党报帮办｜欠费-降标-更欠费，物业“死循环”待破

2026年过半，部分住宅小区的物业服务亮起了“红灯”。近期，有聊城、菏泽等地读者反映，小区出现垃圾清运不及时的情况，物业服务企业面临收支失衡的困境。记者实地探访两地小区，梳理物业难过“半年关”的深层原因与治理难点。

老旧小区物业收支失衡

聊城市天安新村是建成20多年的老旧小区，总建筑面积3.3万平方米，有300余户居民。6月30日记者赶到小区时，此前堆积多日的垃圾已经完成集中清运，园区环境基本恢复整洁。

小区物业杨经理说，这次垃圾清运大概停了4天，并不是物业主动停摆，而是由于物业费收缴率长期上不去，资金链跟不上，已经无力支付外包清运费用。小区物业费标准为0.5元/平方米，比周边新建小区低不少，就算全额收齐，每月总收入也就一万五六千元，扣除垃圾清运、保洁人员工资、公共设施维护这些固定开支，运营本来就很紧张。

从物业收缴台账来看，小区欠费户数最多时有60多户。截至6月底，小区还有40多户业主长期拖欠，欠费时间从2023年到2026年不等。按当地缴费习惯，多数业主习惯年底一次性缴齐全年物业费，上半年物业公司几乎没有稳定收入，但保洁、垃圾清运这些日常支出每个月都要发生，时间一长就形成了持续的资金缺口。

“外聘的清运团队，我们已经1年多没给人家结全款了，保洁人员的工资更是连着五个月没按时发。”杨经理坦言，清运方拿不到款项只能暂停作业，最终出现了垃圾堆积的局面。这次能恢复清运，靠的是部分业主主动补缴2025年度费用、预缴2026年物业费，再加上物业自筹了一部分资金，临时结清欠款，才让清运恢复了常态。

有小区物业宣布撤场

菏泽市单县翰林府邸小区面临的困境更为严峻。6月底，该小区业主反映垃圾无人清理，物业服务缺位。

7月3日，记者在该小区看到，部分门岗没有值守人员，现场垃圾虽已清理完毕，但物业已张贴正式告知书，将于7月31日撤出小区管理。

物业工作人员介绍，该小区共有1000多户业主，目前只有百余户缴纳了物业费，收缴率不足10%。该小区物业费标准为每月1.08元/平方米，自2023年该物业接手以来，收缴情况一直不佳，企业已垫付了大量运营资金，如今实在承担不起垃圾清理、门岗值守等基础服务成本。

为避免小区陷入“失管”真空，7月2日，单县园艺街道办事处单庄社区居委会已发布公告，就物业撤场及后续管理事项征求业主意见。

记者注意到，本次征求意见除就是否同意原物业退出征集民意外，还提出了两项后续管理措施：一是约定若新物业按合同标准正常履约，小区年度物业费综合收缴率低于80%时，物业有权按法定程序提前解约撤场；二就是否增设电梯梯控系统征求业主意见，试图从机制层面倒逼业主提升缴费意识。

亟须多方协同破解“死循环”

记者调查发现，业主拖欠物业费的原因，既有小区配套不足的现实短板，也普遍存在权责认知偏差，这类矛盾在老旧小区尤为突出。

以天安新村为例，业主拒缴物业费的原因主要集中在两点：一是停车资源紧张。小区公共车位数量有限，实行“先到先停”规则，部分晚归业主无车位可用，便将停车难题归咎于物业，以此作为拒缴理由；二是楼顶渗水漏水。该小区建成年代较早，当年未强制归集住宅专项维修资金，房屋超出开发商质保期后，楼顶公共区域维修资金难以协调筹措，不少顶楼业主因漏水问题长期不满，进而拒绝缴费。

中国市场学会房地产产业研究院特聘专家王寿林表示，从行业普遍情况看，开发商遗留问题、物业服务不达标、收费不透明，是业主拒缴物业费的三大主因。很多业主将房屋老化、配套不足等本不在物业权责范围内的问题，全部归责于物业，最终把拒缴物业费当成了唯一的“维权手段”。

破解这一困局，王寿林建议，需要多方协同发力、重建信任，形成共建共治格局。主管部门应制定贴合当地实际的物业费指导标准，督促物业定期公示收支明细与公共收益情况，从源头消除业主对收费不透明的疑虑。

物业管理本质上是基层治理问题，社区居委会应牵头联动开发商、业委会、物业等多方主体，建立常态化沟通协商机制，支持业委会依法发挥作用，推动形成服务提质与缴费自觉的良性循环，逐步走出“欠费—降标—更欠费”的治理怪圈。

（大众新闻记者 刘玉凡 实习生 朱筱涵）