解码泉城“幸福密钥”，济南探索社区治理“居业物”协调运行新路径

大众网记 岳璋 济南报道

8月13日下午，济南龙奥大厦。一场全市健全社区党组织领导下居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制工作推进会议正在举行。

历下区文化东路街道、槐荫区道德街街道、天桥区宝华街街道康成花园社区、历城区港沟街道景和山庄社区——四个来自一线的治理单元依次发言。“信义＋酬金”怎么试、“摆摊议事”怎么推、“三方联席”怎么开……没有空话套话，讲的都是真正事关民生、连接地气的具体措施。

推动实现物业领域12345热线投诉压降、居民满意度提升“一降一升”。这场会议，是济南这座特大城市对社区物业治理的系统作答。

当物业纠纷成为基层治理的“高频痛点”，当居委会、业委会、物业服务企业长期“各管一段”，究竟靠什么把分散的力量拧成一股绳？

答案，写在泉城社区的街巷楼院里。

召开物业竞聘会，直击物业费透明化诉求，共商“信义+酬金”物业服务新模式

破题之道：以党建引领凝聚三方合力

社区承载着万家灯火。物业领域同时涉及政府监管、市场服务、业主自治三个维度，缺少一个总揽全局的统筹力量。

谁来当这个“主心骨”？

答案在党建引领。济南市委社会工作部会同市住房和城乡建设局，在深入调研基础上，制定出台《关于探索建立社区党组织领导下居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制的通知》。

引入物业专业服务后，物业公司精心开展绿化管护，小区绿化面貌由杂乱荒芜变得生机盎然

这是对标中央部署、破解突出矛盾、提升特大城市治理效能的系统性治本之策。纲举则目张。当党组织成为统筹全局的“主心骨”，三方才能从“各管一段”走向“同频共振”。

筑基之方：以“四个联”打通治理经脉

机制建设不能停留在文件里，必须落到可操作、可执行、可长效的制度安排上。济南围绕“组织联建、问题联排、诉求联解、治理联动”四个维度，搭建起“居业物”协调运行的“四梁八柱”。

组织联建，筑牢根基。强化社区党组织在社区、小区党组织体系中的核心领导作用。对业委会换届人选、物业服务质量综合评价、大额维修资金动用、小区公共收益管理等重大事项，执行前置审核把关。推动小区党支部、业委会、物业服务企业“双向进入、交叉任职”，让党组织深度嵌入治理链条。文化东路街道科学设置88个小区党支部，实现72个小区党组织全覆盖；面对产权复杂的老旧小区，创新“小区党支部＋产权单位离退休党委＋业委会＋报到党员”四方联动体系，64名双报到党员定岗履职。康成花园社区以社区党委为核心，下设1个物业服务党支部和8个居民党员党支部，建立“一周一例会、一月一调度、一季一评比”联动机制。

问题联排，精准画像。社区工作者依托网格巡查、错峰入户主动收集诉求；依托“泉民建言”等平台线上归集反馈。严格落实每周三方联合接待日制度，现场处置当场办结，复杂事项纳入月度联席会议。统一建立投诉问题、摸排需求、社区资源“三张清单”，做到底数清、情况明、靶向准。文化东路67号院这个建于上世纪90年代的老旧单位宿舍，曾陷入“服务差、不愿缴费”的恶性循环。核心矛盾在缴费抵触与服务缺位，居民最怕的是“钱交上去打了水漂”。症结找准后，“信义＋酬金”模式对症下药——物业费与公共收益统一存入共管账户、按约提取酬金、收支定期公开、监察小组全程监督，物业费收缴率一举提升61%。

诉求联解，回应期盼。落实月度联席会议制度，由社区党组织书记牵头三方集中会商。线上线下同步搭建协商载体，线下设置固定议事厅、流动议事点位。大额维修资金使用执行“物业公司初审、业委会复审、社区党组织和居委会终审”三级联审。突发险情由物业24小时接诉即办；车位、收费等一般性矛盾三方现场协调；电梯更新等复杂事项上报街道统筹。道德街街道搭建三级议事平台，德裕家园第一社区边角地私占圈地引发邻里纠纷，社区党组织启动“邻里议事会”，10余场议事会后居民投票定方案，荒地变“德邻花园”。德裕家园第二社区“摆摊议事”，居民遛弯就能反映诉求。北辛街社区引进物业首轮入户遇抵触，社区讲理、院委会讲情、公益律师讲法，第二轮民主协商成功引进物业。

物业引入后，文化东路67号院旧貌换新颜，院内停车秩序规范有序，小区整体居住环境整洁向好

治理联动，长效运行。严格落实“问题登记-会商研判-任务交办-整改落实-反馈回访”五步工作闭环。吸纳法律、财会、工程、心理专业人才及网约配送员、快递员、楼栋志愿者充实调解队伍。推行积分激励，参与治理可兑换生活用品、公益维修。将物业投诉压降幅度、居民满意度作为考核重要依据。景和山庄社区创新“提、理、议、办、评”五步议事法，累计处置治理难题42件。针对1号楼环岛绿地长期被占用的历史问题，联动山东建筑大学社区规划师主理人项目完成微更新方案，业委会征集意见并公示，物业承接施工与管护，将“痛点”改造为便民口袋休闲空间。

成势之效：把组织优势转化为治理效能

机制建起来不是目的，用起来、真管用才是关键。

数据最有说服力。文化东路街道上半年12345物业类工单同比下降15.1%；道德街街道同比下降10%；康成花园社区重点事项办结满意率达100%；景和山庄社区通过三方联席会议解决物业领域纠纷37件。

以制度推动规范治理。公共收益不再是“糊涂账”——单独开设银行专户，按季度公示收支明细。物业服务不再是“一锤子买卖”——物业负责人每年向社区述职，满意度测评与酬金核算、年度考核直接挂钩。群众参与不再是“走过场”——每周联合接待日、月度联席会议、线上协商平台，让居民有了常态化参与治理的制度化渠道。

基层创新活力竞相迸发。康成花园社区建立“七步闭环”处置流程，累计处置管网修缮、公共收益规范、邻里纠纷等民生事项600余件；针对电动车上楼痛点，新增636个充电点位、1700平方米标准化停车棚，41部电梯全面加装梯控系统。景和山庄社区依托“社区吹哨·部门报到”机制，累计处置违规隔断整治等疑难事项8件；组建4大类8支志愿队伍，开展活动60余场次。

当党组织把三方力量统筹起来，把分散的力量组织起来，治理就不再是自上而下的单向管控，而成为多方参与的协同共治。

社区连接城市发展大局，承载千家万户日常生活冷暖。从“各管一段”到“同题共答”，从“矛盾上交”到“源头化解”，济南探索的这条“居业物”协调运行新路径，将党的组织优势转化为治理效能，把分散的治理力量凝聚成共治合力。

泉城“幸福密钥”——正在被一个个社区、一个个小区、一个个楼院接力解码。

这条路，越走越宽。