上海“僵尸房”复活记：卖不掉的房子如何解冻？

在房地产从业者的行话里，有一个并不正式却颇为形象的词——“僵尸房”。

没有人能给出它的准确定义，更没人愿意自己的房子被打上“僵尸房”的标签。而现实却是，这样的房子在二手房市场里并不鲜见：或是位置、房龄、户型、楼层有硬伤，或是房东扛价，无人问津。它们就像被遗忘在货架角落的商品，挂牌数月甚至数年，少有中介带看，始终难以成交，成为“僵”在楼市中的堵点。

但2026年的春天，事情起了变化。

今年2月，新“沪七条”出台，从限购松绑、公积金提额到房产税免征，击中了购房者，尤其是刚需群体的痛点。数据证实了政策的效力：3月至4月，上海二手房成交5.41万套，同比增长14%，创近五年同期高位；4月末全市二手房挂牌量约18.1万套，较高点减少2.7万套，前期堆积库存正逐步消化。

更耐人寻味的变化发生在微观层面。那些曾经被认为“不可能卖掉”的房子，正在以意想不到的方式完成交易。有的靠短视频一夜爆红，20小时溢价成交；有的历经三年、降价17次，终于在房东心态崩盘的边缘成交；还有的因为一套房的卖出，整栋楼的命运随之改写……

卖不掉的房子如何“解冻”？这是一场关于价格、流量与决心的博弈。我们采访了房产博主、单边代理机构、房产中介、政策分析师，以及多位正在卖房、买房的普通人。他们的故事，拼凑出当下上海存量房市场最真实的图景——有人离场，有人进场，有人在犹豫中被时代甩下，也有人在果断中抓住了这一班车。

最难卖的房子

2026年5月初的一个下午，顾慧杰站在自己位于上海黄浦区的房子里，觉得“如在梦中”。

这是一套120平米的三房两厅，在市中心，又有学区，但因房龄老、客厅朝北、毗邻高架的硬伤，加上千万以上的标的价格，始终难以售出。

2024年顾慧杰就动了卖房的念头，她和丈夫想置换到离儿子更近一点的地方居住。中介建议她挂1300万元，顾慧杰不接受，挂了1400多万元。在她印象里，市场最“火”时曾有中介口头开价2000万元劝她卖掉，现在的挂牌价不算高。然而现实却是，挂牌一年多，中介只带来了几组客户，看房后无人出价。

“当时房子还在出租，租客家东西也多，看房的体验不好。”顾慧杰清楚自己房子的短板，“在上行周期的时候，一切都不是问题。但现在情况不同了，大家都很慎重。”

租客不愿搬走、中介不断压价，即便有人看房，之后也是一次次的失望，卖房成了顾慧杰的心结，甚至影响了她的心情和生活。她下架了房源。

可是不卖这套房，她就没钱去买自己心仪的房子。又过了半年多，顾慧杰重新挂牌卖房。她参考了楼下一套同户型在买的房子，因为她的楼层比对方好，对方挂1250万元时，顾慧杰挂1280万元，对方降价到1198万元，她也跟着降价到1228万元。然而，依然没人出价。

她做了一个决定——找卖房博主“大麦”来为自己的房子拍一条短视频推广。

大麦的真名叫陈春，是上海头部房地产自媒体博主之一，全网拥有近60万粉丝。陈春实地看过房后，给出了建议挂牌价1080万元。这比顾慧杰心里的底价1100万元还差20万元。顾慧杰纠结了一整个晚上。

“与其被中介和客户‘一刀一刀砍’，不如让大麦‘一刀砍到位’。根据大麦以往短视频里卖过的房子，他给出的价格一般都能卖掉。在多卖几十万元的不确定和少卖几十万元的确定性中，我宁愿选择后者。”顾慧杰接受了陈春的建议。

视频发布后，来看房的人一波接一波，有客户当场出价。

有朋友劝顾慧杰再等等：“后面或许还有别的客户？‘沪七条’后市场又热了些，或许能卖更高的价格？……”

顾慧杰没听劝。她不想再陷入那个漩涡——不卖房就买不了自己想要的房子，等房子卖了，可能看中的房子又没了。“没必要再消耗更多时间和精力。”她“脑子一热就签了字”。那是短视频发出的第二天，卖了两年多的房子终于售出。

和顾慧杰有相同经历的业主不少，但不是每个离开又重回市场的人都能全身而退。

卖房是一场关于价格、流量与决心的博弈。 新华社 图

“每个人对自己的房子都是有感情的。住顶楼的房东觉得自家采光好，低楼层的房东会说自家装修好……他们眼里都是自己房子的优点。可现实是，一方面，客户在变少，另一方面，好不容易争取到一个客户，房东又无法对自己房子的价值做出理性、准确的判断。”自媒体账号“马总侃房”的主理人马晓军说。他在房地产行业摸爬滚打了二十多年，从一线业务员干到德佑地产的营销副总，后自己创业，2024年开始从事单边代理，专门帮房东卖房。

在他看来，最难卖的房子就是那些房东不缺钱、更不急于出售的房子。“他们对负面信息更为敏感，中介频繁压价很容易导致他们心态崩盘离开市场。但问题是，房子没有卖出去，你的问题也没解决。同小区有多套房源在售，一个人的撤牌对整体趋势并无影响，如果有一两个房东扛不住压力降价出售，就会形成新的价格锚点。下架撤牌的房东重新挂牌时，就会造成二次损失。”

“房子卖不卖得出去，更多还是取决于卖房人的心态。”陈春直言不讳，“那些房子之所以难卖，除了房子有硬伤，就是房东的心态高了。因为他不着急，等得起。等哪天他缺钱着急了，或者有看中的房子想置换了，他就会下定决心，房子很快就能卖掉。”

价格，价格！

在上海浦东联洋板块干了十几年的房地产经纪人毛敏的手机里，存着一套房子的记录——挂牌1067天，将近三年。

这是一套113平方米的两房，由于是高层住宅的一楼，又不带花园，始终没能成交。直到今年3月底，这套房子终于以860万元卖出。

“‘沪七条’政策出台以后，确实加速卖出了一些挂牌时间长的房子。”毛敏说。他经营的这家房产中介占有区域内超过40%的市场份额，据他掌握的全域数据，今年1月到2月联洋板块售出58套二手房，其中挂牌超过5个月的房子有24套，占比41.38%；3月到4月，“沪七条”落地叠加“金三银四”的传统旺季，区域内售出98套二手房，挂牌超过5个月的房子共47套，占比47.96%，比前两个月占比增加了6.58%。

久卖不动的房子终于动了，除了政策刺激，还有一个更直接的原因——价格终于到位了。

“理想状态是‘量升价稳’，但实际上还是‘以价换量’。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。据他观察，去年四季度以来，上海二手房的去化节奏总体表现不错，“在政策推动下，部分流动性较差的房子确实有所消化。”

房地产行业有一句行话：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。这几乎是从业者的共识，也在现实中被一次又一次地印证。

“在联洋这样高流通性的板块，即便房子本身存在硬伤，只要价格足够有吸引力，一样能够卖掉。如果有卖不掉的房子，那一定是因为价格没有到位。”毛敏说。

这套卖了1067天的房子，业主最早挂牌1200多万元，一次次降价，一次次错过。业主觉得“我的价格已经是全小区最低的了，还要让我低到哪里去呢？”总想着再等等，或许价格就能好一点。

然而，市场没有等他。房子最终的成交价为860万元，比最初的挂牌价少了近三成。

毛敏见多了这样的业主，也能理解他们：“很多人永远落在市场后面。”他经手过一套4000多万元的房子，三年里挂牌价降了17次，平均每次降幅在100万元上下，最后只买了2000多万元。

“每次降价房东都做了努力，可就是因为没有降到位，错过了出价3800万元、3500万元的客户。”毛敏感慨道，“我觉得大家要理性地看待现在的市场，市场处于什么阶段，我们就做这个阶段该做的事。”

联洋板块某中介的门口。 图片由受访者提供

“‘僵尸房’之所以能够成交，是因为房东终于接受了市场的价格。”张铭磊说。在他创办的名为“小胖看房”的自媒体账号的直播间，每天都会涌入大量有关房产买卖的咨询者。他观察到，“尤其是2024年左右，观望情绪很重。但是经过这几年的沉淀，房价趋势渐渐明确，越来越多人回归市场价格来出售自己的房子。”

徐汇滨江板块的房地产中介张成对此深有体会。今年4月以来，张成卖出好几套顶楼的老公房，价格是其他楼层同户型的七折，成交周期也由原来的三个月缩短至一个月以内。

“因为价格上的差异，一些有硬伤的房子能被更快地消化掉。”张成说。

不久前，张成刚卖出了一套位于龙南的“老破小”。那是一套64平米的顶楼两房。顶楼硬伤多，最难卖，挂牌一年来，他带几十组客户来看过房，多数人刚爬上七楼便心生退意。

房东的心理预期也在逐步下降。2025年5月挂牌出售时，挂牌价是425万元，一个月后，房东主动将价格下调至410万元。在后续的多次看房与谈判中，客户又将房价砍至380万元，仍然未能成交。

徐汇滨江汇集了腾讯、网易、米哈游等互联网公司，是许多“新上海人”初来打拼的地方。在张成的众多客户中，许多顶楼的买家正是这些纯刚需的年轻人，这套顶楼“老破小”的买家也是其中之一——刚落户不久，预算有限，已经兜兜转转看了三四个月房子。他们曾经一起看过一套位于四楼的两房，总价460万，年轻人一眼相中，却又马上说了一句：“我买不起。”

这套顶楼房最终打动他的依旧是价格——360万。以400万元以下的价格买下一套两房，在徐汇滨江几乎无法实现，除非是顶楼。终于决心下订的那一天，这名客户向张成打去电话：“这是我目前能做的最优选择。”

“什么房子都有人要”

20小时，溢价10万元，尹家华卖出了自己位于上海宝山杨行的一套联排别墅。这个结果让他意外，甚至有些惊喜。

去年他在昆山卖过一套别墅，几个月的卖房的经历让他糟心。他原本在一家大型中介挂牌，想着大平台客源多，来看房的人却寥寥无几，房子的挂牌价从280万元不断下调，一直降到240万元，最后以220万元成交。更让他觉得讽刺的是，最终买下房子的客户并不来源于这家被他寄予厚望的大中介，而是当地街面上一家小中介为他带来的。

这让尹家华意识到，“房子不是真的卖不掉，而是没有找到真正有需要的人。”所以今年再卖房时，他选择了一种全新的方式——线上卖房。

家里最早关注到流量力量的人是尹家华的妻子。她是“大麦”的粉丝，见多了短视频里快速卖房的“神话”。在妻子的建议下，尹家华找到了“大麦”陈春。

陈春带着团队调研了同小区和周边市场。今年年初，小区卖出的一套别墅的成交价是950万元，陈春建议尹家华的报价不要高于它。

“那套房子挨着小区主干道，前面又有高层遮挡，花园朝北，还是毛坯。我的房子花园朝南，位置也好，买的时候就比他多了100万，后来装修又花了150万。怎么能比他卖得还低？”这个落差让尹家华一时难以接受，“有种好东西贱卖了的感觉。”

“想要卖得快，价格得有诚意。我们有流量，但如果价格没有诚意，这个流量就不具备吸引力。”陈春说。尹家华思忖再三，他相信陈春的眼光和专业，最终接受了他的报价。

拍摄如约进行。视频结尾，尹家华对着镜头娓娓道来：“两个字，很缺钱。女儿要留学，我是做外贸的，现在生意也不是很好……所以想把房子置换一下。”

就连陈春也不禁感慨：“大哥，你是我拍视频到现在说话最直接、最真实的人了。”毕竟，透露自己的财务状况被很多房东视为卖房大忌，因为“缺钱”“急卖”的房东都有可能被买家压价。

“真诚可以打动一切。”这是尹家华一直以来信奉的原则，他想得很明白，“日子终归是自己在过，卖房子又不丢人。房子卖了能维持我好的生意状态、能托举孩子的教育，这些比我的面子重要得多。”

视频在4月的一天傍晚发布，超高的性价比和尹家华的真诚吸引来了巨大的流量。当天晚上就有三组客户前来看房，有人当场表示想付定买下。第二天早晨从8点开始又不断有电话打进尹家华的手机，十多组客户赶来看房，最多时有两三组人同时看房。那天下午，尹家华的房子溢价10万元卖出。

这是一个流量改变规则的故事。网络的巨大流量突破了传统中介的覆盖范围，越来越多像尹家华一样的卖房人开始相信：流量时代来临，只有让自己的房子被更多人看见，才能匹配到真正的客户。

陈春做的正是这件事。来找他的几乎都是难卖的房子，而多年的从业经验让他相信，“只要能找到合适的客户，什么房子都有人要。”

网络的巨大流量突破了传统中介的覆盖范围。 图片由受访者提供

2007年，陈春从安徽黄山来到上海，成为一名房地产中介。他记得刚入行时自己卖过一套一楼三房朝北带地下室的房子。按理说这是最难卖的“硬骨头”，却偏偏有人买下了它，“你想不到吧！买家是一名画家，不需要阳光。”

“任何事物都有双面性，有缺点就必然有优点，如果精准地找到买家，缺点也能变成优点。”陈春说。

今年3月，他拍了一套徐汇区电影华苑的房子，81平方米的小复式，二楼，三梯二十户，楼上厨卫朝南，房间朝北，楼下朝南正对着八万人体育场……这样的条件，随便挑出一条都是硬伤。陈春却在与房东沟通的过程中敏锐地捕捉到一个细节：八万人体育场经常开演唱会，坐在家里就能听到。

“对于普通居民来说很吵，可对于喜欢听演唱会的人来说，可以免费听演唱会何尝不是一件美事。”他说。于是，在他的视频里，除了给这套房打上地铁房、学区房的标签，他还为它取了一个特别的称谓，“唱区房”。

视频里，陈春站在八万人体育场和小区之间的绿化草地上，张开双臂介绍：“你只需要500多万就可以享受这一切。”

视频发布后吸引了不少人来看房，不到一天时间，房子成交。

这套房子售出之后，周边中介又卖出了好几套这栋楼的房字，曾经乏人问津的价格洼地借助短视频的热度“火”了起来，“僵尸房”借助流量渐渐解冻。

陈春站在八万人体育场和小区之间的绿化草地上介绍。 图片源于网络截图

一把智能门锁

找到马晓军时，万科天空之城的业主崔梦麟百思不得其解：自己这套位于大虹桥板块网红楼盘的房子，户型方正、楼层极佳、报价合理，几乎是“零缺点”，为什么挂牌半年卖不出去？

崔梦麟告诉马晓军，房子目前还在出租，租客也很通情达理。为了让租客配合看房，他甚至主动把房租从原来的每月8500元降到7500元，以弥补中介带看给租客带来的打扰。

“完蛋了，你的租客一定不会配合看房。”马晓军根据多年的经验判断，“房租那么便宜，他怎么可能轻易愿意搬家？”租客告诉中介每周六下午2点到4点可以看房，这看似配合，可刚好能在这个时段来看房的人有多少呢？有的客户看了附近的房子，想来看也看不了。一次两次以后，这套房子在中介的系统里就会被打上“带看不方便”的标签，即便以后有匹配的客户，中介也不会优先推这套房子。

马晓军给崔梦麟算了一笔账：房子没有卖掉的半年，房价跌了5%，业主损失了30多万元，而这半年的租金收入只有4万元。

崔梦麟如梦初醒，赔钱清退了租客，还帮租客在隔壁小区另租了一套房子。

清退租客后的第19天，崔梦麟卖掉了自己的房子。

这样的事在如今的二手房市场里，几乎每天都在上演。有时卡住房子出售的是租约，只是一把小小的门锁。

马晓军几乎会向每一个来找他卖房的房东建议：给房子换一个智能门锁。他知道房子随时可看的重要性——能帮助这套房子在中介的系统里或者带看中介的脑中排到靠前的顺位。

然而现实往往不尽如人意。有的房东卖着数百万元甚至上千万元的房子，却舍不得三四百元换个门锁。马晓军十分无奈：“人有时候就是这么奇怪。”

上行周期里，房子是稀缺的。下行周期里，房多客少，买家要考虑的太多了。他们不光看价格，还要看房东靠不靠谱、有没有诚意，甚至要看门口那把锁是不是随时能打开。

一把智能门锁锁住的或许不只是门，还有房东心里还没醒过来的旧梦。

过去卖房，房东只需要去中介挂个牌，坐等买家上门即可。但现在从卖方市场转变成了买方市场，许多房东措手不及。他们没有时间学习和理解市场的变化，只会觉得，怎么一切都变了？

毛敏也有同感。每年要经手上百套房子的他发现一个惊人的反差：买家可能已经在这个区域内看了几十套房子，也跟很多房东聊过，还有人刚刚卖过房子，他们对市场的了解非常准确，而大部分房东做的功课连买家的十分之一都不到。

即便在陈春和马晓军这样的卖房高手手上，依然有20%左右的房子是卖不掉的。原因就是房东对市场不了解，对自己房子的价值产生了错误的判断。

“房东想要卖房，更需要专业的服务。”马晓军说。他每天都会分析大量的数据，以求能在不断变化的市场里找到最合适的价格锚点，给房东决策提供建议，而这些建议不是所有人都能接受的。

“我们向房东提供了所有真实的情况，他不相信。可能他刚好刷到了一个短视频，说房价还会大涨，就觉得机会又来了。说到底，人都是厌恶损失的。”马晓军说，在他的经验里，以前一套房子的售出往往会有三个价格：房子的挂牌价、房东的心理价、最后的成交价。可现在如果想要成功卖出房子，需要丢掉心理价。很多人都过不了自己心里那一关，或者觉得不能少赚、不能亏钱，“可没有哪个买家在乎你是不是亏钱，买家只考虑‘在我看的这些房子里，哪一套的性价比最高’。”

找准生活的节奏

和很多同龄人一样，顾慧杰是吃过房地产福利的。她的这套房子购于20年前，一手买进时不到100万元。她经历过市场最火热的时候，又在房价回调时艰难转身。她说自己想得通：“市场是不确定的，很少有人能买在最低价，抛在最高价。当所有人都想以最高价走的时候，这个价格一定是不存在的。”

卖完房子，她松了一口气。她想做点“确定”的事——把钱拿出来，去找自己真正想住的房子。“幸福感并不源于住多大的房子、多好的地段，真正的幸福是这短短几十年的人生体验。”她说。

时代的浪潮奔涌向前，每一天，买房卖房的故事都在这座城市上演。有人如愿以偿，有人仍在徘徊。

两个月前，程欣然签下了人生中第一套属于自己的房子。

她是浙江人，本科从上海毕业后去香港读研，而后又在深圳工作了两年，2021年回到上海。买房这件事，她曾经想都没想过，“房价太高了，工作年限短，资产积累也不够”。

转折发生在今年春节前。她和男朋友计划结婚，商量过后，决定由收入更高、公积金更充裕的她先买一套婚前房产，也用作两人的婚房。刚好“沪七条”出台，公积金个人可贷上限提升，加上公司为员工提供的无息借款，她的可选范围一下子变大了不少。

她在小红书上刷到一套房，位于徐汇区康健板块，1992年的房子，四楼顶楼，54平方米的两室一厅，挂牌价340万元。

“小红书上有人说，这个小区是‘老破小中的爱马仕’，密度低、绿化好。看第一眼我们就很喜欢。”程欣然说。

那套房子挂牌了好几个月，房东是一对上海本地夫妻，去年有人出价320万元没卖，今年却松了口，“他们也是想借着政策热度卖了。”双方谈了三个多小时，当天签字成交。

难掩兴奋的程欣然把买房经历发到了小红书，有人为她高兴，也有人泼冷水。她却说：“赚了或跌了又怎样？我们不后悔。至少在30岁前，我们在上海拥有了属于自己的一片屋檐。”

2026年的春天，有人买到了心仪的房子，有人在观望中错失了机会；有人咬牙割肉离场，有人还在等待下一个政策窗口。但无论如何，靠买房造富的时代终归已经过去了。

“小胖”张铭磊明显感觉到这几年来直播间找他连线咨询人的变化：大家对房子的投资预期逐渐减弱，对居住品质的要求逐渐升高。住房正越来越多地回归到它的本质——一个用来住的地方，而不是一台永不停歇的财富引擎。

“房子只是我们生活的一部分，它的存在是让我们的生活变得更美好。”在这一行干得久了，毛敏越发感慨，“人就是跟着时代的浪潮翻滚起伏，没有办法去对抗，我们能做的就是尽可能地控制好自己的风险，不要激进，生活在自己的节奏里。”

五月的窗外阳光正好，那些挂着“已售”牌子的房子确实比半年前多了不少。它们见证的，不只是政策的效力，更是一个时代转折中，无数个体对“家”和“财富”理解的重新校准。而那些还在货架上等待的“僵尸房”，也终将等来它们的主人——只要价格对了，或者，心态对了。