天山深读丨规范管理，更好保障业主与物业服务企业权益——解读《新疆维吾尔自治区物业管理条例》

天山网-新疆日报记者 王亚芸

历时4年多修订的《新疆维吾尔自治区物业管理条例》（以下简称《条例》），将于今年8月1日起施行。《条例》修订有着什么样的背景，内容发生了哪些变化，有什么样的亮点？近日，自治区住房城乡建设厅房地产市场监管处处长吕建华对《条例》进行了解读。

聚焦突出问题 提升治理能力

物业管理是社会治理的“神经末梢”，直接关系住宅小区的和谐稳定。

近年来，物业服务领域矛盾纠纷频发，相关物业管理部门监管责任不明确，街道、乡镇、社区监督指导责任落实不到位，业主委员会作用发挥不够，新老物业服务企业衔接遗留问题引发群众不满，物业服务企业工作不到位、收费不透明等问题突出。

2021年起施行的《中华人民共和国民法典》专章规定了“物业服务合同”，明确了业主自治、物业服务人职责等内容。2021年，《新疆维吾尔自治区物业管理条例》修订被列为自治区立法计划调研论证项目，2023年至2024年连续两年被列为立法计划二档项目，2025年列入立法计划一档项目。

2025年8月印发的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。

“修订《条例》，既是贯彻上位法调整的必然要求，也是提升基层治理现代化水平的现实需要，更是破解物业管理难题、回应群众关切的迫切需求。”吕建华介绍，经过深入调查研究、广泛征求意见和反复修改完善，《条例》共九章92条，修订条款70多条。

《条例》修订内容除总则和附则外，就物业管理区域和配套设施，业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会，前期物业服务，物业服务，物业的使用，物业的维护，法律责任分7个专章进行了明确。

强化党建引领 明确管理职责

“物业管理工作应当坚持中国共产党的领导，以铸牢中华民族共同体意识为主线，弘扬社会主义核心价值观，促进各民族交往交流交融，构筑中华民族共有精神家园。”

“物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法指导和监管相结合的原则。”

“物业管理工作纳入基层治理体系，建立健全社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的协调运行机制，与社区治理统筹推进，构建共建共治共享的社会治理格局。”

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吕建华介绍，本次修订有很多创新内容。在总则部分，首次将党建引领、铸牢中华民族共同体意识明确写入；首次细化明确了住房城乡建设主管部门及发展改革、自然资源、消防、市场监管等相关部门的职责。

《条例》规定，住房城乡建设主管部门对本行政区域内物业管理活动依法实施监督管理；发展改革部门负责研究制定物业服务收费等政策；公安机关负责物业管理区域内技防、保安服务等活动的监督检查，查处违反治安管理的行为；自然资源部门负责对物业管理区域内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设等行为的监督查处等。

《条例》首次提出不具备成立业主大会条件、具备成立业主大会条件但因各种原因未能成立、召开业主大会会议未能选举产生业主委员会、需要重新选举业主委员会但因各种原因未能选举产生等情形的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，作为临时机构承担业主委员会的相关职责。

《条例》第三十九条规定，物业管理委员会由物业所在地的居（村）民委员会代表、业主代表等五人以上单数组成。其中业主代表人数不得少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府根据业主自荐或者联名推荐确定。物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任；副主任由业主代表担任。物业管理委员会的任期一般不超过三年。

回应群众关切 破解现实难题

《条例》第六十七条规定，物业管理区域内按照规划设置的车库、车位应当优先满足业主的需要。建设单位尚未出售的车库、车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得只售不租。

第六十九条规定，新建住宅区车位应当按照规划配建要求建设充电设施或者预留安装条件。推动充电设施建设纳入老旧小区改造范围，同步开展配套供配电设施建设。

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“本次《条例》修订针对群众反映强烈、社会关注度高的前期物业承接不透明，住宅小区公共收益收入、使用不公开不透明，公用设施设备维修养护责任等问题进行了积极回应。”吕建华说。

对前期物业承接不透明的问题，第四十条明确，新建物业的建设单位办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当通过招投标的方式选聘物业服务人；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

针对侵占小区公共收益的问题，本次修订明确，公共收益属于业主共有，在业主共同决定事项中增加公共收益的管理、使用和分配，并细化了公共收益的分配和使用。

针对公用设施设备维修养护责任的问题，本次《条例》修订进一步进行明确，专业经营单位负责物业管理区域内分户终端计量装置、入户端口及其以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。

吕建华介绍，本次《条例》修订还细化了10条关于物业服务企业的禁止行为，如擅自设置收费项目、提高收费标准或者重复收费，采取停止供水、供电、供燃气、供热或者限制使用门禁、电梯等影响业主正常生活的方式催交物业费，擅自利用业主共有部分开展经营活动等。