业主电梯使用权遭限制 法官释法化干戈

电梯作为住宅小区核心公共配套设施，直接关乎全体业主日常出行权益。近日，临沭县人民法院成功调解一起物业服务合同纠纷，妥善化解业主与物业公司的电梯使用争议，实现案结事了人和。

2025年8月，某居民小区单元电梯出现故障，急需维修。物业公司依规组织本单元业主共同筹集维修资金，业主王某以自身极少使用电梯为由，拒绝承担分摊费用。

在其他业主共同出资完成维修后，物业公司为电梯加装刷卡设备，并以王某未缴维修费、未办理房产证为由，限制其使用电梯。王某长期只能步行上下楼，生活出行受到严重影响。

事后，王某虽向住房保障中心足额补缴了相关费用，却未第一时间将办结情况告知物业公司。双方信息传递存在时间差，物业公司并不知晓王某费用补缴完毕的事实，就恢复王某电梯使用权征求其他业主意见，最终因多数业主反对，王某电梯使用权未能恢复，双方矛盾进一步激化。

今年3月，王某诉至法院，要求物业拆除刷卡设备、排除妨害、恢复其电梯正常使用权，并赔礼道歉、赔偿损失。

承办法官吴文明梳理全部案情后认为，本案涉案标的额虽小，但直接关系群众居住民生，处置不当极易激化邻里对立、影响小区整体和谐。为从根源化解矛盾、修复双方对立关系，法官分别约谈双方当事人，精准梳理矛盾核心症结：王某诉请核心为恢复正常通行、维护自身合法权益；物业公司则顾虑王某前期拒缴维修费的行为引发其他业主不满，若直接开通权限，将引发全体业主质疑，加大后续物业服务管理难度。

针对物业公司，法官明确释法：小区电梯属于单元全体业主共有，每一位业主都依法享有平等使用、共同管理的权利。哪怕业主之前没交维修费，物业也没有单方面关停业主电梯、限制出行的权力，私自设卡限行，本质上是侵害业主物权，属于履职不当。邻里有意见可以通过协商、业主大会解决，但不能用限制通行这种简单粗暴的方式处理问题，既不合情，更不合法。物业公司充分认识自身问题，当场承诺予以整改。

针对王某，法官耐心劝导：从法律层面讲，小区公共设施维修资金分摊缴纳，是每位业主应尽的法定义务。当初你以使用少为由拒绝缴费，才是这起矛盾的源头。咱们维权也要把握尺度，遇事主动和物业沟通，多换位思考，不能只盯着自己的权益，也要兼顾整栋楼邻里的公共利益，互相包容才能减少纠纷。

经调解，双方自愿达成协议：物业公司立即为王某开通电梯使用权限、办理电梯卡，全面恢复其正常通行权利。这场僵持已久的物业纠纷圆满化解。

法官说法

依据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区电梯为业主共有配套设施，物业公司不得通过加装刷卡、单方限制使用等方式变相剥夺、妨害业主合法使用权，简单“一锁了之”并非合法合规的纠纷处置方式。

同时，足额缴纳维修资金、遵守管理规约是业主的法定义务。业主应当积极履行缴费义务，物业应当依法依规履职、守住服务边界。

（临沭县人民法院）