党报帮办｜漏水住户“夜难熬”，维修资金“睡大觉”

雨季来临，不少老旧小区的房屋渗漏维修迫在眉睫。近日，大众新闻“领导留言板”上，有网友反映已缴纳的住宅专项维修资金无法使用。

业主盼用维修资金

最近，临沂市昆仑花园小区29号楼的业主马女士正为屋顶漏水一事发愁。去年雨季发现问题后，马女士申请使用住宅专项维修资金，但近一年过去，这笔资金还是没申请下来。

据了解，昆仑花园小区2008年建成交付，属于经济适用房项目，现有33栋住宅楼、近1500户居民。按照相关规定，房屋防水工程保修期为5年。保修期满后，屋面渗水、墙体破损等问题集中显现，多栋楼公共区域亟待修缮。

5月20日，记者在马女士家中看到，经过前几天的降雨，飘窗渗水明显，铺放的吸水毛巾全部湿透，轻轻一拧便出水。除了屋顶、飘窗出现渗漏，主卧、厨房也多处进水，墙面反复受潮起皮。

马女士家所在楼栋4个单元的顶楼住户均遭遇漏水困扰，有居民家中灯具因积水损坏，大家反复局部修补，也只是治标不治本。

“每年雨季都担惊受怕，既然交了维修资金，就希望能彻底修好漏水问题。”马女士说，2020年1月，她已足额缴纳住宅专项维修资金6809元。

小区物业负责人徐经理介绍，自2025年起，小区共有7栋问题楼宇集中申请使用住宅专项维修资金。社区网格员逐户上门征询意见，前期摸排走访耗时近半年。29号楼初期征求意见时，多数业主支持维修，但街道二次回访、公示每户分摊费用后，业主态度出现转变，维修资金申领工作停滞。

“双三分之二”表决遇阻

根据《民法典》相关条款，使用住宅专项维修资金，需满足参与表决业主的专有部分面积、业主人数均达到三分之二以上，且参与表决业主过半数同意的要求。在基层实操中，这一规则频频遇阻。

此次29号楼维修项目卡壳，核心原因在于低楼层业主普遍持反对态度。据了解，本次屋面维修每户需分摊费用约2000元。不少低楼层业主认为，屋顶漏水仅影响顶楼住户，不愿共同承担维修费用。

兰山区住建局工作人员表示，根据以往经验，老旧小区邻里关系很重要。此前有案例显示，因物业和业主存在隔阂，物业入户征集签字屡屡受阻，最终改由漏水住户上门沟通，几经协调做通邻居工作，维修资金才得以顺利启用。

常规表决流程走不通，房屋持续渗漏能否启动应急维修程序？

2008年施行的《住宅专项维修资金管理办法》，明确针对房屋安全险情开辟应急使用“绿色通道”，出现紧急情况时，物业、业委会可跳过业主表决环节，直接向主管部门提交申请。《临沂市住宅专项维修资金管理办法》也列出八类应急使用情形，“屋面、外墙防水严重损坏的”列首位。

虽然有明确政策规定，但落地执行却存在明显短板。记者调查了解到，当前，各地对“屋面严重损坏”“紧急险情”缺乏清单化、量化的认定标准，判定尺度不一。

以昆仑花园小区29号楼为例，业主申请应急维修，却被告知“漏水未造成人身安全隐患”。当地住建部门工作人员表示，这一问题同样困扰着维修资金主管部门。哪种情况视为严重漏水，目前暂无量化标准。

工作人员举例，此前辖区有一户居民家中晴天也出现漏水，进而引发漏电、电线短路，住户连灯具都不敢正常使用，该案例最终启用了维修资金应急使用通道。

因此，昆仑花园小区29号楼的漏水问题，还需由街道、社区、业主代表或业委会共同参与鉴定，之后再向住建部门提交申请。

此外，在应急资金申请上，部分业主心存顾虑，担心应急流程简化后，出现过度维修、虚假施工、资金滥用等问题。另一方面，主管部门为防范资金使用风险，审核尺度偏严，拉长审批周期。两难之下，应急维修通道时常陷入“不敢用、不会用、用不了”的尴尬境地。

三方协同解“沉睡”难题

北京市盛廷（西城区）律师事务所主任律师、中国物业管理协会法律政策专业委员会副主任王兵表示，“双三分之二”表决机制，是为了保障全体业主的知情权、参与权、决策权，现实中空置房较多或者出租率较高的小区，“双三分之二”参与表决很难实现。再加上部分业主对资金监管、物业服务缺乏信任，反对票较多，让表决门槛成为维修资金使用的一大障碍。

针对维修资金“沉睡”难题，王兵建议构建物业、业主、社区三方协同共治模式，多措并举破解困局。街道、社区总体协调，主动搭建沟通平台，做好政策解读、矛盾调解与全程监管，让维修资金真正用在民生实处。业主要树立小区共同体意识，认清屋顶、外墙属于全体业主共有部位，事关每家每户切身利益。物业企业要严格落实信息公开制度，将维修方案、施工报价、工期安排等信息全面公示，主动打消业主疑虑。

维修资金，不能原地“搁浅”

目前，全国已有290多个地级市全面开展城市体检工作，从回收的调查问卷来看，2000至2009年建成的住宅，屋面、墙体渗漏问题最为突出，建成年代更早的老旧住宅，建筑破损隐患更为严峻。

以临沂为例，政务服务数据直观折射出群众的急难愁盼。据临沂12345政务服务热线统计，2024年四季度，全市房屋维修类诉求工单达13513件，同比增长48.56%，其中多数诉求都围绕住宅专项维修资金申领难、审批慢、落地难展开。外墙开裂、屋顶渗水、电梯老化、管道失修……一件件看似琐碎的民生小事，直接关系群众居住安全与生活质量，也是检验城市基层治理能力的现实考题。

住宅专项维修资金长期闲置“沉睡”，绝非单纯的邻里意见分歧，而是公共利益认知偏差、政策细则不够细化、基层治理协同不足等多重问题叠加的集中体现。

维修资金一头连着群众安居期盼，一头连着城市治理效能。盘活沉睡的住宅“养老钱”，不能只依靠业主自发协商、物业被动应付。各地既要细化政策执行细则，量化应急维修判定标准，在合规前提下简化审批流程，也要强化街道、社区统筹协调能力，主动化解邻里分歧，打通政策落地“最后一公里”。

（大众新闻记者 刘玉凡 实习生 朱筱涵 刘奕晨）

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