4月楼市数据发布：“新暖旧寒”，楼市温差怎么看

5月18日，国家统计局发布4月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，4月份一线城市新房价格环比上涨0.1%，二手住宅环比上涨0.4%，北上广深二手房实现全线上涨；二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。

全国楼市正呈现“一线城市坚挺、二线城市分化、三线城市承压”的格局。聚焦到山东纳入统计的四市——济南、青岛、烟台、济宁，这份4月成绩单更像一幅“冷暖交锋”的素描：青岛、烟台新房实现“两连涨”，而四市二手房价格均环比下跌。

4月，青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，烟台环比上涨0.2%，两城均实现了连续两个月的环比上涨。从全国看，70个大中城市中新建商品住宅环比上涨或持平的城市共有21个，比上月增加5个。

具体来看，烟台90-144㎡及144㎡以上新房环比均上涨0.2%，改善型需求成为支撑市场的主力。这一特征与全国趋势吻合。当前热销项目中，一线城市核心改善型住宅引发销售热潮，近郊高性价比刚改盘去化表现稳健，但远郊项目因通勤成本高、配套滞后，整体去化压力较大。

但也要看到，0.1%和0.2%的环比涨幅，从幅度上看更多是“止跌回稳”的信号，而非市场热度的全面重启。正如中原地产首席分析师张大伟所言，70城房价数据折射出当前房地产市场结构性分化、温和企稳的核心特征。这种“温和”体现在山东，就是青岛、烟台的新房微涨与济南、济宁的新房微跌并存——4月济南环比下降0.2%，济宁环比下降0.1%。

如果说新房数据留有一丝暖意，那么二手房数据则反映了市场的真实温度。

4月份，山东四市二手住宅价格全部环比下降：济南、济宁均下降0.2%，青岛、烟台均下降0.1%。从同比看，济南下降5.4%，青岛下降6.7%，烟台下降6.6%，济宁下降6.7%。

这一现象并非山东独有。从全国看，4月份二线城市二手住宅价格环比下降0.2%，三线城市环比下降0.3%。70个大中城市中，二手住宅环比上涨或持平的城市共有16个，比上月还减少了1个。

二手房的持续承压，揭示了当前市场的一个重要堵点：“卖旧买新”的置换链条尚未打通。对于绝大多数改善型家庭而言，不卖掉手里的二手房，就无法凑足购买改善新盘的首付。中指研究院分析指出，当前二手房市场呈现“以价换量”态势，市场修复态势仍需巩固。只有当二手房市场真正活跃起来，新房市场的回暖才具备可持续性。

一个值得注意的变化是，4月份，二、三线城市二手住宅价格同比分别下降5.9%和6.3%，降幅分别收窄0.3个和0.1个百分点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，二手房价格同比降幅是近8个月来首次出现收窄，二手房市场正进入房价调整的末端或筑底的阶段。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，二手房相比新房止跌更明显，特别是对于重点城市。

但需要强调的是，“降幅收窄”不等于“止跌转涨”，更不等于“趋势反转”。从具体数据看，山东四市二手房价同比跌幅仍在5%至7%之间，这意味着即便降幅收窄，业主实际承受的资产缩水依然可观。正如中指研究院企业研究总监刘水所言，目前，房地产市场整体仍在筑底阶段，分化特征显著。

近期，山东多地密集出台公积金优化政策。潍坊、滨州等地推出“代际互助”、大幅提高贷款额度等措施，意在降低购房门槛、激活合理住房需求。这些政策对于有真实需求的家庭是实质性利好，但从政策出台到市场成交、再从成交传导至价格企稳，尚需时日。

中指研究院的统计显示，1至4月TOP100房企销售总额同比降幅连续两个月收窄，4月单月同比降幅较3月缩小14.5个百分点。这在一定程度上说明，政策效应正在从“预期修复”向“实际成交”缓慢传导。

（大众新闻记者 方垒）