海量财经丨再融18亿！永旺梦乐城青岛西海岸新区第三单ABS获受理

海报新闻记者 毕筱涵 青岛报道

近日，上交所债券项目信息平台显示，“国泰海通-城发集团永旺梦乐城资产支持专项计划”状态更新为已受理。项目拟发行规模18亿元，原始权益人为城发集团旗下全资子公司城发集团（青岛）旅游发展有限公司，计划管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司。

如果成功发行，这将是永旺梦乐城青岛西海岸新区落地的第三单ABS（资产证券化产品）。2022年1月，该物业发行“工银瑞投-城发集团永旺梦乐城资产支持专项计划”，项目规模14.5亿元；2024年底，原项目临近行权到期，该物业接续筹备“国君-建投-城发集团永旺梦乐城资产支持专项计划”，项目规模提升至16.42亿元。

本次项目依旧为前项目临近行权到期的接续筹备，属于商业物业证券化的常规滚动续作模式。

从14.5亿元到18亿元，三笔ABS的规模持续攀升，既折射出核心地段实体商超的商业价值，也反映出地方国企盘活存量资产的路径探索。

图片来源：青岛永旺东泰商业有限公司

物业方面，永旺梦乐城青岛西海岸新区是永旺集团在山东的旗舰店，位于西海岸新区唐岛湾核心商圈，紧邻地铁13号线积米崖站，周边覆盖中国石油大学（华东）、多所中小学及成熟居住社区，毗邻新城吾悦广场、嘉年华海信广场等商业项目。在2025年赢商股份发布的《2月青岛人气购物中心排行榜》中，该项目排名第九。

稳定的客流与多元的业态结构，构成了ABS底层资产稳健的核心支撑。而ABS规模的持续扩大，则体现了市场对这座22万平方米商业综合体创造现金流能力的高度认可。核心地段实体商超的良性发展，也在宏观层面强化了城市商业信用评级与市场信心。

发行人方面，城发集团是资产证券化运作较早的区属国企，近年资产证券化项目累计融资规模超50亿元，逐步形成“资产整合-专业运营-证券化退出”的全周期闭环资产盘活模式。

资产证券化可将沉淀在商业物业中的重资产转化为流动性更强的标准化金融产品，使企业在不丧失资产控制权的前提下实现价值释放。这不仅破解了商业地产估值高但变现难的困境，也倒逼企业持续提升运营能力，为证券化产品提供更强的信用增级。对地方国企而言，这是一条可供复制的资产盘活路径。

图片来源：城发集团

面向未来，若要实现更可持续的发展，仍可从两个方面加强关注：

其一，强化运营质量，筑牢现金流底座。资产证券化的本质是未来现金流的贴现，而在消费趋势快速迭代的当下，维持客流与租户黏性，离不开积极的品牌焕新与业态升级。今年1月，永旺集团在青岛举办山东区域战略合作说明会，邀约260家品牌共商发展。这种主动的运营管理，正是维持资产估值持续上升的关键。

其二，丰富融资品种，拓宽退出通道。ABS虽以“证券化”为名，但仍属于债性融资。一旦偿付承压，金融机构有权处置抵押物，甚至追索集团层面的担保责任。相比之下，公募REITs（不动产投资信托基金）是将商业物业的所有权或特许经营权，打包成基金份额卖给公众投资者。如此，企业便从重资产持有者转变为轻资产经营者。通过迅速卖出成熟物业，回笼大量资金用于新项目投资，形成良性循环。不过，公募REITs发行门槛较高，实际推进过程将面临不少挑战。

如何盘活存量资产已成为当下市场的一道必答题。若想在这场大考中持续创造价值、构筑竞争壁垒，需要企业不断思考，在稳健与创新中行稳致远。