济南市政协商量汇智聚力：挖掘城市更新潜力，推动省会内涵式发展

城市更新，一头连着民生福祉，一头连着城市未来。近日，济南市政协围绕“挖掘城市更新潜力，推动省会内涵式发展”开展月度商量，政协委员、政府部门、企业代表深入调研、坦诚建言，从规划引领、项目建设、危旧房改造三个维度，为济南城市更新聚共识、献良策。随着“十五五”规划深入实施，这座千年古城正以“微改造、精提升”的绣花功夫，走出一条有温度、有韧性的内涵式发展新路。

规划引领：

构建“三级体系”，让城市更新有章可循

“当前我国城市已转向存量提质增效的新阶段，规划工作必须转变思路、创新方法。”济南市政协常委、市规划设计研究院院长邵莉在座谈中直言。她建议构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级规划实施体系，明确居住、产业、设施等方向，建立城市规划、城市设计与城市更新的协同机制，健全资源资产底数摸排和城市体检评估机制。

这一建议与济南市正在推进的工作不谋而合。2026年1月1日起，《济南市城市更新条例》正式施行，成为省内首个为城市更新立法的城市。以此为核心，济南构建起“1+N+X”法规政策体系，并编制《城市更新行动专项规划（2026—2030年）》，框定约137平方公里更新资源，明确分阶段目标：2026年重点项目先行启动，2028年打造示范项目，2030年建成一批全国影响力标杆项目。

济南市自然资源和规划局副局级领导干部姜澍介绍，济南坚持“规划先行”，分层次、分领域编制城市设计，特别是围绕明府城及周边地区，构建起宏观、中观、微观三级管控体系，坚持“一院一策”，让千年古城肌理与“家家泉水”风貌重现生机。

“规划引领要统筹功能业态，避免‘建用脱节’。”济南市政协常委、民革市委会专职副主委倪秀珍建议，在规划阶段就引入专业运营主体深度参与，同时推进地上地下空间复合利用，推广舜泰广场“地上空间+地下停车场”模式，以分层出让方式换取更多公共绿地和开放空间，把最美空间留给市民。

项目攻坚：

破解资金与统筹难题，让项目从蓝图变实景

“十四五”期间，全市累计启动片区更新项目112个，老厂区蝶变为579百工集潮流地标，洪楼片区京东MALL有序推进，市立五院TOD项目打造“轨道上的美好生活”。但在调研中，委员们也发现项目推进面临资金平衡难、政策衔接不畅、资产盘活滞后等堵点。

天桥区住房城乡建设局局长燕建广结合基层实践提出，建议建立“红、黄、绿”三色预警和提级调度机制，对红色滞后项目由市级专题协调；同时加强项目包装策划指导，帮助区县优化开发时序和资金方案。他举例，成大社区城中村改造项目曾因资金问题进度滞后，在市局帮扶下建立周检查、半月调度机制，最终按期交付，保障居民顺利回迁。

资金问题是项目落地的核心。交通银行市中支行行长朱爽分析，当前银行审批更看重“商业可持续性”，建议济南依托全国城市更新试点城市身份，争取更多中央财政支持，同时用好政策性金融工具补充资本金，并完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与资产证券化。

济南城市发展集团副总经理霍仁禄则呼吁，城市更新必须强化“片区化”理念，统筹资源配置，让项目长期可持续运营；同时加快打通安置房“租售并举”路径，将闲置安置房纳入保障性租赁住房体系，盘活存量资产。对此，济南市住房城乡建设局二级巡视员陈红回应，已建立“两级三库一平台”管理体系，将动态调整项目库类别；自规部门也明确，对存量安置房已出台不动产登记化解机制，努力实现“交房即办证”。

危旧房改造：

微更新里见民生，让居民住得安心又舒心

危旧房改造是城市更新中最紧迫的民生需求。但推进中仍面临诸多问题。济南市民盟盟员蒋文清指出，房屋安全评估精度有限、居民意愿协调难、“一户否决”导致项目卡壳，加之资金保障不足，改造预期不明朗。山东建筑大学管理工程学院院长陈健建议，探索“片区统筹、运营反哺、多元共担”模式，设立个人住房改建贷款，试行共有产权方式降低居民负担；同时建立居民深度参与的全流程决策机制，联合多部门组建工作专班，帮居民算好“安全账”和“经济账”。

邵莉委员补充提议，推行街道规划师制度，引入专业技术力量提供全过程咨询服务，并加强社会稳定性风险评估，将评估报告作为项目报审要件，统筹发展与安全。

济南市住房城乡建设局透露，今年4月已出台危旧房屋“原址原拆原建”试点指导意见，重点针对非成套住宅和C、D级危房，计划筛选2至4个项目先行试点，总结经验后全市推广。自规部门则表示，将总结槐荫、历城等地社区规划师试点经验，整合高校与设计团队力量，让群众全程参与“开门规划”，共同把老百姓的事办好。

从顶层设计到基层实践，从资金破题到民心工程，“商量”汇聚了各方智慧。城市更新不是“大拆大建”的粗放扩张，而是“留改拆”并举的内涵式提升；不是政府“独角戏”，而是政府、市场、居民“多元共担”的协奏曲，共同助力更有温度、更有韧性、更有活力的现代化人民城市拔节生长。

大众新闻·齐鲁壹点 李梦瑶 通讯员 李晓