共享菜园调查：热潮背后盈亏两重天，一畦难求与半数亏损并存

租一方菜地，做周末农夫。今年春季，共享菜园成了山东当之无愧的流量热点。济南历城区章灵丘田园的204块地上线仅10天便全部售罄，青岛近郊多个热门菜园的预约排期早早满额……

但热潮汹涌的背后，是行业愈发凸显的冰火两重天：一边是城市居民的田园热情持续高涨，热门地块一畦难求；另一边却是超半数共享菜园项目深陷经营困局，关停、亏损、转型的消息频频传来，不少项目甚至开业不足三年就黯然离场。

共享菜园究竟能否实现稳定盈利？超半数项目难以为继的核心症结到底在哪？这场刷屏朋友圈的田园热，究竟是流量催生的短暂网红风口，还是能扎根城乡、双向赋能的可持续业态？行业想要行稳致远，破局之路又在何方？

带着一系列关乎行业生存与发展的核心命题，大众新闻・农村大众报记者历时月余，深入济南、青岛等地，对话行业专家、一线从业者与种植租户，探寻共享菜园行业的盈亏真相，及其长远发展路径。

盈亏账本

田园热背后的“二八分化”

“这已经不是共享菜园第一次火出圈了。”山东农业大学经济管理学院副院长、教授崔丙群说。2022年，共享菜园在全国迎来爆发式增长，从一线、新一线城市的近郊，快速蔓延到全国各地。作为农业大省，山东稳居行业第一梯队，截至2024年底，全省已经落地1000多个共享菜园项目，仅济南、青岛两地就集聚了350余个，规模和热度同步攀升。

青岛黄岛区的大风车共享菜园，拿出10亩地打造共享菜园。

今年春天，济南、青岛等地的热门菜园更是一畦难求。供不应求的市场行情，让土地产生了远超传统种植的经济效益。历城区龙骨山公园旁的“章灵丘的田园”，共划分204块平均30㎡的菜地，年租金最低1299元，折算下来一亩地的毛收入约28500元。青岛黄岛区的大风车共享菜园，拿出10亩地打造共享菜园，单块地20㎡，年租金999元，一亩地的毛收入近30000元。

然而，这样看似可观的收益，在整个行业里只是凤毛麟角。

崔丙群直言行业的残酷现实，“目前，超过一半的共享菜园项目都深陷亏损困局，只靠收地租的纯菜园模式，能盈利的还不到10%。”截至2025年年底，共享菜园行业的盈利结构呈现出明显的“二八分化”格局。约20%的项目能够实现盈利，约30%的项目基本收支平衡，剩余50%的项目处于亏损，其中部分亏损项目已经关停或开始转型。

租地的大多是年轻人，趁周末空闲时来照看菜园。

要解开共享菜园的盈利谜题，首先得算清一亩共享菜园的刚性成本账。综合山东多地项目来看，共享菜园的核心投入主要分为三大块：前期基础设施与环境建设投入，土地流转租金，以及涵盖农资、水电、人工在内的日常运营成本。

以大风车家庭农场为例。这家2025年3月开始从事共享菜园的农场，仅10亩地就砸进去20多万元的基建费。“这些钱全部花在了土地平整、铺设灌溉水管、修整道路上，按5年使用周期摊销，每年平摊4万元，折合到每亩是4000元。”负责人李富美一笔一笔地算细账，“然后是地租，一亩地一年1000元；园内雇了2名专职工人负责园区日常维护和种菜技术指导，一年工资支出超7万元，每亩又摊7000元；再加上种子、化肥、农具等农资投入，一亩地一年还要500元。”

几项硬成本加起来，一亩地一年的成本至少需要12500元。按20㎡年租金999元计算，大风车家庭农场在满租状态下亩均纯收入约17500元。但现实与理想差距巨大，目前共享菜园项目的平均出租率普遍偏低，再扣除退租、免租期、空置期等实际损耗，最终到账收入往往不足理想值的一半。“出租率低，再加上每年出租率波动大、续费不稳定，是超半数共享菜园难以为继的核心原因。”崔丙群说。

与多数项目的艰难处境形成鲜明对比的是，少数盈利项目早已跳出了单一依赖地租的模式。位于青岛崂山区近郊的老雷家家庭农场，仅拿出7亩地打造共享菜园板块，并且推出60㎡一年3500元的全托管服务。在这里，共享菜园早已不是核心盈利点，而是农场精准引流的切口。农场的主要收入来自樱桃采摘销售、本地特色农副产品售卖，以及散养土鸡、土鸡蛋等生态农产品供应。

困局溯源

难越的“三年生死坎”

“撑不过三年”是此前不少共享菜园的共同命运。

记者调查发现，导致共享菜园亏损倒闭的原因错综复杂，但土地使用合规性问题，是所有从业者面临的首要问题。

从业者若违规在耕地上建固定设施等“非农化”建设，不仅破坏耕地耕作层，还违反了《土地管理法》。一旦被认定为“大棚房”问题，结局往往是限期拆除且不予补偿。从业者将会面临前期投入全部沉没、高额罚款等，严重者甚至涉及刑事责任。同时，项目关停将引发消费者集体退费索赔。

“共享菜园用地严禁触碰‘非农化’‘非粮化’红线。”崔丙群讲述一案例。2022年潍坊某县域共享菜园，项目因违规占用基本农田、配套建设了露营场地和餐饮设施，被当地农业农村部门责令整改，因整改成本过高，最终关停。

盈利模式单一是多数项目失败的核心原因。“单纯做土地租赁，不提供任何增值服务，并非长远之计。”老雷家家庭农场负责人雷明说。单纯做共享菜园的项目，回本周期通常在4-5年。若考虑前期土地整理、基础设施建设的投入，回本周期会进一步延长。

大风车家庭农场的租户正在给蔬菜上肥料。

换租率高也是压垮不少共享菜园的“稻草”。“多数人租地只是一时新鲜感，这也导致菜园每年有20%-30%的换租率。”济南初禾农场负责人曹修帅说。一旦新鲜感褪去，客户极易流失，尤其是纯自种模式，能坚持下来的客户本来就少，复购率更是低得可怜。每一次换租，都会带来刚性的空置损失和额外成本，还会削弱项目的长期吸引力。

崔丙群总结，盈利的共享菜园项目大多具备“业态融合、服务精细化、客群稳定”的特点，多元盈利模式成型，增值服务收入占比超50%。持平项目多为近郊型、托管为主，客群稳定，成本控制较好，收入基本覆盖成本，无明显盈利。亏损项目主要为单纯做菜园的中小项目、远郊交通不便的项目、运营能力不足的个人项目等。

长久之计

重构多元盈利体系

尽管共享菜园行业面临诸多挑战，但崔丙群认为，共享菜园并非昙花一现，而是能够长期发展的现代农业新业态。

他认为，短期来看，行业必然会经历一轮深度洗牌，不合规、不专业、模式单一的项目会被逐步淘汰；长期来看，随着行业规范不断完善、运营模式持续成熟、业态融合不断加深，共享菜园必将成为都市农业的核心业态，既圆了城市居民的“田园梦”，也成为乡村振兴的“致富田”，在城乡融合的大背景下，走出一条可持续发展的长久之路。

在崔丙群看来，共享菜园要实现可持续盈利，必须同时满足两个核心前提：

——区位优越。必须布局在一线及新一线城市近郊，且车程控制在30分钟以内、交通便利。小城市居民与土地联系紧密，普遍缺乏“体验农耕”的核心消费需求。

——服务专业。经营者需具备基础农业知识或稳定的技术支持，能为零基础消费者提供全程种植指导。只有让用户真正收获劳动成果，才能逐步培养其种植兴趣，进而提升客户复购率和长期粘性。

共享菜园需要针对不同消费者的需求进行创新。一方面，可尝试融合露营、研学、乡村旅游等多种业态，通过拓展消费场景，延长消费链，提升共享菜园的吸引力和收益。另一方面，在加强共享菜园监督管理，确保农作物安全方面也应打开思路，积极创新。“一些共享菜园中安装了可远程遥控的自动灌溉设备和摄像头，便于消费者远程参与菜园管护，不失为一种有效尝试。”崔丙群说。

任何新兴产业的发展，都必然经历从野蛮生长到规范成熟的洗牌过程。当行业热度回归理性，跟风入局的投机者终将离场。而那些深耕细作的从业者，终将在这片土地上，收获属于自己的果实。“共享农业”之路到底还能走多远，期待社会共同关注。

（大众新闻·农村大众记者 陈茹）