已付全年租金却被逐，房东无故毁约怎么办？

在房屋租赁过程中，无论是租客还是房东，都有可能遇到意想不到的纠纷。如果租客已经提前支付了下一年度的全部租金，房东却突然要求其搬离，租客应该如何处理？如果租客在使用房屋过程中造成了地砖损坏，又该承担怎样的责任？

案情回顾

2024年底，租客孙某与房东李某签订《房屋租赁合同》，约定孙某承租李某名下房屋，并明确了租赁期满后的续租及付款方式。原租期届满后，双方达成口头续租合意，孙某按约定支付了下一年度全年租金及租房押金。

但孙某付款后，李某无正当理由单方要求其提前搬离，为避免损失持续扩大，孙某无奈搬离案涉房屋。李某始终拖延、拒绝退还剩余租金及押金，孙某遂诉至法院，要求李某返还剩余租金、押金并承担违约责任。

案件审理过程中，李某提起反诉，主张孙某租住期间不当使用房屋，造成屋内地砖损坏，要求赔偿损失；另主张屋内两台空调为李某所有，双方约定由孙某折价购买但未付款，要求孙某支付相应费用。

法院审理

承办法官结合案件事实、双方过错程度、实际损失情况及相关法律规定，组织双方当事人调解，最终双方自愿达成一致调解协议：由孙某按照房屋现场现有标准，对地砖划痕问题进行修复，承担租赁物损坏的对应责任；李某向孙某一次性支付相应款项（包含剩余未使用租金、租房押金、违约金、搬家损失等全部费用，已依法抵扣孙某未支付的空调购置款）；双方就本次房屋租赁事宜再无其他任何争议，纠纷一次性了结。

法律解读

要点一：合法租赁合同具有强制约束力，房东无故提前收房构成根本违约

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同，对出租人和承租人均具有法律约束力，双方必须恪守诚信原则，全面履行合同义务，不得单方随意变更、解除合同。

本案中，孙某与李某签订的书面《房屋租赁合同》，以及后续达成的口头续租约定，均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护。孙某已按合同约定全额预缴年度租金、足额缴纳押金，完全履行了承租人的核心合同义务。反观房东李某，在租赁期限内、无任何正当理由的情况下，单方要求租客提前搬离，属于单方面违约解除租赁合同，依法应当承担返还剩余租金、退还押金、支付违约金、赔偿租客搬家损失等违约责任。

要点二：租客负有妥善保管租赁物义务，非自然损耗损坏需承担修复、赔偿责任

《中华人民共和国民法典》第七百一十四条明确规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善、使用不当造成租赁物毁损、灭失的，承租人应当承担赔偿责任。

租客在承租期间，负有合理使用、妥善保管房屋及屋内附属设施、设备的法定义务。本案中，李某主张地砖损坏赔偿，需自行举证证明损坏事实、损坏价值，以及损坏系孙某过错导致。最终双方协商由孙某按现场标准修复地砖划痕，是结合损坏程度、过错情况作出的合理处置，兼顾了双方合法权益。

要点三：房东无“任意解约权”，无权随意收回已出租房屋

实践中，不少房东存在认知误区，认为房屋归自己所有，可随时要求租客搬离、涨租或解除合同，该想法完全不符合法律规定。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在整个租赁期限内，保证房屋符合约定的使用用途，不得无故干扰租客正常居住使用。法律并未赋予房东任意解除租赁合同的权利，只要租客无违约行为、合同合法有效存续，房东不得单方面提前解约、强制收房。

即便房东因自住、房屋出售、拆迁等客观特殊原因确需提前解约，也需提前合理期限通知租客，与租客协商一致，并按照合同约定或法律规定承担违约责任，足额退还剩余租金与押金，赔偿租客合理损失，而非单方强制要求租客搬离。

房屋租赁关系的核心是诚信履约，房东与租客的权利义务均受到法律严格保护。对房东而言，收取租金后应当保障租客租期内的正常居住使用权，不得无故违约收房；对租客而言，应当合理使用、妥善保管租赁房屋及附属设施，因自身过错造成财物损坏的，需依法承担修复、赔偿责任。坚守诚信原则，明确各自的权利与义务，才能有效避免租房纠纷，实现互利共赢。

（通讯员 宋立杨）