加快城市更新项目落地，济南发布城市更新规划土地支持政策工具箱

近期，济南市自然资源和规划局发布《济南市城市更新规划土地支持政策工具箱》（以下简称《工具箱》），《工具箱》聚焦规划衔接、土地供给、不动产登记等关键实操环节，系统梳理形成3个方面、50条具体政策措施，将宏观政策细化为规划、供地、登记等可直接应用的实操工具，进一步强化政策集成创新、优化要素配置、加大激励引导力度，充分激发市场主体参与活力，提升城市更新工作的系统性、科学性和可操作性。

原拆原建项目可增建，鼓励土地混合利用

《工具箱》聚焦“规划政策”提出26条具体政策，核心是围绕容积率优化、差异化管控、功能混合利用等关键环节，强化规划刚性底线与弹性支持有机结合，精准匹配更新项目实际需求。

实施容积率正向激励方面，地上容积率可在片区基准容积率基础上按综合调整系数确定；老旧住房自主更新原拆原建项目在符合相关专项规划和详细规划等规划要求、不对周边产生负面影响且建设资金可实现平衡的前提下，支持增加市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等，可不计入地上建筑规模增量；老旧住房自主更新原拆原建项目成套化改造在户数不增加前提下，增建面积不超过原证载面积30%，改造后不足46平方米可增至46平方米；既有建筑增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等设施不计入容积率。

城市更新中建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率、停车位等确实无法达到现行标准和规范要求的特殊类型更新项目，在保障公共安全、维护相关利害关系人合法权益的前提下，可以按照不低于现状条件为底线进行更新；原拆原建项目规划建筑与项目外建筑间距、建筑退界不符合要求的，应与相关利害关系人达成书面同意意见，日照标准达不到要求的，相关利害关系人可协商解决；对于原拆原建项目内的新建建筑间距、日照标准、停车位等达不到要求的，项目全体所有权人应签署知情并同意的书面意见。

城市更新项目可以依法依规增加用地功能的兼容性；更新及低效再开发片区、历史街区、轨道站点周边可结合市场需求设置混合功能用地；鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等用途用地混合布置、空间设施共享，强化公共服务、市政基础设施功能混合；开发区存量工业用地可调整为混合用地，支持不同产业类型合理转换。

优先储备闲置低效用地，更新项目多元灵活供地

《工具箱》包含12条土地政策，聚焦存量盘活、多元供地、地价优惠、过渡期支持，健全全链条土地要素保障机制，降低更新项目实施成本、提高落地效率。

优先储备闲置和低效利用的国有存量建设用地、重大基础设施周边土地以及城市建设规划调整、旧城改造和城市更新、新旧动能转换涉及的土地；创新推行带押收储模式，破解抵押土地盘活难题，支持低效工业用地分割转让、分割收储；低效用地可通过政府收储改造、原权利人自主改造、市场主体收购归宗整体开发等模式推进。

更新项目国有建设用地依法采取出让、租赁等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，依法采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式办理用地手续；利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、科技创业载体、“互联网十”等新业态的，由相关行业主管部门报区县政府批准后，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期5年。过渡期满后，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议出让方式办理用地手续；符合划拨用地目录的，可采取划拨方式供地。

符合老旧住房原拆原建条件的，新增面积上市交易按成交价2.5%缴纳土地价款；低效用地再开发项目利用自有存量建设用地实施改造的，地下部分建筑面积按照评估价格减半收取土地出让金；对再开发项目用地内配建的城市基础设施、公共服务设施，不计收土地出让金。

简化更新项目不动产登记，商品房“交房即办证”

《工具箱》以简化登记、分类办理为核心，打通项目落地“最后一公里”，切实保障群众和市场主体合法权益。

强化权籍核验与部门间线上协同，打通房屋征收线上标记冻结及产权注销快捷通道；支持补偿安置房屋、抵押权办理预告登记，防范交易风险；全面推行安置房不动产登记线上办，提升便民服务效能。

原拆原建项目实施改造完成后，按户首次登记方式为房屋所有权人直接办理不动产权证，新证仍按原供地方式登记，并对原有住房面积及新增住房面积进行标记；规范优化历史风貌保护、保留建筑项目登记流程，以房屋质量安全鉴定报告及区政府复核意见代替竣工验收材料用于办理不动产登记；推行分期核实、分期办证、土地量化登记等，便利资产融资流转。

整合公证、司法、不动产登记与金融服务等多方资源，优化“带封过户”业务流程，打通查封房产交易中的堵点与难点；登记机构根据买卖双方和银行业金融机构、住房公积金管理部门的登记申请，常态化提供不动产“带押过户”登记服务；发挥专班作用，用好政策支撑，提高历史遗留无证建筑确权登记效率。

落实不动产单元代码“一码关联”，贯通项目全生命周期审批与管理；发挥不动产登记电子监督系统作用，提升全流程闭环监管效能，常态化实现新建商品房及拆迁安置房“交房即办证”；工程建设项目竣工验收备案与不动产登记并联办理，实现“验收即办证”。

大众新闻·齐鲁壹点记者 孟杰