舜耕路38号院原址改造项目情况相似。据媒体报道，该小区实现有机更新前后筹备了10年时间，去年已建成。记者注意到，舜耕路38号院与浙工新村也有相似之处，都是学校宿舍楼。展板特别介绍，浙工新村小区用了7个月时间完成了动员签约工作，百分之百业主同意并签约，包括208户80岁以上业主同意签约。“现在我们也是在全面征求意见，让大家填写各种意向。”现场一位业主表示。

一位不愿具名的城市更新领域业内人士表示，业主达成一致是原拆原建的第一步，像舜耕路38号院这样有原产权单位的单位宿舍，在推进过程中相对更具优势。原拆原建扩大的面积业主以市场价购买，也需要不少资金，业主资金状况较好、位置较优的小区有优势。但达成共识也仅是开始，后续进入更专业的建设阶段，仍可能面临推进中的难题。

记者了解到，去年8月《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次提出支持老旧住房自主更新、原拆原建。去年12月，山东省住房和城乡建设厅牵头印发的《关于住房“以旧换新”的指导意见》中提出“拆旧换新”模式，这是城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率。《指导意见》鼓励引导各市因城施策、一项目一策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建，提出优化完善规划设计、产权登记、项目审批、财政支持等方面政策，尊重群众意愿，成熟一个推进一个。2026年1月1日起开始施行的《济南市城市更新条例》第二十条提出，实施危险住房改造更新的，应当按照有关规定以加固、改建、重建、拆除等方式进行更新。支持老旧住房自主更新、原拆原建。

业内人士表示，虽然济南尚未有对外公布的原拆原建具体细则，但相关上位法与指导意见已提供了政策支撑，不妨碍业主先达成一致意见，若有细则后，项目后续推进或将更加明晰。而从全国范围来看，原拆原建多与危旧住房改造结合，优先推进 C 级、D 级危房，也有部分地区支持房龄超40年的住房开展原拆原建。

进入城市更新阶段，老旧住房如何才能摆脱“老破危”的命运，自主更新、原拆原建成为一个新的解题思路。舜耕路38号院的探索虽还处在前期阶段，但消息传出后获得大量关注，这背后也是济南老旧住房住户们对“老房子”变“好房子”的殷切期望。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者也将持续关注。

大众新闻·齐鲁壹点记者 王皇 孟杰