聚力打造“中国康湾”宜居健康新城！青岛重磅出台康养地产高质量发展11条新政

7月23日，青岛市人民政府新闻办召开政策吹风会，正式发布青岛市支持康养地产高质量发展11条政策措施。青岛市住房和城乡建设局联合全市13个职能部门，围绕强化规划配套、降低开发成本、拓宽融资渠道、提升项目品质四大维度推出支持政策，配套制定康养地产项目认定标准，以全方位政策红利赋能房地产业转型升级，加速擦亮青岛“中国康湾”城市特色名片。

全维度政策红利释放，激活康养地产发展新动能

本次出台的一揽子支持举措立足青岛城市资源禀赋与民生康养需求，精准服务行业开发、融资、运营全链条，为市场主体送上实打实发展利好，引导房地产业向“开发+运营+服务”一体化模式转型。

在项目配套建设方面，高标准搭建康养服务配套设施，明确健康服务中心建设标准，鼓励片区项目共建共享配套设施，规划布局医疗、助餐、文体、便民商业等一站式生活服务空间，构建全龄友好的康养生活场景。

土地与开发端多项减负新政同步落地，切实降低企业前期投入压力。项目配建健康服务中心计容不计价、土地出让金可分期缴纳、打通“商改住”转型通道，存量资源盘活路径全面放宽。同时优化项目预售、装配式建筑管控要求，大幅缩短项目资金回笼周期，有效减轻企业建设运营成本。

金融保险资源持续向康养领域倾斜，打通低成本融资通道。依托国家养老金融专项政策，落地养老再贷款低成本资金支持，同步鼓励银行定制康养专属信贷产品、保险资金深度布局医养项目，多元金融“活水”持续注入康养地产领域，缓解行业融资难题。

生活服务与医疗保障配套同步加码，切实降低居民康养生活成本。符合规定的康养社区水电气暖执行居民优惠价格，片区内康复、医疗机构可申报纳入医保定点；大力推动医养深度融合，医疗机构、养老机构联动拓展居家上门护理服务，打通社区居家康养服务闭环。政务服务同步升级，所有康养地产项目纳入全市“企事有解”包联服务，从规划建设到产权登记实现全流程专人对接、高效帮办。

标准化认定体系护航，构建长效健康运营生态

为保障政策精准落地、防止出现重开发轻运营现象，同步建立康养地产分类及认定管理机制。全市康养地产划分为旅居、养老护理、理疗康复、健康养生、复合型五大类型，从用地选址、房屋建设、配套设施、综合服务、运营管理五大维度设立统一准入门槛，不同类型项目匹配差异化特色建设标准。

锚定“中国康湾”建设目标，构筑城市康养发展新样板

此次政策出台，是青岛立足城市优势、因地制宜推动房地产业转型升级的关键抓手。依托得天独厚的滨海生态、医疗资源与宜居环境基底，青岛以康养地产为突破口，推动房地产业从传统住宅开发向健康宜居、长效服务转型，打造适配全年龄段人群的高品质康养社区。

下一步，青岛市住房和城乡建设局将持续跟踪政策落地成效，常态化收集企业发展诉求，持续优化政策兑现流程，推动各项扶持红利直达市场主体。依托系列配套政策引导，青岛将持续打造一批特色鲜明、服务完善、运营成熟的康养标杆项目，提高“中国康湾”品牌知名度，全力建设康养示范标杆城市，更好满足市民多层次、高品质健康居住生活需求，以康养产业升级赋能城市高质量发展。

【“数读”青岛康养地产11条新政】

1.提升配套标准，满足康养功能空间需求。

康养地产项目应当按650平方米/千人标准配套建设健康服务中心。鼓励相邻大型项目联动开发、共建共享，最小面积要求为3500平方米；其他项目最小面积为1000平方米。

2.明确配套内涵，满足居住人群健康需求。

健康服务中心需集中建设，由开发企业自持运营。科学合理布局医疗服务、助餐服务、文体娱乐、便民商业等设施，满足康养群体在就餐配餐、学习交流、健康监测及基本生活方面的多样化需求。同时鼓励设置连续贯通的风雨连廊，提升社区宜居性和便利性。

3.创新供地机制，鼓励企业积极拿地。

新出让土地的康养地产项目配建的健康服务中心计容不计价，大幅降低土地取得成本。同时，允许项目分期缴纳土地出让价款，最迟付款时间可达1年。在支付50%出让价款后并承诺6个月内开工的可提前获得土地开工建设。

4.优化“商改住”路径，支持存量用地转型。

支持利用2024年3月31日前出让的存量商住用地转型建设康养社区。经规划调整后，可签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，将原商住用地的商业部分调整为居住用地。调整增加的住宅建筑需自持不低于10年，期满后上市交易无需缴纳土地收益。

5.放宽开发限制，助力项目降本增效。

康养地产项目施工进度达到“正负零”即可上市预售。同时，在装配式建筑方面给予支持，预制外墙面积不超过规划总建筑面积3%的部分不计入容积率，并可结合项目实际差异化降低装配式建筑面积占比要求。

6.用好金融工具，精准滴灌企业融资。

落实国家《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》，运用服务消费与养老再贷款等工具，支持金融机构向符合标准的康养企业投放再贷款，再贷款期限最长3年、年利率1.25%。

7.扩宽信贷渠道，多元引入险资活水。

鼓励金融机构创新专属信贷产品，优先配置信贷额度并延长还款期限，以降低企业融资成本。同时，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式，投资康养地产领域；鼓励保险机构发展养老机构综合保险，并稳健投资养老、康复、专科医疗机构等，深度参与养老服务体系建设。

8.科学确定价格，降低社区生活成本。

在优先保障区域既有居民供热需求的基础上，支持康养地产项目规范接入市政集中供热管网，其生活用水、电、气、暖符合规定的可执行居民生活类价格标准。

9.优化资源配置，保障医疗服务接入。

在“中国康湾”布局的高品质健康社区设立的门诊定点医疗机构和引进的高端康复医疗机构，可根据定点医药机构受理计划，由医保部门组建评估小组，评估合格的纳入医保定点管理。

10.强化医养结合，延伸社区居家服务。

支持养老服务机构与医疗卫生机构签约合作，依托医联体提供医养结合嵌入式服务，将服务延伸至社区和居家，增加上门护理服务供给，并鼓励与房地产开发企业合作提供康养及长期护理服务。

11.夯实服务基础，保障项目高效推进。

对于认定的康养地产项目，将纳入“企事有解”包联服务体系，加强在融资贷款、规划许可、工程建设、竣工验收及产权登记等环节的全流程服务保障。

【青岛官方定义五大类康养地产】

标准明确康养地产项目指通过规划新建、按需改建打造，集居住载体与专业康养功能于一体的房地产项目，突出全龄覆盖、住医康养融合、青岛地域特色赋能三大核心内涵。结合我市山海、温泉、道家养生等资源禀赋，将项目划分为五类。

一是旅居康养地产项目，依托山、海、湿地、温泉等生态资源，主打候鸟式、度假式短期康养；

二是养老护理型康养地产项目，聚焦失能、半失能、高龄群体，提供24小时专业照护与医疗值守；

三是理疗康复型康养地产项目，面向术后、慢病、功能障碍人群，主打专业复健、个性化康复诊疗；

四是健康养生型康养地产项目，深度融合崂山道家、中医药文化，聚焦全周期健康预防与身心调养；

五是复合型康养地产项目，整合医疗、康复、照护、文旅多元业态，打造覆盖全年龄、全健康状态的一站式康养综合体。

【青岛发布康养地产“官方认定标准”】

项目需满足用地选址、房屋建设、配套设施、综合服务、运营管理等5方面基本要求（改建项目可结合建筑现状适度弹性评估）：

1.用地选址方面，要求用地合规、交通医疗配套完善，构建5-10分钟康养生活圈；

2.房屋建设方面，要求参照高品质住宅标准建设，严控室内声、光、空气、水质健康指标，预留适老化改造空间；

3.配套设施方面，要求配齐无障碍、适老化、智能化硬件，按规定配建自持健康服务中心，同步规划、建设、交付；

4.综合服务方面，要求配齐生活照料、慢病诊疗、双向转诊、精神文化等服务；

5.运营管理方面，要求由具备对应资质专业机构运营，配齐医师、护士、康复师等持证人员，承诺持续运营不少于 10年。

在满足基础标准前提下，五类项目分别设置专属特色硬性指标，作为差异化认定依据：旅居康养重点考核周边生态资源与旅居接待体系；养老护理型要求内设医疗机构、24小时医护值守、高标准护理人员配比；理疗康复型需配齐专业康复设备、康复治疗师占医疗团队50%以上；健康养生型突出中医药、道家养生场景与专业养生人才队伍；复合型项目需具备梯度化康养产品矩阵、多机构资源联动能力。

【青岛明确康养地产项目退出机制】

项目开发建设单位与运营单位提交申报材料，经材料审核、现场踏勘，通过的项目在公示后可纳入康养地产项目库，享受相关支持政策。全周期动态复核，不合格项目清退出库、追回已兑现政策，杜绝“重建设、轻运营”。

（半岛全媒体记者 郭振亮）