买房交“订金”还是“定金”？

房产认购协议中，“定金”与“订金”一字之差，法律后果截然不同。结合司法裁判，本文厘清了二者的区别，为购房者依法维权提供实用指引。

宋振升

商河法院

怀仁人民法庭

副庭长

问题1：法律层面，购房“定金”和“订金”核心区别是什么？

性质不同：定金是《中华人民共和国民法典》明文规定的法定债权担保方式，具备强制法律效力；订金仅为民间交易习惯用语，法律无独立定义，本质属于普通预付款、意向款，无担保效力。

违约规则不同：定金自带定金罚则，约束买卖双方；订金不存在罚则，无论哪方违约，收款方只需要退还本金。

金额限制不同：定金数额由法律严格规定，不能超过总房款20%；订金金额完全由双方自由协商，法律无上限约束。

成立条件不同：定金属于实践合同，钱款实际转账交付后担保关系才生效；订金签署单据即可成立，交付仅代表资金转移。

履行后处理：顺利签合同交房时，定金直接抵充购房尾款；订金同样可抵房款，不购房全额原路退回。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十七条。

问题2：购房定金法律有金额上限吗？超出20%的部分怎么处置？

法律明确划定上限，定金总额不得超过房屋总成交价款的20%。超出20%的金额不具备定金担保效力，只能视作普通预付款。

举例：房屋总价200万元，合法有效定金最高40万元；若一次性转账50万元，其中40万元适用定金罚则，剩余10万元为预付款。后续交易顺利，全部金额抵扣房款；买方单方面毁约，开发商可没收40万元定金，但必须退还10万元预付款；卖方毁约，双倍返还40万元定金（合计80万），外加退回10万元本金。实际交付金额和书面约定金额不一致时，以实际转账数额视作变更后的定金金额。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条

问题三：交了购房定金，自身原因反悔不想买房，定金能退还吗？

单纯因购房者个人意愿、资金不足、户型不满意、家人不同意等买方单方原因放弃购房，属于给付定金一方违约，致使购房合同目的无法实现，按照定金罚则，购房者无权要求返还已交付的有效定金。只有超出20%限额的预付款部分，可以正常索要退回。若认购书同时写明违约金与定金，开发商只能二选一主张，不能既扣定金又收违约金。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条。

问题四：怎样书写单据条款，才能确保这笔钱具备法律上的“定金”效力？

完整合规书写三要素，缺一不可：1.款项名称精准标注：统一写购房定金，尽量不使用订金、诚意金、意向金、预留金等字样；2.白纸黑字写明完整罚则：明确“给付定金方不履行购房义务，定金不予退还；收受定金方不出售房屋，双倍返还定金”；3.金额控制在房屋总价20%以内，转账备注“XX小区XX房屋购房定金”，保留认购书、转账流水、加盖公章/签字的收据全套书面证据。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条；《中华人民共和国民法典合同编通则解释》第六十七条（必须书面约定定金性质方可适用罚则）。

法官在此提醒交易双方，诚信履约是基础，落笔签字、转账付款前仔细核对文字表述与条款内容，守住资金安全第一道防线，产生纠纷及时通过调解、诉讼途径依法维权。

（商河法院）