观澜亭 | 买34层房，楼只盖到32层：岂只是缺乏诚信！

近日，陕西西安“加贝花园”项目的一起房产纠纷引发舆论关注。购房者沈先生于2013年购买了该项目12号楼34层的一套住宅，并支付了首付款11.77万元。然而，合同约定的2015年交房日期早已过去，开发商非但未按期履约，待到2017年通知交房时，竟告知购房者该楼只建到32层，34层根本不存在。

一起商品房买卖合同纠纷，背后折射出的问题绝非一句“缺乏诚信”所能概括。

从商业信誉层面审视，开发商“西安市贺家村城中村改造有限责任公司”的行为已构成严重失信。售房时，该公司明知项目规划许可存在重大问题，仍将超出规划范围的34层住宅对外销售。合同签订后，开发商未能于2015年按期交房已构成违约，待2017年通知交房时，又以“楼只建到32层”为由无法履约，却未及时主动退还购房款。

此后近十年间，购房者无数次催讨，开发商始终以“没有钱、再等等”为由拖延搪塞。从2018年申请退款至今，沈先生仅讨回7万元，剩余本金及违约金、利息仍无着落。即便经西安仲裁委员会调解并达成还款协议，该调解书也未能得到履行；申请法院强制执行后，查询结果显示开发商名下既无银行存款，也无房产、车辆等任何可供执行的财产。

不过，问题的发生原因并不仅仅在于开发商失信，从行政监管角度审视，这一事件暴露出当地规划建设部门的监管缺位。据开发商仲裁代理人透露，“不是33层、34层不符合规划，按道理来说整栋楼都不符合规划”，且该项目系“小产权房，没有手续”。这些信息令人疑惑：既然整栋楼都不符合规划，何以能够一路建设至32层？在长达数年的建设周期内，相关监管部门为何未能及时发现并制止违法建设行为？违法建筑从动工到竣工并非朝夕之事，若能建立有效的动态巡查机制和源头管控体系，此类问题本可以在萌芽阶段得到遏制。

当然，购房者在这一事件中也并非完全没有可反思之处。房地产开发企业在我国从事项目开发和销售，必须依法取得“五证”，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。任何一证缺失，均意味着项目存在合规瑕疵，购房者可能面临无法办理产权登记、房屋被认定为违法建筑乃至项目烂尾等重大风险。

然而沈先生在购房时，该项目“五证不全”，开发商仅作出了“以后肯定会补全”的口头承诺，沈先生便据此签约付款。面对开发商无法出示齐全证照的情形，购房者理当提高警惕、暂缓签约，主动查询项目的合法合规状况。监管部门和消费者权益保护组织有必要进一步加强对商品房交易法律常识的普及力度，引导购房者主动查验项目“五证”，在交易前端筑牢风险防线。

进一步审视，“加贝花园”开发建设还存在其他问题，需要有关方面重视和处置。开发商仲裁代理人提及的“小产权房”性质、公司现任法定代表人所谓“其他公司用我们的资质开发”的说法，揭示出资质挂靠、违规建设、无权销售等问题。

住房交易涉及群众重大财产权益。针对上述问题，当地有关部门应当采取果断措施：彻查项目开发主体及责任归属，追溯规划监管失职环节，协调制定切实可行的债务清偿方案，确保购房者已付款项及时返还。更重要的是，以此为契机，系统整顿市场秩序，严厉查处小产权房违规销售、资质挂靠等违法行为。（大众新闻记者 赵雅南 策划 周学泽）