青岛能源集团高质量盘活低效闲置资产服务城市更新

我国城市发展迈入以存量提质为核心的新阶段，青岛成为首批入选城市更新行动的城市。青岛能源集团作为青岛市能源产业的支柱型企业，按照市委、市政府“惠民生、增活力、提品质、强支撑”的工作要求，坚决扛起“以城市更新服务宜居宜业美丽青岛建设”的重大使命，全面排查、创新突破，以“服务城市发展、孵化时尚产业、提升资产价值、改善人居环境”为导向，建立专业化运营公司，对所有闲置场站、停用场地、设施用房实行“一资产一档案”管理，进行全覆盖、精准化盘活，探索出一条“传统场所+潮流业态”的低效闲置资产活化路径，潜心打造了一批可复制、有温度、强支撑的城市更新示范项目。

匹配城市更新，在完善社区功能中实现盘活。积极服务宜居城市建设，在浮山新区供热站闲置煤库盘活工作中，坚持把完善区域功能、提升区域形象作为重要方向，充分考虑周边居民对餐饮、文化、体育、休闲等设施的新需求、新期待，做到宜业则业、宜商则商，引入餐饮、体育等各业态商户30余家，助力文化、体育、社交、文创等近10类产业孵化运营，实现资产盘活与民生改善的有机统一。坚持专业化改造，避免大拆大建，引入头部体育产业运营方，用时6个月进行规划建设，将原单层煤库改造为双层室内体育场地，建成青岛市当时最大的室内羽毛球场馆，在园区同步建设停车场、充电站，全方位满足周边居民的生活、休闲需求，年均客流量超100万人次。项目充分体现“人民城市为人民”的思想，煤库的改造彻底消除了煤渣、粉尘、重型车辆运输等对周边居民的影响，改善了社区环境、提升了周边房价。项目成功入选2025年第二批山东省城市更新创新案例，获评山东省城市更新范例一等成果。

对标一线城市，在引入顶流业态中实现焕新。坚持资源盘活与打造高品质城市生活场景深入融合，以引入一线城市的时尚业态为抓手，积极推动“老旧场所”向“文旅地标”转变。福州南路12号和宁夏路123号房产均年久老旧，但拥有临近奥帆中心和中央商务区的区位优势。青岛能源集团从提升城市品位的角度出发，以引入有档次、有影响、有效益的一流酒店为目标，积极推介、公开招商，采取公开挂牌的方式，成功引入华住旗下桔子水晶、汉庭酒店以及亚朵酒店三家国内顶流酒店企业，补强了区域内中高端、时尚型酒店需求。高端酒店品牌的入驻，发挥出强有力的辐射带动作用，两个项目成功引入“耐心资本”，实现“当年盘活、当年开工、当年运营”，带来庞大客流，每家酒店平均年客流量达到5万人次，入住率保持在90%，赋予了两个区域新的生机和活力。入驻酒店对建筑的外立面进行了时尚化翻新，区域形象和业态多样性显著提升。

坚持产业赋能，在延伸能源产业链中实现蝶变。将产业优势与资源盘活深度绑定，以能源产业链招商为纽带，推动闲置场所由“资产洼地”向“产业高地”转变。合肥路690号地块原为物料堆放场地。集团坚持“上下游就是上下楼”的盘活定位，以“筑巢引凤”的产业思维代替“一卖了之”的传统路径，投资近2亿元，开工建设3栋工业楼宇，总建筑面积3.6万平方米，引入科技研发、燃气仪表、能源工程等上下游产业，将其打造成为青能科创产业园。项目价值实现最大化，优化地块规划，拓展增值路径，实现近期与长远、建设与管理的有效统筹，资产价值增长4倍，低效闲置资产盘活做到了久久为功。在项目筹备阶段，确定了边建设、边招商的思路，项目开工初期招商率就达到83%，成功引入能源数智、能源科技、设计施工等上下游产业，达到了“盘活一处资产、带动一个产业、激活一片区域”的目标，实现了“开园即满园”。项目投入运营后，加快形成产业集聚红利，预计年产值突破10亿元，作为该区域最优的M0新型工业地块，将成为能源产业及OPC一人企业的重要“集聚地”。

坚持阳光招商，在价值共创中实现重生。秉持“开放共赢”理念，积极采取“公开挂牌、阳光竞价”模式，引入社会资本和头部运营企业，实现互利共赢。南京路262号存量资产盘活项目地处市北区CBD核心区，作为资产盘活重点场站，集团坚持择优招商思维，主动与上海、杭州、成都等地50余家国内资产盘活头部企业进行洽谈，并在青岛产权交易所综合交易平台公开挂牌，经过46轮竞价，最终由央企成功摘牌，溢价率122.33%，创青岛产交所招商类项目溢价率纪录。坚持由“物理空间出租”向“商业价值共创”的经营模式转型，该项目引入社会投资3亿元，由集团负责停车场、管网配套，运营方负责园区改造、产业引入，实现“让专业人做专业事”，形成了1+1＞2的治理优势。该项目通过保留工业记忆、注入“潮流文化”、融合多元业态的方式，将昔日工业遗存转化为集潮流时尚、创意生活、运动娱乐、文旅消费、微短剧创作等多种功能于一体的综合性文创主题园区。在改造中，注重将工业遗迹与周边环境有机融合，封闭场站将改造为花园式、开放型场景，以原有厂房、冷却塔、烟囱作为文化创意载体，将消费文化注入工业空间，成为中央商务区独有的顶流时尚业态聚集地，区域活力、城市功能将实现跃升。项目的价值“增益”作用非常显著，运营后预计年产值约20亿元、年贡献税收1亿元、提供就业2000人，并对周边区域繁荣发展、文旅产业升级、生活环境改善起到巨大的推动作用。

与该项目盘活路径相似的还有漳浦路12号“能源＆心动里”。该项目位于市南奥帆核心商圈，以打造都市潮流运动社交公园为定位，开展多轮全国推介、公开招商，成功引入国内城市更新头部企业，通过“一店铺一策略”的个性化支持，形成集“酒店+餐饮+文体+潮玩”四位一体的都市空间，项目引入社会投资1.8亿元，入驻优质商户50家，招商率超90%，提供就业1500人，实现了社会效益和经济效益的双赢。

从“能源闲置场站”到“城市地标园区”，青岛的“美”在产业向上与城市“更”新的完美融合中得到新的诠释。青岛能源集团将继续发掘自身优势，全力投身于城市更新和城市建设三年攻坚行动，久久为功抓落实，以恒心绘就宜居画卷，为加快建设新时代社会主义现代化国际大都市贡献“青能力量”。

（纪育朋）