问法热线丨承诺的配套没兑现，购房者可以要求开发商赔偿损失吗？

房产作为“重资产”事关一个家庭几代人的奋斗，一旦出现纠纷必然非常棘手。承诺的配套未兑现是否应赔偿？合同到期仍不搬走，我该怎么办？6月16日上午，半岛问法热线（0532-80889800）聚焦房产纠纷话题，泰和泰（青岛）律师事务所孙可心律师和周杰律师在线接听市民的来电，为市民排忧解难。

上午9时30分，热线刚接通，周杰律师就接到了市民王先生的来电。

“我将一处商铺出租给某文化传媒分公司，租赁合同约定，若承租人逾期支付租金，出租人有权解除合同。同时约定，合同终止后，出租人有权自行收回房屋，产生的费用由承租人承担。”王先生告诉周律师，后因承租人欠付租金，他发出解除通知。但到现在该文化公司未能及时腾空房屋且一直占有使用房屋。

“我现在是否可以强行收房？延期的损失是否也可以通过法律途径讨回？”王先生询问。

周杰律师表示，王先生作为出租人在合同解除后有权收回房屋，但也负有一定的减损义务。

“您已经及时督促文化公司要求尽快腾退房屋并返还，但现在文化公司仍拒不履行腾退义务，您可根据合同约定行使自主收回房屋的权利，且有权主张该公司超期的占有使用费，以减少自己的损失。”周律师提醒，“签订租赁合同时要设置合理的腾退与收回条款同时，明确授权出租人在承租人逾期不交还时，有权采取自行或委托第三方更换门锁、清点腾空屋内物品等措施，并事先约定好清场费用的承担主体及标准。”

“在发送解除合同函件时，应同时明确通知承租人最终的交还期限，并声明逾期将收回房屋，房屋内遗留物将按合同处理。期限届满后，应立即着手收回房屋。”周律师还建议房屋出租人及时启动“减损程序”并全程留痕。

当天上午，孙可心律师接到了钱先生的来电。钱先生看中一个楼盘，开发商宣传资料承诺小区会引入知名院校合作办学的小学，周边还有三甲医院、度假酒店，500米内就有地铁站和文旅商业街。“冲着这些配套，我以较高价格买了房，可交房入住后才发现，承诺的学校、医院、地铁、商业街全都没兑现。”钱先生询问，他能否要求开发商赔偿损失？

孙可心律师认为，法律上，这类宣传通常属于“要约邀请”，不直接成为合同条款。“但开发商在预售阶段对规划红线外的配套设施做虚假或夸大宣传，违反了诚实信用原则下的‘先合同义务’，虽不构成违约，却需要承担缔约过失责任，赔偿购房人的实际损失。”孙律师表示。

孙律师通过钱先生的案例也对广大市民进行提醒：“购房时有几点值得注意。首先，不要轻信广告，对于学校、地铁、医院这类关键配套，务必向规划部门核实，并要求开发商将具体承诺写入合同补充协议。其次，要养成留证的习惯，保存好楼书、宣传单页、广告截图和录屏等，这些都是日后维权的直接证据。最后，如果已经入住多年而配套落空，不必只盯着解除合同，主张房屋差价损失往往更务实，法院会综合考量房屋实际价值，作出相应判决。”

结合当天的来电咨询情况，记者也将部分代表性案例进行了整理，律师也进行了细致的分析。

问题1：屋内共有水管漏水致楼下受损，业主与物业谁来担责？

张先生是某小区住户，楼下有一家服饰店。前段时间，张先生家中房顶位置的水管突然破裂漏水，水流渗漏到楼下服饰店内，导致店铺的装修和存放的货品被水浸泡，造成了不小的经济损失。漏水的水管虽然位于张先生房屋室内，但在自用水表的水阀之外，属于楼栋全体业主的共有设施。现在楼下服饰店店主要求张先生和物业公司赔偿损失，物业公司认为漏水管道在屋内，应该由业主承担责任，张先生觉得管道属于小区共有部分，不归自己专属所有、损失不该由自己担责。他询问律师，这种室内共有水管漏水引发的他人损失，责任到底该由谁来承担？

律师说法：张先生，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，同时承担对应义务。而判断管道权属不以物理位置是否在业主室内为标准，而是依据利用独立性和排他使用性判定，你家中水表水阀外侧的水管，不属于你专属使用的设施，属于楼栋全体业主共有部分。同时，根据规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、管理物业服务区域内的业主共有部分，保护业主及相关人员的人身和财产安全。这是物业服务企业的法定强制性义务，即便没有书面物业服务合同，只要存在事实物业服务关系，该义务依然有效。因此，漏水管道作为小区共有设施，物业服务企业长期未履行主动巡查、养护、排查隐患的义务，未能及时发现管道破损隐患，是本次漏水事故发生、损失产生的根本原因，存在重大过错，因此需要承担主要赔偿责任。而你作为该共有管道所在房屋的实际使用人，未能及时发现管道漏水异常并报修，未尽到合理的协助止损义务，对损失发生存在一定过错，按照过错责任原则，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任，你需要承担相应次要责任。

问题2：单方出售共有房屋，另一方能否主张买卖合同无效？

李先生和张女士是夫妻，婚后共同出资购买了一套房产。之后在李先生不知情，也没有书面同意的情况下，妻子私自和购房者王先生、中介公司签订了《房屋买卖合同》以及补充协议，约定将这套房屋出售给王先生。李先生得知整件事后十分不解，作为房屋共有权人，从头到尾都没有同意过卖房，也没有亲自签署任何售房文件，妻子是擅自处分夫妻共有房产，这份买卖合同应该是无效的。但中介公司却说，签合同当时张女士出示了他们的身份证、结婚证原件，还有李先生的委托书复印件，并且中介还当场通过妻子的电话和他核实过卖房事宜，确认同意售房。李先生现在准备起诉主张合同无效，想咨询律师，在本人未亲自签字的情况下，法院会认定这份房屋买卖合同无效吗？

律师说法：李先生，依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效，这就是法律规定的表见代理制度。根据你的描述，购房者和中介公司在签订合同时，已经核验了你与妻子的身份证、结婚证原件，留存了你的授权委托书复印件，并且中介公司还当场通过电话向你核实了售房意愿、夫妻关系等关键信息，已经尽到了房产交易中善意第三人应尽的全部审慎核查义务，完全有充分理由相信妻子是经过你同意、有权代表夫妻双方共同出售房屋，你妻子的签约行为构成合法有效的表见代理，对应的法律后果应当归属于你们夫妻双方，买卖合同不存在无效情形，因此你主购房合同无效的诉讼请求，法院大概率不会支持。需要明确的是，法律重点保护不动产交易安全与善意买受人的信赖利益，即便最终查实你事前未实际知情、未事后追认售房行为，也不会否定已经成立并实际履行的房屋买卖合同效力。不过你无需担心自身权益受损，若你妻子确实存在擅自处分夫妻共有房产、单方处置夫妻共同财产的过错行为，给你造成了财产损失，你可以另行向妻子主张损害赔偿，要求其对你的财产损失进行弥补，这是法律赋予你的合法救济途径。

问题3：房贷断供致开发商代偿，开发商有权解除购房合同收回房屋吗？

张先生几年前和开发商签订了商品房买卖合同，购买了一套商品房。支付首付款后，剩余房款向银行办理了按揭贷款。因为购买房屋后一直没能办理下来不动产权证，开发商为此笔房贷向银行提供了阶段性连带保证担保，也就是房贷担保人。双方在购房补充协议中专门约定，如果张先生逾期偿还银行按揭贷款，导致银行扣划开发商款项代偿的，开发商有权解除购房合同、收回房屋，同时追究张先生的违约责任。后来张先生因为资金周转紧张，多次出现房贷逾期还款的情况，近期银行已经向开发商发送相关通知，直接从开发商的保证金账户中划扣了拖欠的全部贷款本金及利息，由开发商完成了代偿。现在开发商找到张先生，要依据合同约定解除购房合同、收回房屋，还要求他承担对应的违约赔偿责任。张先生询问律师，合同里这种“断供即可解约”的条款是否合法有效？开发商是否有权解除合同、收回房子？

律师说法：张先生，结合你的实际情况以及我国现行法律法规、司法裁判规则来看，你们购房补充协议中的解约条款合法有效，开发商在已代为代偿的前提下，依法有权解除你们之间的商品房买卖合同、收回房屋，并向你主张违约责任，你目前确实面临极大的法律风险。需要重点说明的是，你不要误以为已经支付首付、偿还部分房贷就可以保住房屋，你的持续逾期还贷行为不仅会造成个人征信严重受损，在开发商依法解除合同后，你会面临购房合同终止、房屋被开发商收回、同时还要承担合同约定违约金的局面，最终大概率出现已经支付的房款无法全额返还、房屋也无法保留的“钱房两空”的不利后果。建议你尽快主动和开发商协商沟通，筹措资金清偿开发商的代偿款项及相关违约金，争取协商撤销解约流程、继续履行购房合同，最大程度降低自身经济损失。

（半岛全媒体记者 蒋凯 宋泓睿）