望岳谈｜青岛新房“三连涨”，谁在领跑？

6月16日，国家统计局发布5月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。山东纳入统计的4市中，青岛的表现尤为亮眼：新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，这已经是青岛新建商品住宅连续第三个月上涨——3月涨0.1%，4月涨0.1%，5月涨0.3%，涨幅逐月扩大。

“三连涨”是楼市回暖的信号么？数据揭开的，是另一番景象。

面积越大 涨得越多

国家统计局发布的5月70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数显示，青岛按面积分类的环比涨幅，呈现明显的梯度递增：144m²以上的大户型，环比涨幅是90m²及以下户型的6倍。可以说，面积越大，涨得越多。

但这只是5月的截面。把3月、4月、5月三个月的数据连起来看，趋势更加完整：

3月，90m²及以下户型环比下降0.2%，90-144m²户型上涨0.3%，144m²以上户型下降0.3%。三个面积段涨跌互现，市场还在试探方向。

4月，90m²及以下户型环比持平，90-144m²户型上涨0.2%，144m²以上户型上涨0.1%。市场开始企稳，但小户型仍在“原地踏步”。

5月，90m²及以下户型终于上涨0.1%，90-144m²户型继续涨0.2%，144m²以上户型上涨0.6%。三个面积段全面转正，且大户型涨幅遥遥领先。

三个月的数据勾勒出一条清晰的脉络：由跌转涨、由小到大。改善型需求，正在成为青岛新房市场的主导力量。

拉长时间轴看，这一趋势来得并不容易。1月青岛新房下降0.6%，2月下降0.4%，连续九个月下跌后，3月首次转正，4月微涨，5月涨幅扩大到0.3%。连涨三月且涨幅逐月扩大，不是偶然反弹。

放在全国坐标系中看，5月一线城市新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.4%。青岛新房环比上涨0.3%，已接近一线城市水平。而全国70城中，新房环比上涨的城市仅有16个，青岛是为数不多的“飘红”城市。

政策与市场共振

青岛新房“三连涨”且大户型领涨，背后离不开政策与市场的共振。

政策端，青岛的楼市新政精准切中了改善型需求。2026年4月以来，青岛大幅上调住房公积金贷款额度，夫妻双方最高可贷240万元，叠加多子女家庭、购买高品质住宅等多项上浮政策，显著提升了改善型购房的资金支持力度，对144m²以上的改善型需求形成了有力撬动。

市场端，青岛主城核心区的供给结构正在向“高品质”集中。市北新都心、崂山王家村等板块的改善型项目陆续入市，低密产品、实景呈现、配套确定性成为竞争核心。购房者不再只是“买面积”，而是“买品质”——这种需求升级，恰好与144m²以上大户型的领涨形成呼应。

更深层的原因是青岛的城市基本面。作为山东经济龙头，青岛的人口吸引力、产业竞争力、城市更新空间，在同类城市中具有比较优势。崂山、市南等核心区的土地稀缺性，决定了高品质住宅的供给不会无限放量，结构性供需紧张支撑了大户型的价格韧性。

“三连涨”会持续吗？

这是一个必须直面的问题。

从积极面看，青岛有支撑“好房子”需求的基本面。大户型领涨说明市场存在真实的改善型需求，这种需求不是投机性的，而是居住升级驱动的，相对稳健。

但从谨慎面看，挑战同样明显。

一是二手房仍在“以价换量”。5月青岛二手住宅环比下降0.2%，同比下降6.6%——跌幅远大于新房。一二手房的“剪刀差”说明，青岛楼市的回暖尚未传导至存量市场。二手房市场挂牌量大、议价空间足，对新房价格形成潜在压力。

二是区域分化不可忽视。青岛的上涨集中在主城核心区，郊区板块库存压力相对更大。青岛的“三连涨”不是全市普涨，而是“核心板块领涨”。

三是全国大环境仍在调整。 5月全国70城中，新房环比上涨城市仅16个，二手房上涨城市仅10个。二三线城市新房环比整体仍在下降。青岛的“三连涨”是在“低温”环境中的局部回暖，能否持续，还要看政策力度、居民收入预期、市场供给节奏等多重因素。

但恰恰是在挑战之中，这轮上涨的结构性意义才更加清晰。

5月涨幅0.3%、144m²以上涨0.6%、90m²及以下涨0.1%……这几个数字不大，但结构很清晰：涨的是大户型，是改善型，是“好房子”。

这说明，在房地产深度调整的周期中，结构性机会依然存在——不是普涨的机会，而是“好房子”的机会；不是投机的空间，而是居住升级的空间。

2026年政府工作报告明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，其中“优供给”既包括优化保障性住房供给，也要求有序推动“好房子”建设。青岛的经验表明，当供给端向“好房子”集中，需求端的改善型购买力也会被有效激活。

青岛的“三连涨”会不会变成“四连涨”“五连涨”？现在下结论为时尚早。但至少，它提供了一个值得观察的样本：当市场从“量的扩张”转向“质的提升”，回暖的逻辑也在改变。

（大众新闻记者 方垒）