支持康养地产高质量发展，青岛出台11条政策措施

为加快推进“中国康湾”建设,促进房地产转型发展。近期，按照市委、市政府部署要求，市住房城乡建设局会同有关部门研究出台支持康养地产高质量发展11条政策措施，配套编制康养地产项目认定标准。

一、青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施

作为全国首个城市级康养地产系统性支持政策，为贯彻落实市委、市政府推动“中国康湾”建设有关工作部署，充分发挥青岛资源禀赋和独特优势，从强化规划配套、降低开发成本、拓宽融资渠道、提升项目品质四个维度入手，系统性制定支持康养地产高质量发展的政策措施，为康养地产高质量发展提供全链条支持，引导企业从“单一开发销售”向“开发+运营+服务”转型发展，推动项目从“硬件建造”向“健康服务供给”延伸，全力打造“中国康湾”品质化康养社区样板典范，满足市民日益增长的健康生活居住需求。

（一）强化规划配套，构建高标准服务体系

1.提升配套标准，满足康养功能空间需求。康养地产项目应当按650平方米/千人标准配套建设健康服务中心。鼓励相邻大型项目联动开发、共建共享，最小面积要求为3500平方米；其他项目最小面积为1000平方米。

2.明确配套内涵，满足居住人群健康需求。健康服务中心需集中建设，由开发企业自持运营。科学合理布局医疗服务、助餐服务、文体娱乐、便民商业等设施，满足康养群体在就餐配餐、学习交流、健康监测及基本生活方面的多样化需求。同时鼓励设置连续贯通的风雨连廊，提升社区宜居性和便利性。

（二）降低开发成本，优化土地及开发政策

1.创新供地机制，鼓励企业积极拿地。新出让土地的康养地产项目配建的健康服务中心计容不计价，大幅降低土地取得成本。同时，允许项目分期缴纳土地出让价款，最迟付款时间可达1年。在支付50%出让价款后并承诺6个月内开工的可提前获得土地开工建设。

2.优化“商改住”路径，支持存量用地转型。支持利用2024年3月31日前出让的存量商住用地转型建设康养社区。经规划调整后，可签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，将原商住用地的商业部分调整为居住用地。调整增加的住宅建筑需自持不低于10年，期满后上市交易无需缴纳土地收益。

3.放宽开发限制，助力项目降本增效。康养地产项目施工进度达到“正负零”即可上市预售。同时，在装配式建筑方面给予支持，预制外墙面积不超过规划总建筑面积3%的部分不计入容积率，并可结合项目实际差异化降低装配式建筑面积占比要求。

（三）拓宽融资渠道，加大金融与保险支持

1.用好金融工具，精准滴灌企业融资。落实国家《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》，运用服务消费与养老再贷款等工具，支持金融机构向符合标准的康养企业投放再贷款，再贷款期限最长3年、年利率1.25%。

2.扩宽信贷渠道，多元引入险资活水。鼓励金融机构创新专属信贷产品，优先配置信贷额度并延长还款期限，以降低企业融资成本。同时，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式，投资康养地产领域；鼓励保险机构发展养老机构综合保险，并稳健投资养老、康复、专科医疗机构等，深度参与养老服务体系建设。

（四）提升社区品质，完善运营与服务保障

1.科学确定价格，降低社区生活成本。在优先保障区域既有居民供热需求的基础上，支持康养地产项目规范接入市政集中供热管网，其生活用水、电、气、暖符合规定的可执行居民生活类价格标准。

2.优化资源配置，保障医疗服务接入。在“中国康湾”布局的高品质健康社区设立的门诊定点医疗机构和引进的高端康复医疗机构，可根据定点医药机构受理计划，由医保部门组建评估小组，评估合格的纳入医保定点管理。

3.强化医养结合，延伸社区居家服务。支持养老服务机构与医疗卫生机构签约合作，依托医联体提供医养结合嵌入式服务，将服务延伸至社区和居家，增加上门护理服务供给，并鼓励与房地产开发企业合作提供康养及长期护理服务。

4.夯实服务基础，保障项目高效推进。对于认定的康养地产项目，将纳入“企事有解”包联服务体系，加强在融资贷款、规划许可、工程建设、竣工验收及产权登记等环节的全流程服务保障。

青岛市康养地产项目认定标准

为筛选符合条件的优质项目，确保各项支持政策精准落地，我们配套编制了康养地产项目认定标准。标准整体遵循“依法依规、客观公正、精准分类”原则，覆盖全市新建、改建各类康养地产项目，主要内容如下。

（一）提出项目定义，梳理康养地产分类

标准明确康养地产项目指通过规划新建、按需改建打造，集居住载体与专业康养功能于一体的房地产项目，突出全龄覆盖、住医康养融合、青岛地域特色赋能三大核心内涵。结合青岛市山海、温泉、道家养生等资源禀赋，将项目划分为五类：

一是旅居康养地产项目，依托山、海、湿地、温泉等生态资源，主打候鸟式、度假式短期康养；

二是养老护理型康养地产项目，聚焦失能、半失能、高龄群体，提供24小时专业照护与医疗值守；

三是理疗康复型康养地产项目，面向术后、慢病、功能障碍人群，主打专业复健、个性化康复诊疗；

四是健康养生型康养地产项目，深度融合崂山道家、中医药文化，聚焦全周期健康预防与身心调养；

五是复合型康养地产项目，整合医疗、康复、照护、文旅多元业态，打造覆盖全年龄、全健康状态的一站式康养综合体。

（二）结合项目类型，明确项目认定标准

项目需满足用地选址、房屋建设、配套设施、综合服务、运营管理等5方面基本要求（改建项目可结合建筑现状适度弹性评估）：

1.用地选址方面，要求用地合规、交通医疗配套完善，构建5-10分钟康养生活圈；

2.房屋建设方面，要求参照高品质住宅标准建设，严控室内声、光、空气、水质健康指标，预留适老化改造空间；

3.配套设施方面，要求配齐无障碍、适老化、智能化硬件，按规定配建自持健康服务中心，同步规划、建设、交付；

4.综合服务方面，要求配齐生活照料、慢病诊疗、双向转诊、精神文化等服务；

5.运营管理方面，要求由具备对应资质专业机构运营，配齐医师、护士、康复师等持证人员，承诺持续运营不少于 10 年。

在满足基础标准前提下，五类项目分别设置专属特色硬性指标，作为差异化认定依据：旅居康养重点考核周边生态资源与旅居接待体系；养老护理型要求内设医疗机构、24 小时医护值守、高标准护理人员配比；理疗康复型需配齐专业康复设备、康复治疗师占医疗团队50%以上；健康养生型突出中医药、道家养生场景与专业养生人才队伍；复合型项目需具备梯度化康养产品矩阵、多机构资源联动能力。

（三）规范认定流程，明确项目退出机制

项目开发建设单位与运营单位提交申报材料，经材料审核、现场踏勘，通过的项目在公示后可纳入康养地产项目库，享受相关支持政策。全周期动态复核，不合格项目清退出库、追回已兑现政策，杜绝“重建设、轻运营”。

各位媒体朋友，《青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施》的出台，是深入落实市委市政府推进“中国康湾”建设重要战略、着力满足市民居住新需求、培育经济增长新动能的重要举措，也是推动房地产业转型发展的破局之策，将通过一揽子精准、务实的政策“组合拳”，吸引优质资本和专业力量共同参与，推动青岛市康养地产高质量发展迈上新台阶。

政策例行吹风会问答

问题1：企业想参与康养地产开发运营，在规划土地方面有哪些支持政策？

答：为支持康养地产高质量发展，市自然资源和规划局研究出台了一系列支持政策，下面我从优化规划配套和缓解企业资金压力两个方面，做一简要介绍。

一是丰富康养服务设施配建内容，配套设施不计地价。经多方调查研究，借鉴杭州、成都、南京等城市成熟康养社区建设经验，结合青岛市公服配套设施建设标准，创新形成了国内首个康养项目建设标准。康养地产项目按照650㎡/千人的标准配建“健康服务中心”，配套涵盖营养餐厅、养老服务、便民商业、文化教室、艺术教室、多功能厅、健康管理中心等内容，完整覆盖基础生活保障、文娱活动、健康医疗等功能板块，充分满足5分钟生活圈范围内群众养老、学习、健身、健康管理等多元化需求。配套面积结合新建项目住宅套数实施差异化管控，住宅规模超过1000套的项目，配套健康服务中心最小建设面积为3500㎡，住宅小于1000套的项目，配套健康服务中心最小建设面积为1000㎡。鼓励相邻的康养地产项目联动开发，统筹配置，共建共享健康服务中心。按标准配建的健康服务中心，功能布局、建设规模等达到标准要求后，在开展地价评估时不计入土地价值，降低企业的开发成本。

二是允许土地价款分期缴纳，可提前交付土地。为减轻企业资金压力，支持新取得土地的受让人分期缴纳土地出让价款，全部出让价款可自合同签订之日起最迟1年内缴清；选择分期支付的，在支付第二期及以后款项时，按中国人民银行公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）支付利息；土地出让价款支付方式（分期情况、计息等）写入出让文件，并在出让合同中予以约定，以保障双方权益。同时，为促进项目尽快开工、建设、销售、运营，为企业提供更大的资金灵活性支持，对受让人缴纳不低于50%出让价款且承诺6个月内开工建设的，出让人可提前交付土地。

问题2：《青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施的通知》中提到“中国康湾”布局建设的高品质健康社区设立的门诊定点医疗机构，依申请按规定纳入医保定点管理。我注意到：今年市医保局出台了22条《关于医保赋能产业发展助力“中国康湾”建设的若干措施》，助力“中国康湾”建设。请问青岛市目前门诊定点医疗机构的现状如何？医保当前在推进这一政策的过程中，门诊定点医疗机构的准入流程是什么？

答：青岛市定点医疗机构按照承担的医保业务类别，分为住院定点医疗机构、门诊定点医疗机构、个账定点医疗机构。住院定点医疗机构可承担住院、门诊统筹、门诊慢特病和个人账户业务；门诊定点医疗机构可承担门诊统筹、门诊慢特病和个账业务；个账定点医疗机构仅承担医保个人账户业务。门诊定点医疗机构是青岛市定点医疗机构中的一个重要组成部分，其质量水平和数量配置不仅显示青岛市定点医疗机构协议管理的整体水平，也影响着参保人享受医保待遇的实际效果。截至今年6月底，全市有门诊定点医疗机构1416家，其中康养类医疗机构122家。2025年，全市新增门诊定点医疗机构38家，其中康养类医疗机构12家。

青岛市门诊定点医疗机构按照构建15分钟基本医疗卫生服务圈要求，实行总量控制、动态调整，通过评估择优定点。拟新增定点周边步行15分钟范围内有同类型定点医药机构的，原则上不再新增。但针对高品质健康社区设立的门诊定点医疗机构是可以依申请按规定纳入。考虑到养老机构内设医疗机构服务范围和服务对象的特殊性，为支持青岛市康养事业发展，特别明确了符合条件的养老机构等内设医疗机构，可依申请按规定纳入门诊定点医疗机构。

以上提到的医疗机构符合以下条件的可自愿向区、市医保经办机构，市内三区的医疗机构可向市医保中心提出申请：

1.正式运营3个月以上；

2.按规定配备医护人员，设有医保管理部门或专、兼职医保管理人员，制度完善，信息化建设达标；

3.符合法律法规要求。

申请的具体流程：

1.符合申请条件的医疗机构，在年度计划受理期内通过山东省定点医药机构动态管理系统提报定点申请相关材料；

2.医保部门组建评估小组，以书面、现场等形式开展评估；

3.评估合格后经公示无异议的，纳入医保定点管理。

对于有申报医保定点需求的上述机构，医保部门将一对一提供相关政策辅导。

问题3：今天发布的一揽子康养地产支持政策，涵盖了规划、土地、开发、运营等各个方面，对有意向转型的房地产开发企业来讲很有吸引力，那么想要开发建设康养地产项目，应当符合怎样的标准，又该如何去申请呢？

答：按照《青岛市康养地产项目认定标准（试行）》的规定，我介绍下康养地产项目的有关要求及申报流程。

首先是申报主体要求。为杜绝“重建设、轻运营”，确保项目能够真正落地，以康养服务民生，强调申报主体必须具备康养服务运营能力。为方便企业申报，设置了两种申报方式，企业可根据实际情况自主选择：一是由开发建设单位与专业康养运营单位联合申报，二是由开发企业、康养运营服务单位等主体合资成立的康养项目公司独立申报。无论哪种方式，项目均需提前确定专业运营主体、制定完善可行的运营方案，从源头保障项目康养服务可持续落地。

其次是申报材料要求。为帮助企业高效、顺畅完成申报，我们设定了清晰的材料清单，主要包括：项目认定申请表、建设及运营单位资质证照、项目整体规划方案、康养服务运营方案、商品房买卖合同样本以及医疗机构合作协议等能够证明项目康养属性和运营保障能力的材料，为项目认定和后续服务落地提供支撑。

第三是项目认定办理流程。实行属地初审、市级多部门联审模式，全程服务企业、高效推进办理。企业向项目所在区（市）住建部门提交申报材料，由属地住建部门开展初审指导，初审合格后上报市推进“中国康湾”工作领导小组康养地产组。市级部门将在10个工作日内完成材料核验和现场踏勘，核实项目康养配套与运营规划。审核通过并公示无异议后，项目纳入全市康养地产项目库，企业即可依规享受各项扶持政策，助力项目高标准建设、高品质运营。

最后是项目全周期服务管理。项目入库不是服务终点，我们将成立专项工作组，对项目实行全生命周期动态服务，“一对一”持续保障项目康养服务品质。主管部门将在项目建设、验收、运营等关键环节开展常态化指导。对康养标准、服务落实不到位的项目，我们将主动对接、指导企业改进方案、优化运营。确实无法持续提供康养服务的项目，将按规定清退出库，并依规追回已兑现扶持政策。通过全周期服务与规范引导，切实保障康养项目提质增效、惠及群众，推动全市康养地产行业健康有序发展。

（半岛全媒体记者 郭振亮）