经导财评丨原拆原建能否成为城市更新“新风口”，平衡三方利益是关键

据媒体报道，山东高速工程建设集团7月28日正式签约济南市市中区舜耕路38号院原拆原建项目，意味着这一备受关注的城市更新试点进入实质性推进阶段。

作为济南自主更新、原拆原建领域的重点示范项目，这不仅是一处老旧小区的改造，更是一次城市更新模式的探索。

事实上，比起项目本身，更值得关注的是，它是否能够形成一套可持续复制、持续运转的商业和治理模式。

过去二十多年，国内房地产的发展逻辑更多建立在城市外延扩张基础上。新区不断建设，人口不断流入，新房成为改善居住品质的主要方式。但随着城市化逐渐进入新阶段，房地产行业也开始从“增量开发”进入“存量更新”时代。

未来相当长一段时间，城市更新都可能成为房地产行业新的主战场。

尤其是在济南这样的省会城市，大量建于上世纪八九十年代的住宅开始进入老龄化阶段。这些房屋普遍存在砖混结构、预制板楼、电梯缺失、管网老化、停车位不足等问题，但又位于城市核心区域，拥有成熟的教育、医疗、商业资源，居民并不愿意离开。

因此，留在原地住上新房，正在成为越来越多老旧小区居民的共同期待。

也正因为如此，原拆原建的市场需求并不是个例，而是具有相当广泛的现实基础。

需求足够大，但模式如何跑通？更重要的是如何回答一个问题：怎样让参与各方的利益实现平衡。

首先需要平衡的是原有业主的利益。原拆原建最大的特点，是居民从过去的“被动拆迁”变成“主动更新”。

其次，需要保证实施主体有持续参与的动力。

此次项目已有大型国企参与实施，对于未来更多老旧小区而言，一个现实问题始终绕不开：企业为什么愿意持续参与？如果盈利空间不足，那么实施主体参与积极性很难长期保持。

未来如何让实施主体既承担社会责任，又拥有合理回报，将成为决定这一模式能否持续推广的重要因素。

第三，则是政府角色如何定位。

原拆原建不是传统意义上的房地产开发，也不是过去政府统一征收、统一安置的棚改模式，而更像一项涉及规划、审批、产权、金融等多个领域的系统工程。

从更长远来看，原拆原建最大的价值，不只是建成几个漂亮的小区。

真正值得期待的是，它能否建立起一套政府、居民、实施主体三方都能够接受、都能持续参与的利益平衡机制。

只有居民愿意参与、企业愿意投入、政府愿意推动，这种模式才能真正形成可复制、可推广的城市更新路径。

舜耕路38号院迈出了第一步，对于济南乃至更多城市而言，这场关于存量时代城市更新的探索，真正的考验或许才刚刚开始。

（大众新闻·经济导报记者 孙罗南）