非典型性违约行为对合同解除权的影响

【案情】

2023年5月1日，原告李某某与被告刘某某签订房屋租赁协议，刘某某将其房屋出租给李某某经营使用，租赁期限自2023年5月1日至2033年5月1日，并约定若刘某某存在提供房屋不符合约定条件、严重影响经营等行为时，李某某有权解除合同。合同签订后，李某某在房屋内经营饭店生意。因出租房屋与李某某居住房屋相通，租赁期间，刘某某妻子多次到李某某经营的饭店内盗窃桶装水、手机等物品，并因此被公安机关给予行政拘留十日并处罚款伍佰元的行政处罚。2025年8月份，李某某所经营饭店停止经营。现李某某诉至法院，要求解除双方之间的房屋租赁协议。

【裁判】

法院审理认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方在涉案合同中明确约定，原告承租涉案房屋系用于经营活动，被告应保证原告在房屋合同租赁期内能正常营业。而被告妻子在租赁期间内多次到原告所经营饭店内盗窃桶装水、手机等，所盗窃物品综合价值较大，且皆与原告经营活动息息相关，其行为不仅侵害了原告的财产权利，还对原告的正常经营活动造成了严重损害，对原告财产安全及经营秩序均构成了实质威胁，致使原告在日常生产经营活动中缺乏最基本的安全感，其行为导致原告的信赖基础丧失，无法继续履行合同，且双方也均认可原告目前已停止经营，故本案符合法律规定的有其他违约行为致使不能实现合同目的的法定解除情形，原告依法享有合同解除权。法院判决：解除双方签订的《房屋租赁合同》。判决作出后，双方均未上诉，该判决现已生效。

【法官说法】

本案涉及合同解除权的法律适用问题。法院在认定解除条件是否成就时，应根据诚实信用原则以及鼓励交易原则结合合同目的、违约方的过错程度、违约行为的形态以及违约行为的后果等各方面的因素进行综合考量。本案中，被告妻子的盗窃行为表面上是侵权行为，但其行为客观上亦影响到了合同的履行。对于被告妻子的行为是否导致合同解除权的成就，应综合其盗窃行为的具体情形包括时间、次数、金额、后果等进行认定。从时间、次数来说，租赁期间，公安机关认定被告妻子分不同时间段多次实施盗窃行为，并给予行政拘留十日并处罚款伍佰元的行政处罚。从金额来说，被告妻子所盗窃物品既包含手机等大额物品，也包含桶装水等小额物品，且皆与原告经营活动息息相关。从后果来说，原告目前也已停止了经营活动。综合以上情形，本院认为被告妻子的行为不仅侵害了原告的财产权利，也对原告的正常经营活动造成了严重损害，对原告财产安全及经营秩序均构成了实质威胁，致使原告在日常生产经营活动中缺乏最基本的安全感，其行为导致原告的信赖基础丧失，在目前原告已不在承租房内继续经营的情况下，让其继续履行合同将会持续损害无过错方的利益，故该院认定本案符合法律规定的有其他违约行为致使不能实现合同目的的法定解除情形，依法解除案涉房屋租赁协议。

 (作者系东平县人民法院 葛安鹏 杨浩)