经导财评丨城市更新，“拆了建”不再是一锤子买卖

国务院5月28日印发《城市更新“十五五”规划》（下称《规划》），到2030年，城市更新目标如下：城镇危旧房改造50万套（间）、老旧小区新开工改造11.5万个、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里……多家机构测算，“十五五”期间市场总容量高达15万亿—20万亿元。

资本市场嗅觉最敏锐，消息一出，“城市更新概念”又躁动了。但这份《规划》真正的含金量，不在它能拉出多少公里管道、砌多少块砖，而在它能否把城市从“征地—卖地—盖楼”的“旧引擎”里硬拽出来，让城市从“拆了建”的一锤子买卖，改造成“运营资产”的细水长流。

《规划》开篇就定调：“建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，高质量推进城市更新，为建设现代化人民城市提供坚实基础。”这折射出一个明显的信号——“征一块地、盖一片楼、卖一批房”的路走不通了，城市更新也走上了“转型路”。那么问题来了，新模式靠什么“烧燃料”？

《规划》有一个重要的提法：“构建可持续的城市建设运营投融资体系”，并配套了几条硬措施：盘活存量土地；鼓励多主体合作改造、规范长期租赁、先租后让、弹性年期供应等土地供应方式；支持带方案出让，等等。

这也意味着，以后城市更新不能再指望“拆出来一块净地然后招拍挂”来“回血”了，得学会让存量资产自己产生现金流。比如《方案》明确，地方政府加大财政投入，在确保完成国家任务的前提下，推进相关资金整合和统筹使用；再比如，提出支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。按照谁受益、谁出资原则，充分发挥市场机制作用，构建政府、市场、居民资金合理共担机制。“规范实施政府和社会资本合作新机制，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营。”

《规划》落地，地方上“旧改—拆迁—安置房—商品房配建—土地财政补缺口”的老剧本该改写了。

《规划》提及，加强整体保护，“坚决防止大拆大建、拆真建假”，推动活化利用，鼓励引入新业态，但“避免过度商业化、同质化”，这些约束，将为城市更新带来不一样的思路。

（大众新闻·经济导报记者 初磊）