小区公共收益，16年欠下物业220多万？

16年收入77万余元，但是支出了290多万，最后算账竟然还欠物业220多万，小区公共收益到底去哪了？近日，家住青建橄榄城小区居民王女士向本报记者反映，质疑小区公共收益存在账目不清，地上停车位管理费混乱等问题。

天降220多万欠款

“当时看了第一眼都觉着震惊了，怎么就突然欠物业220多万了。”王女士说，今年2月份，小区张贴了一张公示单。小区物业针对2009年9月1日到2025年5月19日的公共收益收支情况进行了公示。

根据这份通知，公共收益共计77万余元，包含地上车位费、广告、场地费以及网球场收益。公共收益支出298万余元，物业公司额外垫付220余万元。在这些公共支出中，包括二次供水改造、监控系统改造等。其中，2018年楼梯外墙改造维修费用支出175万余元。此外，还包括落水管维修费用、消防以及浮雕维修费用等。

这份通知一发出，不少业主表示质疑。隔壁的温哥华花园小区，业委会更换了物业以后，小区一年的公共收益就有六七十万。而他们小区，16年的公共收益才七十多万。同时，温哥华小区年底还给业主分派红包。

因此，不少业主质疑小区公共收益不够清晰。“小区地上停车位之前显示250多个，但实际计算到公共收益的只有80多个。”王女士说，从理论上来说，小区里的地上车位属于全体业主所有，车位管理费也应当算在公共收益里面。车位数量比实际情况少了这么多，少算的那部分去哪里了。而且，小区有个半地下广场，这里面也有商铺，这些用房到底属于全体业主还是个人已购买，都需要明确的解释。

而且，小区公共收益是负220多万，按照当前的收益来计算，未来一二十年都要还债。“收入和支出，应当有一本明白账，尤其是针对业主有质疑的地方。”

回复：

车位问题复杂 公共收益收支情况有详细审计

小区公共收益收支为何出现如此大的差距？7月3日，记者采访了青建博海物业有限公司相关负责人徐经理。徐经理表示，关于地上车位的问题，有些车位是业主直接从开发商那里买的。具体情况比较复杂，他们会向上级汇报，并给出一个明确的答复。小区地下广场，除了社区公共用房，超市等商铺都是由相关业主购买所得。

针对张贴出来的小区公共收益收支问题，他们收集了业主的相关信息，并进行了一一的答复。而且，所有的收支都经过了相关单位审计，都有详细资料和单据。

徐经理说，小区2009年开始入住，也算是一个老小区。物业费也不高，1.4元/平方米。业主的素质也比较高，整体缴费率也比较高。之前多笔大额支出，都属于应急情况，相关费用支出都有详细的依据。

此前，他们帮业主代管，现在小区公共收益都已经转给了业委会，由他们来负责。所有的收支情况，也都会进行相关公示。

同时，工作人员表示，针对这垫付的220多万元，目前只是审计完成，还没有进一步的处理措施。

公共设施到底该谁负责？

不少业主质疑，每个月交了物业费，为啥物业公司不负责这些设施的维修。记者采访时了解到，2023年12月29日，青岛市发展和改革委员会和青岛市城市管理局联合印发了《青岛市物业服务收费管理实施细则》（以下简称“细则”）的通知。

在这份通知里，针对物业服务包含的范围进行了明确。根据《细则》的规定，物业公共服务成本一般包括以下内容：综合管理费用。包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业服务人固定资产折旧，办公费用。

其次，共用设施设备维护费用。包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用。

另外，还有物业服务区域环境卫生清洁费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护、安全防范费用以及经业主同意的其他费用。

同时，物业公共服务成本不包含公共场地、道路、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用以及中央空调和二次供水运行等费用，建设单位与物业服务人有书面约定的除外。

一般情况下，物业服务公司基本上默认1000元以下属于小修，由物业公司来负责。2000元以下属于中修，2000元以上属于大修。为了避免争议，不少小区在签订物业合同的时候，都对金额进行了明确。

律师：共有部位收益应当归小区全体所有

记者就此采访了山东川佳律师事务所张宝清律师。张宝清律师介绍，公共收益的核心是利用业主的‌共有财产‌进行经营所产生的收入。具体而言，它是指利用住宅小区内的‌共有部位‌（如道路、场地、外墙、屋顶）和‌共用设施设备‌（如电梯、道闸、文体设施）开展经营活动，所获得的收入在扣除‌法定税收、能耗、人工等合理成本‌后的净收益。包括‌停车费收入、广告收入、场地租赁收入，以及其他通信基站占地费、共有文体设施经营收入、共用设施设备报废残值、相关单位支付的违约金或赔偿金，以及公共收益产生的利息等。

‌‌根据《中华人民共和国民法典》及相关地方性法规，公共收益在扣除合理成本后，其所有权和处分权明确‌归属于全体业主‌。公共收益管理应坚持‌公开透明、业主决策、专户存储、政府监督‌的原则。各地普遍要求设立‌公共收益专用监管账户‌，实行收支两条线，确保资金安全。公共收益的使用必须经‌业主共同决定‌（通常通过业主大会），业主大会成立前，通常由前期物业服务企业代为管理，但收益由‌房屋行政管理部门‌代为监管。物业服务企业可依据合同约定收取管理成本‌。业主大会成立后‌，业主大会可以决定委托物业服务企业管理，或授权业主委员会自行管理。

业主大会账户开立后，代管的资金本息应划转至业主大会账户。‌‌业主公共收益享有知情权、监督权，维护保障业主的知情权和监督权是规范公共收益管理的关键，管理单位（物业或业委会）必须‌定期公示‌公共收益收支情况，业主对公示内容有异议时，有权要求管理方作出说明，也可委托第三方进行审计，审计费用可从公共收益中列支。“若发现物业服务企业或业委会成员侵占、挪用公共收益，业主可向主管部门‌投诉举报，或按照法律程序解决，侵占挪用构成犯罪的，依法追究”，张宝清律师在接受记者采访时表示。

（半岛全媒体记者 孙桂东 宋泓睿）