土拍溢价成交，市场量稳价微升！济南楼市回暖了？

近日，济南土拍市场出现新情况。两宗住宅用地引发激烈竞拍，竞价轮次均达数十轮，最终全部溢价成交。

与此同时，济南4月推出19条政策，有效促进楼市回暖。数据显示，5月，济南新建商品住宅网签2858套，较4月份小幅增加。新房均价自3月起连续3个月微涨。截至5月，济南新建商品住宅去化周期从年初的18个月回落至16个月，供需关系逐步进入合理区间。

济南楼市回暖了吗？对此，经济导报记者进行了调查。

房企信心回归

6月12日，济南茂陵山东片区山东政法学院东地块（编号Dmld-01-01）完成出让。

该地块总占地面积9049平方米，地上容积率2.9（商业商务容积率0.58），计容建筑面积约26242平方米（住宅20994平方米，商业5248平方米）。

经济导报记者了解到，此次土拍吸引了域潇、中恒信、绿城、保利置业4家房企角逐。经过39轮激烈竞价，绿城以约3.86亿元的价格拿下该宗土地，成交楼面地价1.47万元/平方米，溢价24.52%。

6月10日，济南唐冶片区TY12-1地块经过48轮竞价，约5.51亿元成交，楼面成交价5506元/平方米，溢价率20.58%。这是2026年济南土地市场首宗溢价成交土地。

该地块位于济南市历城区唐冶片区世纪大道以南、土河以东、围子山以西，容积率1.8，土地出让面积55567平方米，起拍价45675万元，楼面起始价约4567元/平方米。该地块原规划为商业、商务金融用地，最大容积率3.6，在挂牌前完成规划优化，调整为城镇住宅、商业用地，容积率降到1.8。加之地块邻近云巴1号线，周边还有历城文博中心、首创奥特莱斯等，吸引了建发、大华、海通等多家房企参与竞拍。经过48轮的角逐，该地块由大华溢价20.58%摘得，成交楼面地价5506元/平方米。

济南一家房产营销公司的副总经理袁杰在接受经济导报记者采访时表示，连续两宗土地出现竞拍，而且溢价率都超过20%，说明开发商看好济南市场。“部分土地价格比较合适，开发商觉得有利可图，可以继续运转下去。”袁杰表示。

“我们不能仅凭两块地块溢价成交就说楼市回暖，毕竟济南主城区仅拍出3块住宅用地，而且第一块住宅用地还是今年4月底价成交的。”袁杰表示，“今年的土拍市场正步入新的平稳态势，核心地段的高价值地块被激烈争抢；另一方面，市场不再盲目追涨，而是回归理性，精准聚焦真正的核心资产。”

楼市冷热不均

经济导报记者调查中发现，土拍市场变化的同时，楼市出现冷热不均的态势。有些片区的新房即使有各种促销，但成交量较少；而有些地方则热了起来。

6月13日，在济南北部某售楼处，经济导报记者看到大厅内看房者并不多，只有置业顾问在沙盘前向一市民介绍房源以及周边配套设施。

“从6月份的情况看，访客量有所下降，签约量也出现下滑。”济南一楼盘销售总监张斌对经济导报记者说。

同样的情况也出现在其他楼盘。“看房的人少了，5月份的时候我一天能接待10组客户，其中新客户7组，现在最多能接待3组客户，而且还有1组老客户。”该楼盘置业顾问对经济导报记者说。

而在济南东部片区，随着山姆会员店的开业，周边片区的热度外溢，二手房挂牌价、带看量同步攀升，周边楼盘的销售节奏明显加快。

“山姆店的开业‘激活’楼市改善需求，是近期东部楼市最突出的市场变化。”周边一房产中介负责人初鑫告诉经济导报记者。

初鑫表示，自山姆店试营业起，周边成熟小区看房预约量便稳步上涨；正式开业后，热度更是不断攀升。“眼下不少刚需购房者与置换家庭，更偏爱选择配套成熟、居住氛围浓厚的二手住宅。”初鑫说，“最近一周门店带看量环比上涨超6成，大多客户都是冲着山姆商业配套过来的。”

在距离山姆店500多米的一新盘售楼处，经济导报记者注意到，不少市民前往商超途中，会顺路到访售楼处了解房源。

“这里到山姆开车几分钟？”“从这里走到山姆需要多长时间？”经济导报记者在沙盘前，听到多名市民询问置业顾问。

置业顾问告诉经济导报记者，随着山姆店的开业，楼盘的日均到访量较开业前上涨近7成，周末客流涨幅更是翻倍。“不仅如此，到访客户群体也更加多元，既有刚需自住购房者，也有注重生活配套的改善群体。”

仍在筑底中

经济导报记者在调查中了解到，受访的业内人士均表示，现在济南的楼市尽管有了新的变化，但还是在筑底中。

济南一家楼盘的项目经理冯泽瑞表示，4月发布的“楼市19条”政策效应在5月集中显现，“卖旧买新”最高10万补贴、公积金亲情提取、换房个税退税等政策有效降低了购房成本，“五一”假期重点项目到访量同比增长42%，市场信心明显修复。

数据显示，截至5月，济南新建商品住宅可售存量约6.1万套，去化周期从年初的18个月回落至16个月，逐步进入合理区间。冯泽瑞认为，前5个月市场供应节奏平稳，需求逐步释放，供需关系得到明显改善，为后续市场稳定运行奠定了基础。

“需要注意的是，目前济南市场上住房供应结构、需求结构已出现潜移默化的改变。部分新建楼盘即使位置再好，如果设计方面不好也难以获得购房者的青睐。”袁杰表示，“如今购房者以改善群体为主，对产品细节、内外环境、各项配套的要求比较高。”

“从目前的楼市形势看，我们对未来一段时间的市场行情持谨慎态度。”冯泽瑞表示，“市场将延续‘稳中有升、分化发展’的走势，核心区域优质房产保值属性凸显，外围区域仍以去库存为主，整体价格将保持平稳运行，不存在大幅波动的基础。”

（大众新闻·经济导报记者 刘勇）