建于“新地基”上的龙湖丨龙湖2026年半程跑，作答高质量发展新命题

在一个新的五年里，房地产将进入新的发展阶段。

以“着力稳定”为开局之年打下基调，根据最新“十五五”规划，房地产这个“支柱产业”将要在未来五年，完成行业从规模导向到高质量发展的转型收官。换言之，一个更健康、更规范、也更讲究品质与发展质量的房地产新周期，渐行渐近。

过去几年，龙湖完成了债务结构转换，也推动运营及服务业务成为发展的新动能，龙湖全新的发展模式，为地产行业转型带来诸多可供参考的积极实践。公告显示，2026年1-6月，龙湖集团的运营及服务收入保持增长态势，以146.1亿元（含税）再创半年历史新高。

诚然，旧模式适应不了瞬息万变的新时代，就像霍尼韦尔前CEO博西迪所说：“无论是循序渐进，还是疾风骤雨，环境的改变，迟早会导致原有的信念及行为模式过时。”于一家坚决前行的企业而言，能做的只有不懈地直面现实挑战。

随着房地产模式转型进入“深水区”，龙湖的模式转换也走到新阶段，如管理层所说，“龙湖已形成发展的新地基”。基于龙湖，一条房地产可持续发展模式的新路径，清晰可见。

打造坚实的财务底盘

身处一场大变革之中，变化理所当然，企业要做的就是找到合理的解题方式。

2026年上半年，房地产业仍处于“L型触底”，旧周期下的阵痛依然真实。据克而瑞地产研究显示，1-6月，全国房地产市场整体呈现“弱复苏、强分化”格局。而国家统计局数据也显示，1-5月，全国新建商品房销售面积、新建商品房销售额也分别同比下降10.8%、13.5%。

多年以来，财务安全审慎是龙湖发展过程中的重要标签，面对新的发展环境，龙湖选择狠狠推了自己一把。数据显示，从2022年下半年开始至2025年末，龙湖集团累计压降有息负债近600亿元，有息负债总额已降至1528亿元，并安全平稳度过了2025年的债务高峰。

自2026年起，龙湖集团未来每年到期的债务规模变得十分有限。有业内人士表示，2025年过后龙湖将完成债务结构转换，形成轻总量、低成本、长周期的更为优秀的债务结构。

此前，国际评级机构惠誉发布报告维持龙湖原有评级，并将评级展望调整为“稳定”，认为龙湖将维持充足的流动性缓冲以抵御中国房地产行业进一步走弱的影响，这得益于龙湖的债务偿还压力减轻以及在行业低迷时期仍能产生正向的经营性现金流。

诚然，新旧周期的转化虽风高浪急，但龙湖始终将自身置于安全且值得信任的位置。一组信息显示，截至6月底，年内龙湖集团已全额兑付26亿元境内信用债，目前集团境内信用债仅余18亿元，分别于今年8月到期10亿元、明年1月到期8亿元。而根据龙湖管理层规划，未来，龙湖还将继续平稳有序降债，预计到2028年底，有息负债总额将降至约1200亿元。

正如所见，旧周期里一切不牢固的危楼皆被打破。在这一过程中，龙湖守住了零违约、零逾期、零展期的底线，为业务的稳步发展打下了坚实基础。

推动运营及服务质量提效

近年来，人们常常以“韧性”、逆商，作为一家传统周期行业企业的评价标准。

其中，安全财务是参与讨论的前提条件，让企业得以完整展现主体性、战略主动性。而真正为龙湖赢下高分的，则是在过去几年与债务结构同步推动的业务模式转换。

经过数十年深度参与城市空间、服务重构，龙湖构建了商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造多航道业务齐头并进的业务结构。在下行的周期里，这些核心资产均未进行出售或者被稀释，并快速成长为龙湖新的增长动力。2026年1-6月，龙湖的运营及服务收入中，运营业务收入达78.2亿元（含税），服务业务收入67.9亿元（含税），均持续稳定向好。

多年来，运营及服务业务被称为龙湖现金流的稳定器，在波动的周期里，这些宝贵的资金让多数行业参与者艳羡。而以高质量发展作为新命题，龙湖也就这些业务落位提供了新思路，将提升改造作为体量之外的另一条关键叙事线。

从2025年开始，龙湖加大了对现有项目进行升级改造的力度。借由改造，龙湖商业的资产质量得到显著提升，例如重庆北城天街在没有闭店的情况下完成改造，经营提升显著，今年1~5月实现营业额超50%的同比增长。除了重庆北城天街，龙湖商业还在持续推动北京长楹天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街等头部项目调改升级。

无疑，高质量发展的题中之义，即是在规模增长之外，通过“质”的提升，以结构优化、效益提高实现发展的可持续性，龙湖的一系列改造，所诠释的内容亦是一个相同的逻辑。

不止商业投资航道，质量提升的思路在龙湖不同业务线均能找到相应的案例。龙湖资产管理航道由长租公寓、产城办公、活力街区、服务式公寓、妇儿医院、颐年公寓等业务组成。在2026年，龙湖冠寓也通过产品改造焕新及精细化运营管理完成了存量项目业绩可持续的稳步增长。截至2026年上半年末，龙湖冠寓已布局全国一二线核心城市，累计开业超300家门店，开业3个月以上的项目出租率为96.2%，保持领先水平。

存量资产改造焕新之外，如何通过服务质量的提升，进而推动业务的发展，是龙湖思考的另一个问题。

面对外部环境的挑战，龙湖智创生活以“为客户创造价值”作为一切服务的起点和终点，围绕HALO智慧空间平台，以智慧化手段实现业务管理的提质增效，建立护城河。

依托公司自研管理平台及 AI 智能体，在2026年上半年，龙湖智创生活先后中标了腾讯、小鹏、东方资产、兴业银行、赛力斯等一批重点标杆项目。并积极拓展资管+物管的全链条服务，例如重庆朝天门、成都动漫城、杭州亚运村等项目，在提供高质量物业服务的基础上，进行全周期、全链条的服务延伸。

而智慧营造航道，则是自诞生时即带有鲜明的数智化基因。过去4年，龙湖龙智造通过高质量增长，快速跻身行业头部阵营。2026年上半年，龙湖龙智造在代建新签、销售、交付三项核心经营指标上均稳居行业前五。

据中指研究院半年度榜单显示，龙湖龙智造以696万平方米新签约建筑面积位列行业TOP4；以112亿元销售金额位列代建销售榜TOP4；交付端上半年累计交付4400余套、交付面积70.9万平方米，交付规模位列行业TOP3。

截至目前，龙湖运营及服务业务板块各航道发展稳健，逐步构建自己的竞争壁垒，也成为推动龙湖集团发展的重要增长盘。在2025年，龙湖集团运营及服务业务收入占总营业收入27.5%，实现核心溢利为79.2亿元，持续贡献稳定利润。

不久前，惠誉调整了对龙湖集团的评级方法论，从此前的中国开发商方法论转为亚太房地产REIT方法论，新方法论反映了龙湖集团不断变化的业务模式。惠誉表示，过去几年，龙湖的开发业务有所收缩，而其运营及服务业务则持续增长，2025年运营及服务业务占集团总资产和EBITDA的大部分，成为公司信用状况的关键驱动因素。

新地基之上的龙湖

以财务安全保全运营及服务业务的发展环境，借由运营及服务业务产生的庞大现金流的反哺，进一步稳固健康的财务指标。在新周期来临之前，龙湖以时间为筹码，正将自己调整至最佳适配状态。

今年股东大会上，龙湖管理层就此作出总结：通过近四年的努力，龙湖把业务结构与债务结构的调整进行深入结合，目前已形成“运营及服务业务+长周期经营性物业贷”的新发展地基。

固然，地基埋在地面之下，它或许不如利润般直接，也不如曾经数千万销售额那般显化，但正如房地产行业再难回到狂热、充满激情的黄金年代，稳固的地基最大的意义，是让一切发展的生命力与美好期望，重新找到丰沃的土壤。

根据龙湖管理层的规划，在2026年下半年，龙湖集团最大项目重庆时代天街的升级改造工作将正式启动，年内龙湖还将有8座商场全新开业，助力实现租金收入的持续稳步增长；龙湖资产管理航道，未来三年将有超过10个重资产椿山万树新项目入市，从过往单一长租公寓转向全周期全链条复合业态的资管航道。

此外，物业服务板块需要在保持高客户满意度、高质量回款上发力，实现收入和利润的稳步增长；而智慧营造航道则将会继续为客户创造超额价值，从而实现业务航道收入利润的稳步增长。

质与量并行甚至质优先于量的思路，仍将是这家企业未来几年的发展重心。

传统的地产开发业务同样如此。上半年，龙湖集团合计交付了超2.6万套房源，在亿翰智库上半年中国典型房企交付套数排名榜位列第三，以品质交付兑现承诺。在此之外，龙湖亦将大量精力花费在攻坚存货去化，与 “好房子”的打造、打磨之上。公开信息显示，龙湖年内的新项目凭借硬核的产品力成为市场的佼佼者，其中，5月开盘的深圳龙湖观萃项目首批90余套房源40分钟即售罄，成为2026年深圳首个"日光盘"后，又实现三开三捷。

无疑，旧的商业规则即将打破，新的时代已经到来。野蛮增长带来的快感消失，取而代之的是围绕一片土地精耕细作的定力。在这汹涌澎湃的变革时代，求生存求发展，除去转型别无选择。

机会稍纵即逝，只给先行者。从目前来看，龙湖已完成了第一阶段的转型，就新发展阶段做足了准备。龙湖的 “新地基”之上已生机勃勃，充满了新机遇、新期望。故此，拥抱变化、长期主义的龙湖仍值得期待。